 静态业绩尚好 除了个别的房地产股如亿城股份[-3.25%]、宜华地产[-2.42%]、ST珠江[-4.15%]等的业绩处于下降或预亏以外，房地产板块年报业绩整体尚好，但业绩预期将下滑。 而从个股机会看，年报业绩高增长以及高送转（预期），将会是刺激房地产股大幅上涨的一大因素。例如中航地产[1.96%]，在近两个月时间里实现了翻番行情，而且短期出现了加速上涨的走势特征，主要就是因为其年报优厚的每10股派2元转增10股的分配方案，还有泛海建设[-2.81%]，在近期也一度出现三涨停的强势上涨走势。建议关注：金融街（000402），虽然公司尚未预增，但其去年三季报就已经实现18.14亿元，已非常接近于2010年全年的18.3亿元净利水平。而且公司手持巨额货币资金，财务状况稳健，项目资源储备丰富，估值上又具有优势。 关注政策导向 2011年以来，随着房地产政策的贯彻落实和信贷政策的调控，我国主要大中城市楼市调控效果日益显现。从目前情况来看，对于房地产业支持刚性需求、遏制投资投机需求的调控思路不会发生变化。因此，市场对于针对自住需求购房者的政策和信贷微调仍抱有良好预期，此将有利于支持楼市的回暖。 另从宏观先行指标分析，CPI持续回落，M2已开始触底回升，流动性在逐渐好转。在今年前2个月，房地产行业表现仍处于下滑趋势中。不过，从流动性领先于行业表现来看，今后的楼市销售表现也有望趋于筑底向上。 同时保障房投资超预期增长，这应属于房地产行业的一大亮点。据财政部近期公布的《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，明确了2012年保障房建设的资金安排：在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加地方债券收入、房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房建设。对于涉足保障房的房地产股而言，虽然保障房净利润率低，但总量大、市场有保障，是此类公司获得新增市场和稳定利润的重要途径。 建议关注：龙元建设[-1.49%]（600491），公司入围多个地市保障房项目的招投标，保障房建设有望成为公司未来利润的新增长点。公司主业还贯彻“走出去战略”，区域扩张迅速、点多、面广；天房发展[-3.64%]（600322），公司业务涵盖商品房、保障房和一级开发业务，其中保障房权益建面就达到180万平方米（另有保障房代建项目建面120万平方米）。值得注意的是，公司大股东实力雄厚，其一、二级开发业务整合的市场预期较强。 超跌机会仍多 今年元月以来，大盘显现逐步震荡上扬格局，增量资金介入踊跃，板块热点此起彼伏，前期超跌的房地产股，因此成为一批资金青睐的目标。 除中航地产（短线宜谨慎）以外，荣安地产[-2.24%]、冠城大通[-1.51%]、合肥城建[-2.71%]、中华企业[-0.86%]等品种也纷纷跑赢大盘和房地产板块。从后市情况分析，大盘强势特征仍将保持，房地产股投资与操作机会较多。从技术层面考虑，不妨关注：绿景控股[-2.64%]（000502），低价小盘房地产股，去年公司终止重大资产重组后，其经营范围拟增加“项目投资，矿产资源投资，开采”。近期该股依托短期均线系统回升，走势良好。 11月20日，贷款市场定价利率（LPR）改革后迎来第四次报价。不出市场所料，在本月央行先后下调1年期中期借贷便利（MLF）和公开市场操作7天期逆回购利率5个基点后，最新的1年期LPR如期下调，此次下调幅度为5个基点至4.15%。 略微超出市场预期的是，本次5年期以上LPR报价也下调5个基点至4.8%，是LPR改革后的首次下调。不过，不少分析认为，5年期以上LPR首次下调并不意味着房地产政策有所调整，其下调更多仍是受MLF利率下调使得银行资金成本下降影响，但5年期以上LPR下调仍有助于降低刚需购房群体的房贷成本。 在经历了上个月LPR报价维持不变之后，为推动银行贷款利率下行，本月以来，央行不到两周时间先后下调MLF和逆回购利率各5个基点，旨在降低银行资金成本，从而引导银行降低LPR报价。 当前，1年期LPR已较较同期限贷款基准利率低了20个基点，此次继续下行，将利于新发放贷款的实际利率继续下降。 方正证券首席经济学家颜色对证券时报记者表示，1年期LPR下降5个基点，体现的是前期MLF 和逆回购下调，以及流动性充裕导致的银行综合资金成本的下降，也体现了央行引导实体经济融资成本下行、强化逆周期调节的政策意图。同时，这样操作更加明确了央行以MLF利率作为新的基准。 近期，央行频频释放强化逆周期调节的信号，显示出在经济下行压力持续加大的背景下，宏观政策稳增长的迫切需求。本次LPR报价下调也被看作是逆周期调节进一步强化的表现。东方金诚首席宏观分析师王青认为，本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进，进一步释放强化逆周期调节信号。11月两项重要公开市场政策利率下行，正在扭转此前四个月货币市场利率整体边际走高、且8月和10月的DR007平均利率水平已高于上年同期的状况。预计从 11月开始，“宽货币”势头有望恢复。与此同时，主要针对企业贷款的1年期LPR走低，将带动企业贷款利率下行。这意味着“宽货币”与“宽信用”联动明显，货币政策传导效率显著增强。 不过，亦有分析认为，1年期LPR只下调5个基点不及预期，此前有人预计会下调10个基点。法国巴黎银行(中国)中国汇率及本地市场策略主管季天鹤对证券时报记者表示，1年期LPR只降了5个基点，说明银行负债端成本仍然较为刚性，银行依靠压缩报价利差来降低LPR难度较大。因此，为引导LPR继续下行，下一步所需做的工作主要不在市场而在于央行自己，这就意味着未来MLF利率还有继续下调的必要和空间。 “中国的降息幅度将是缓步下行，即便每个月下调政策利率5个基点，全年下调幅度也不及美联储三次降息，因此不必担心会出现大幅降息强刺激。”季天鹤称，未来LPR下行主要还是看央行发力，不过，考虑到当前市场利率下行行情尚未结束，如果短期内10年期国债收益率很快下降至3.05%附近，那么MLF下调的紧迫性会有所下降。 尽管1年期LPR下调毫无悬念，但5年期以上LPR自LPR改革后首次下调5个基点，还是令市场颇感意外。有声音认为这意味着房地产调控政策出现边际放松，不过，多位受访人士并不这么看，认为不能将只有5个基点的降幅与房地产调控边际调整简单挂钩。 光大证券首席固收分析师张旭对证券时报记者表示，LPR是由18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果，不代表央行对某类贷款业务的态度。资金成本会同时影响到1年期和5年期以上LPR的业务。本次1年期LPR下降主要是由于资金成本的下行，相同的影响也会体现在5年期以上品种。 颜色也表示，5年期以上LPR下调与房地产政策没有直接关系，其下调仍主要是受MLF利率下调影响，这也说明，今后MLF利率的波动将会大概率带动1年期和5年期以上LPR相应变动。 央行最近发布的第三季度货币政策执行报告中也再次强调，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 不过，尽管5年期LPR变动与房地产政策没有直接的因果关系，但其变动本身也会给房地产贷款带来一定影响。民生银行首席宏观研究员温彬认为，5年期以上LPR下调有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地长市场保持平稳发展。 为实体经济融资成本“减负”成为当前金融监管部门一项重要的工作。本月以来，不仅是央行先后下调MLF、逆回购两大重要政策利率，银保监会也正在想法设法解决小微企业融资难融资贵问题。 银保监会11月20日表示，下一步将增加金融机构的有效供给，引导银行持续下沉客户群体，提升金融服务覆盖面，增加小微企业信贷投放。加大结构性降成本力度，引导银行贷款利率继续保持在合理水平，规范银行服务收费等。 对央行来说，货币政策强化逆周期调节的工具也有不少，其中，降息自然是当前最受外界关注的。业内普遍认为，未来MLF利率仍有下调空间，甚至有部分分析人士认为我国的降息周期已经启动。 王青表示，从11月开始，本轮政策性降息过程已经启动，未来LPR也将随政策利率进入一个持续下调过程。不过，考虑到接下来“猪通胀”还将带动CPI走高，稳定房价、稳定宏观杠杆率及防控系统性金融风险等在货币政策目标中占有重要位置，本轮利率调整过程将主要采取“小步慢行”节奏，类似美联储一次下调政策利率25个基点的情况不大可能出现。 尽管央行三季度货币政策执行报告中曾指出要“警惕通胀预期发散”，但这并不意味着会掣肘降息。季天鹤表示，警惕通胀预期发散和防止通胀是两回事，当前除去猪价的核心CPI并不高，受基数、猪肉供给等影响，明年年底预计CPI会回落至1%左右，货币政策轮动周期要长于猪周期。因此，货币政策不应对猪价的短期波动作出快速调整。相反，此时若为了防止通胀压力而加息，反而会强化通胀预期。 |
