 近日房天下平台发布了一篇标题为《明年房产税一旦实施，会造成房价下跌30%？》的文章，引得众多网友关注和争议。 有人赞同这种说法，认为这是天大的“喜讯”：房产税一直以来都是楼市最大的保留节目，房产税的研究制定不是第一次提出了，我们完全有理由相信它已经具备随时出台的条件，现在之所以秘而不宣是因为时机未到，明年给所有人“一个措手不及”也不是没可能。这个最万众期待的大招一出，房地产市场必定重新洗牌，房价跌个2-3成更不是没可能； 也有人嗤之以鼻，认为这是天方夜谭：房产税喊了多少年了，“只听下楼声，不见人下楼”，5年内都不会出台。再说了，在现有的体制下收房产税是不合理的，而且就算勉强能收，房产税也只是众多税收的一种，根本起不到降房价的作用，幻想房产税出台房价下跌30%的还是早点醒醒吧。买房要凭真本事，靠幻想永远没机会，幻想只会贻误购房时机。 对此，我想说两点个人看法：第一点，房产税出台已经是板上钉钉的事实了，官方去年就已经明确这一说法了，还停留在“房产税有没有必要征收”的讨论可以休矣。虽然具体开征的时间节点和征税细则没有明确，但是不代表它短期不会出台。况且之前就有专家直言不讳表示过，房地产税随时可能出台，已经有多套方案可供选择了。所以房子多的人真的有必要提高警惕，资产优化配置的必要还是有的。即便房地产税不出台，在楼市逐渐回归理性的大环境下，未来手里持有多套劣质资产的风险也在增加。个人认为，在房住不炒的未来，房子在精，不在多。 第二点，明年房价到底能不能跌30%？首先说一下我的结论：不可能的，放弃这种想法吧，准备买房的人千万不要被这种言论误导，这就是典型的既能哗众取宠又不用负责任的言论。你的身边如果有持有这种观点的人，大家一定要远离。 原因有很多很多，我只说最关键的三点：首先，也是最明确的一点：国家绝不允许“明年房价下跌30%”的情况出现，任何一个城市都不行。刚刚结束的中央经济会议上已经一锤定音了：明年全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 意思已经很明确了，明年楼市必须稳住，即大涨大跌都不行。“房价跌30%”显然属于大幅度下跌了，这个在国家层面都绝不可能允许，这种言论不是误导又是什么呢？ 其次，融创孙宏斌曾经也说过，“房价跌30%，我们就都不存在了。”真实情况确实如此，房地产企业从银行贷款都是有抵押物的，房价跌去这么多，他们和普通的购房者一样，没钱也没兴趣再还银行的贷款了。到了那个时候，购房者想贷款买房银行都很难再批，开发商的房子卖不掉，资金收不回来，也就无法偿还银行贷款，只能破产倒闭。这就是孙宏斌说的“我们都不存在了”。 再者，抛开国家“不允许”不说，就算是默认可以，那么“房价下跌30%”会出现什么结果：房价如此大幅度下跌，必然引发更大规模的“抛售潮”，房价下跌的预期进一步加强，届时价格就再也掌控不住了，一跌到底都有可能；房价跌到底，房屋总价没有贷款多，大量业主不会再还贷款，银行出现一堆烂账，很多银行撑不过就会破产；你以为这样你就能轻易购房了是吗？别做梦了！真到那个时候，你可能连饭都吃不上，别说买房了。为啥？系统性金融风险出现了，各行各业都无法运转了，大批劳动力会下岗，你连最基本的生活都无法维持，还怎么买房，还怎么跟银行贷款，还怎么赚钱还房贷？ 所以，别天线%”是天大的好事，真若如此，作为最没有实力的一群人，你的处境会更糟糕。 虽然国家一再表示，要稳房价、稳地价、稳预期，但是我们要清楚，无论怎么调控房价都不可能绝对稳定，更何况中国几百个城市基本面都不同，更做不到全部一样，所以每个城市情况不同，房价的走势也不尽相同。 但大体上是可以分为三个类型：四个调控绝对紧绷的一线城市是风向标，虽然各有差异，但是总体上这四个城市不会和大家的预期有偏差，也就是调控不会出现明显松绑，房价更不可能有起色，不出意外明年弱势区域房价还是会继续“阴跌”；强二线城市，房价有稳中微涨的趋势。这类城市是国家现阶段重点发展的区域，叠加人才引进政策越来越高效，很多城市都是有显著的人口增量，有人口就代表有购房需求，明年随着更多城市放宽落户买房的限制，很多城市会在三四月份迎来购房需求的集中释放，对房价有一定的利好；普通三四线年，这类城市是逆势补涨，归根结底是“棚改”的拉动，但是现在棚改已经接近尾声，再看这类城市，人口、产业、资源都没有，房价很难撑得住不跌。可预见的是，未来3-5年会以缓慢回调的方式来消化过去两年的突飞猛涨，以这种方式挤出水分。 对于明年乃至未来的房地产发展趋势，其实有两位不是地产界的大佬很早就发话“暗示”房价要跌了，他们是马云和曹德旺。 马云在2017年5月份时说的“8年后房价如葱”相信已经人尽皆知了，这话绝对是他说的，如假包换，网上有视频，不信的可以去找找看。这线月份，恰逢一二线城市房地产调控初期，彼时很多三四线城市正在如火如荼进行“棚改”，房价也刚刚起步逆势补涨。我清晰地记得，那时候很多人看马云的这个观点简直就像看马戏团表演的猴子一样，觉得这就是在搞笑——楼市一片欢腾，马云竟然敢跨界“泼凉水”，而且还这么不专业，这不就是在哗众取宠吗？ 两年半过去了，再回过头来看马云的这番言论，如今的楼市整体虽然距离“8年后房价如葱”依然很遥远，但是我们的房地产好像正在朝着马云“预测”的走势发展：鹤岗、玉门、乳山等一众人口大量流失的小城市房价不仅到了“白菜价”，很多老房子现在“白送”甚至都没人要。而且这种情况不是小众现象，官方已经明确了“全国未来有上百个收缩型城市会逐渐消失”。 从这个层面来看，马云两年前的预测毫无疑问是精准的。但是我们都知道，马云这话显然不能那么理解，他的本意是觉得房地产的发展未来会越来越不被重视，原因是房地产挤压了其它产业的发展，而且还给越来越多的年轻人带来了沉重的负担。他在楼市“涨得最猛”的那年公然发线年后房价如葱”，个人觉得有两重用意：一，警醒疯狂加杠杆买房的年轻人，不要再继续疯下去了，也许他真的看到了我们平凡人看不到的结局了；二，确实是为了中国经济好，房地产一家独大对经济的挤压作用开始大于拉动作用了，再走地产拉动经济的老路，弊大于利。 曹德旺和马云之间虽然以往有过互怼的“旧仇”，但是二人在看待房地产发展问题上，还是不谋而合，有着惊人相似的高格局的。 和马云高调的“房价如葱”不同，曹德旺更善于从自身从事的实体制造业的发展来阐述房地产的种种不足。今年9月中旬，在接受财经记者采访时，他直言不讳指出，中国要保持自己的优势，与发达国家进行竞争，制造业一定不能丢。他认为，劳动力成本太高，经济就艰难。经济艰难，问题还是在房地产。要削减不应该、虚假的投资，不要搞那么多的房地产。 很多人不知道的是，对于中国楼市的发展，其实两年前曹德旺就给出了更犀利的评价，彼时他说，有多余房产一定要抓紧卖掉，因为未来多余的房子卖不掉、租不出。原因是现在的房价太高了，房子太多了已经严重过剩了，更重要的是有钱人都有很多套房子，而那些真正有需求的刚需又买不起，这就导致未来的房子只能在有钱人之间交易，长此以往这种接盘游戏必定玩不下去。 无论是宏观经济方面还是房地产市场本身的供需分析，曹德旺都认为房地产不应该再被重视发展了。对于这种观点我其实是非常赞同的。党媒侠客岛近日也表示，我们不能再走‘铁公基’带动发展的老路了，因为这种方式投入产出比越来越低，副作用却越来越大。 联想到年中、年底官方两次强调“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”，我们更应该对房地产的定位有新的认知了，过去它的确是经济发展的重要引擎，但是随着经济发展迈入高质量阶段，房地产一家独大的发展显然不符合新的发展需要，无论被削减地位，甚至是束之高阁也就不奇怪了。但我们也要清醒地认识到，房地产毕竟对经济的影响作用仍然巨大，短期不可能再过度打压了，稳定压倒一切，房地产不拖经济的后腿是底线。这也是我认为“明年房价下跌30%”根本不可能出现的真实原因所在。 |
