 12月26日，在由中宏国研（北京）信息技术研究院主办的2020中国经济形势解析高层报告会上，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆发表了演讲。 因为1990年还没有房地产市场，都是政府分配，你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。以2000年全国平均房价是1000块钱左右，现在差不多一万，涨了10倍左右。 2000年，上海房价2000多块一平，衡山路最高档的地区也就6000多块钱到7000块钱。上海房子均价从2000年2000多块钱，到现在涨了16-17倍。 当年高档的房子7000一平，现在是12万，差不多涨了16-17倍。北京、杭州也是十五六倍。 深圳倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村，到2000年成了国家级大城市，但是现在深圳的房价不比上海低，所以 深圳涨了20倍。 第一，供求决定价格。 供不应求就涨价，供过于求、供大于求就跌价，供求决定价格。 最近猪肉涨了1倍多，就是因为猪少了，过去存栏数大体有7亿多头猪，但是到今年8月、9月只剩下4亿头，少了3亿头，少了40%，短缺了价格就涨了。 第二，价格因素往往是货币现象。 如果货币印发的多，价格就会涨。 2004年国家基础货币发行量是4万亿，到去年是32万亿，涨了8倍，翻了三番。 只有房地产是供不应求，从人均10平到40平，城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿。这个过程有个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍，商品价格自然也会往上涨。 所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素，使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素，房地产倒没怎么涨。 第三，汇率。 汇率如果贬值了，外汇进入中国买房子就变得便宜。货币升值了，外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。 以上三个因素在过去的20年都是推过中国房价上升的，但是今后十来年这三大因素还存在吗？ 第一，当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上，最高的时候增长20%以上，现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，一位数的增长，也就是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。 总结下， 中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池 ，把房地产价格泡高，这是一个概念。 第二，人民币基本上是在升值或者稳定当中。人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房地产，买了你的房，等着你的房子升值的概率很小。 第三，供求上已经平衡饱和，说某个城市出现结构性短缺可能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需，这个概念不成立。 所以供不应求的现象小了，货币现象小了，汇率现象少了，通货膨胀、物价上涨的要求低了。 从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。 你说某一个地方的房子有可能，但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误，这是房价的问题。 中国房地产规模从2000年的1亿平米到2010年的10亿平米，10年涨了10倍，相当于翻了三番多一点。从2010年的10亿平米，到2018年，8年时间，又增长了7亿平方米。 2000年-2018年，18年里房地产规模翻了四番，16倍还多一点，全世界一百年历史上绝无仅有。 2017年和2018年的17亿平方米，大体就是中国房地产规模的天花板。 预计到2030年，整体会降到10亿平米左右，每年折旧和每年需要新建的数量，大体上进入平衡点，进入持续稳定的发展状态。 第一，建房子是改善住房扩张的需要。 中国在1990年以前住房在计划经济分配时，由于资源短缺分配的量极小，住房困难。之后中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，这是一个非常大的刚需扩张的过程。 第二，人口扩张产生了刚性。 大量的农村居民进城产生了刚性，小城市居民进中城市，中城市居民进大城市，大城市居民进上海、北京、特大城市等等，所以人口扩张产生了巨大的刚需。 第三，旧城改造。 对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。这是发生在40年来，特别是近30年来城市发展中的一个故事，拆掉1亿平方米，造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。 第四，正常的房产折旧。 1980年代造的房，水泥和钢筋混凝土各方面的档次比较低。 一直到2010年以后，建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以住50年-70年。而欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只钢结构的房一般能住100年。 我们国家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零。 所以，中国人花钱花的是最多的，积累的是不够多的。 我们辛辛苦苦，但是生活的质量、富裕度，由于这种无效其实付之东流的也不少。 第一，中国人均住房面积已经到了40平方米到50平方米左右。 满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。 基本面上说，不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200。 总之，一个城市平均下来有人多有人少，平均就是40-50平米，伦敦和巴黎也是。就这个意义而言，当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各种原因，个案的发展。 补充刚需的缺口、补短板，满足10平米到40平米的巨大的缺口阶段过去了， 正常情况下这块的补充量很小。 第二，人口。 中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年，到了70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上，就到头了，刘易斯拐点就拐过来了。 今后十年还会有差不多2亿人进城，但是这2亿人后面的后续部队越来越少了，这个时候进城的人也不是铺天盖地的，小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限，少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。 过去十来年整个中国各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米，到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。 第一条，就是严格执行90年代就形成的、也是全世界都基本如此的，房企拍地必须用自有资金。 房产商开发造房整个都是借贷，你土地钱相当于整个投资的三分之一，你应该要有自有资本金。只要卡住了这一条地王就炒不起来。 所有的炒作背后都有银行。只要杜绝银行参与炒地，房产商是不可能把50亿变成200亿、300亿的。所以在这个意义上炒房的核心是炒地，地炒不起来炒房也没了， 第二条，土地价格拍卖不要拍过当期房价的三分之一，也就是政府永远不要做房价推高的动力。 第三条，还是和供地有关，在土地供应上面房产建设的总量上面，应该有理性的判断。 一个城市如果1000万人，住宅面积人均50，反正你造到5亿平方米就饱和了，不能造6亿、7亿、8亿，变成人均150，肯定烂尾楼、鬼城、空城会出现，所以这是总量概念。 写字楼根据什么来呢？大体上GDP如果你有1万亿，你3000万平米写字楼足以。如果1万亿的GDP，你只有1000万平方米写字楼供不应求，扼杀了金融商贸办公楼的需求。如果1万亿GDP，造了5000万、6000万写字楼，空楼又会出现。 同样商铺百货点，大体上一个城市的商业零售额，比如上海一年1万亿的零售额，说白了也是3万元零售额1平方米商铺，意思是如果1平方米一年平均能够销掉3万元，那么这一平米的租金还有商店的成本打平，还能有盈利。如果1平方米只应对了1万元的零售额，商店都是要赔死的，或者商店实际上空楼一片，现在很多超级大百货shopping mall这些地方几乎门可罗雀，三分之一的商店不断的关，就是过剩了。 老百姓买房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭贷款，这是合理的。第二套房50%首付，50%按揭贷款，也可以。 但如果到了第三套以上的房子，纯属炒作。一套是基本居住，两套是改善，到了第三套实际上进入炒作系统，这时就应该100%首付，没有按揭贷款。 第五条，保障房。 不管房地产怎么平稳，总有一部分人即使现在的商品房价格跌50%他也买不动。所以总有一部分人需要保障房，至少该有20%，政府掏钱造的房子以保障的价格出租给老百姓，大体上20%的公租房。 另外还有一部分危旧房里住着的，被政府拆迁以后作为保障房安置的，这是有产权的，拆迁了他的房子，这也是一种保障房。 总之在商品房和租赁房当中，政府应该有20%的保障性租赁房，10%的产权型保障房。返回搜狐，查看更多 |
