对于中国人来说，投资千万条，买房第一条。不管是出于投资观念的更新，还是因为国内的限购政策，还是因为国内的房价门槛越来越贵，总之现在越来越多人将目光放到国外房产。

　　而近几年，因为房价的下跌，海外税的征收，原本最火热的英美澳的热度在消退。而一带一路下的东南亚成为了近几年中国人投资的热点，而投资东南亚，泰国一定是一个绕不开的选择，毕竟至少在旅游上它早就已经成为了最受欢迎的旅游国。

　　几天前的3月24号，泰国刚刚结束大选投票，最终大选结果预计要5月份才会公布。大选是一件国家大事，毕竟政治稳定才能经济稳定发展。但是对于大选的结果，说实话我不太关注。为何？因为泰国的高层频繁变动已经成为了这么多年来的一个家常便饭了。

　　泰国自1932年施行君主立宪制以来，已经举行过26次大选，这次是第27次，80多年来平均两三年换一次，泰国人民都司空见惯、习以为常了，上面是谁当政就谁当政，只要王朝还是这个王朝，经济该怎么发展就怎么发展。

　　同样，也不用担心大选的结果对泰国楼市的影响。就拿过去10年来看，泰国经过两次权力变动，分别是2011年英拉当选泰国总理，2014年泰国陆军司令巴育发动政变，但泰国的房价还是稳步上涨。

　　从2015年开始，泰国的经济增长态势越来越好。到2018年泰国GDP达到16万亿铢（5048亿美元），GDP增速达到4.1%，增速连续4年上涨，创下近5年新高。

　　而且还有一点非常重要的是，泰国的货币泰铢也随着泰国经济的发展而持续升值。经济增速从2015年开始加快，泰铢也随着经济加速发展从2015年10月开始，兑人民币持续升值近4年了。

　　而在2018年，表现也不错，从年初0.1995到年末的0.2109，泰铢兑人民币汇率直接上涨了5.7%。这个效果和美元兑人民币差不多。

　　泰国还有一点做得非常好的是，它的民众幸福感很强，去过泰国旅游的朋友应该能感受得到。当然光这么说是很虚的，毕竟幸福感这个东西是很主观的。但是我可以用两个很客观的数据来反应下，那就是它的失业率和通货膨胀率都很低。

　　2018年5月，泰国的失业率只有1.2%，在低失业率国家排名中，泰国排名第4，是世界上失业率最低的国家之一，失业率不到发达国家的1/3。而且泰国的通货膨胀几乎可以忽略不计，2018年泰国全年通胀率才1.07%。

　　泰国本来消费水平就低，钱越挣越多，物价又几乎没涨，买房又有国家大力支持贷款，所以对于很多泰国人来说是没什么生活压力的。

　　随着 “一带一路”政策推进，位于东南亚核心位置的泰国起到很关键的作用，和咱们国家的经贸和投资来往也越来越频繁。很明显可以看到中国对泰国的投资在迅速增加。2018年，中国对泰国投资总额达到554亿泰铢(约17.4亿美元)，同比增长2.2倍。

　　同时，越来越多的中国企业也紧随其后，阿里巴巴、百度、腾讯、京东、中国人寿601628)、招商银行600036)、中信证券600030)、大新保险等中国各个行业的领军企业都已经进驻泰国。而且投资不小，像阿里巴巴投资22亿人民币的智能数字中心，京东与泰国当地集团共同投资5亿美元的电商公司等等。

　　投资当然也离不开房地产，去年泰国已经成为最受中国买家关注的海外购房目的地，有统计显示2015年以来中国买家在泰国房产上投资超过100亿美元，相当于日本新加坡的总和。仅2018年一年，流入泰国楼市的中国资金就已经达到23亿美元（约156亿人民币）。

　　除了投资，中国的游客也在大量涌入泰国这个美丽的旅游国家。2018年来泰国的中国大陆游客达到1035万人次，创历史新高，同比增长7.44%；为泰国创收5807亿泰铢（约合1240亿元人民币），相当于泰国每30块钱的GDP，就有咱们中国游客贡献的1块在里面。

　　同时，泰国处于中国—中南半岛经济走廊的中心位置，是泛亚高铁网的交汇点。等到泛亚高铁贯通，就可以直接连接整个东盟国家，北至老挝，中国，南至马来西亚，新加坡，东至越南柬埔寨，西至缅甸，将大大促进整个东南亚区域的贸易和经济一体化。目前中泰铁路已经开工，预计2022年可以全面通车，开通之后，早上从云南昆明坐高铁，晚上就能到泰国曼谷。

　　目前，泰国已经进入稳定快速的发展通道，国家发展的基本面良好。投资最关键的就是看基本面，如果一个国家的基本面OK，那么它的房产才有投资价值。而问题的关键来了，泰国也不小，热点城市那么多，究竟哪里最有投资价值呢？

　　投资一个国家，第一步首先要选对城市。投资泰国的热门城市有很多，首都曼谷，旅游热点清迈、芭提雅、苏梅岛、普吉，这些城市我们应该怎么选呢？大家最熟悉的就是泰国的旅游，所以我们先从旅游城市开始。清迈，环境很好，作为一座山城，森林覆盖率达到70%，自然环境很优美，气候相对凉爽，是泰国的避暑圣地。

　　清迈并不繁华，经济发展情况一般，生活节奏很慢、很轻松，更适合养老，虽然号称仅次于曼谷的泰国第二大城市，但实际上清迈和曼谷的差距相当于中国一线城市和三线城市的区别。而且山景的旅居价值远不如海景，泰国旅居都是冲着海去的，这就跟我们去海南买房一定得买望海或靠海的房子是一个道理。所以清迈更适合养老，但不适合投资，这里的房子很容易会变成不动产，也就是很难转手。

　　对于芭提雅，作为泰国典型的禁赌不禁黄的地方，男同胞应该很熟悉吧。越战期间这里是美国海军的重要驻扎基地，美国大兵在此寻欢作乐，形成了今天泰国最丰富的夜文化。

　　芭提雅看似人流很大，但实则价值并不高。芭提雅的海在泰国来说并不优质，水质偏黄和浑浊。那为什么芭提雅能吸引这么多游客，归根到底在于黄色产业，但如果买房，尤其是全家人的那种旅居度假，你愿意住在这里吗？难道你带着家人，有老有小来泰国度假要带他们逛红灯区？说白了，芭提雅的整个居住气质很低端，支撑不起高端的旅居养老市场。

　　苏梅岛，进出只能通过坐船或者坐飞机，而苏梅岛机场又是个小机场，所以这里交通不便，但也保留着很好的原始风味。但这里从2014年开始就不再批建公寓，整个市场上以别墅为主，属于小众市场，不适合投资。普吉岛，是泰国最大的岛屿，位置上靠近赤道，属于典型的热带气候，再加上又是个美丽的岛屿，海水和沙滩质量是泰国最好的，在泰国的地位相当于咱们的海南岛。普吉岛是全球的避寒和度假圣地，是泰国旅居养老价值最高的地方，休闲度假当然很好，但并不是最纯粹的投资型城市。

　　最后来讲曼谷。曼谷是泰国的首都，同时也是泰国绝对的中心城市，曼谷一个城市就贡献了整个泰国49%的GDP，全泰国90%的外贸货物在此进行吞吐，占据全国60%的高校，70%的优质医院。

　　泰国7000万人口，曼谷就超过1370万，占了全国1/5。曼谷也是泰国唯一一个有地铁的城市，连泛亚高铁也是交汇在曼谷。简而言之，一个曼谷等于半个泰国，其实讲到这里就很明显了，我想不用我说大家也应该知道，整个泰国投资价值最高的城市就是曼谷。

　　一方面曼谷总人口有1400万人，而在泰国持有工作签证的大约200万外籍人士，很大一部分也都在曼谷。另一方面，曼谷是全球最大的旅游目的地。去年曼谷的国际游客总数2700万人次，相比2017年的2000万，整整上涨了约700万，涨幅达到35%。有这么大的流量支撑，哪怕分一点流量到房产那都是一个很恐怖的数额，买房也好，尤其是租房的需求会非常庞大。

　　这就导致了过去10年，曼谷地价连续上涨，平均年地价涨幅8%。而这两年，地价上涨得尤其之快。2017年曼谷的土地价格涨幅高达12.5%，2018年的涨幅更是高达32.6%。

　　2018年，曼谷公寓的平均售价从13万泰铢/㎡上涨7.6％至14万泰铢/㎡。其中，市中心涨幅最高。市中心平均房格飙升10％至23万泰铢/㎡，曼谷临近市区和市郊外围面积增加7％至11万泰铢/㎡，而外围仅增加1％至7.3万泰铢/㎡。很明显这里就可以看到，曼谷的房子越靠中心，升值潜力越大。

　　而曼谷的租金回报同样很高，尤其是在大量外籍人士的支撑下，曼谷租金收益率在东南亚所有城市中能排前三。目前曼谷公寓的租金回报率约5.8%，相当于纯靠租金收益，17年就能回收成本，而泰国房产是永久产权，而且没有房产税，你可以一直持有下去。

　　曼谷是全泰国唯一一个有地铁的城市，曼谷的地铁有BTS轻轨（因为在天上，也叫作天铁）、MRT地铁、机场快线种，都属于曼谷的轨道交通线。曼谷是世界出名的“堵”城，堵车的堵，公交车经常一个小时都移动不到5公里，所以地铁是曼谷人非常重要的通勤线日，BTS素坤逸线南向延伸段正式通车后，曼谷已经有137.5公里长的轨道交通线公里长的线路。根据目前的规划，到2030年，曼谷将拥有466公里长的公共交通线个车站，到时候将和伦敦不相上下。

　　在一带一路推动下，中国中铁601390)将中国速度带到了这里，曼谷的地铁线路规划和建设明显加快了速度。根据最新工程进展预计，到2021年，曼谷将会再建好7条线.曼谷最有投资价值的区域是哪个？

　　Pathumwan 巴吞旺：老区之一，是曼谷市中心的购物商圈，聚集了大量的顶级购物中心。

　　Rama IX 拉玛 9：是曼谷的新CBD区，根据曼谷城市布局需要，往北发展将是未来曼谷城市建设的主战场。所以拉玛9这个片区，被定位为曼谷新的金融、文化中心。而且这个片区也是华人聚集度最高的片区。

　　拉马9的人流量能排在曼谷前三，加上成熟的生活配套和周边的商业覆盖，所以这里的租金回报也很高，平均区域的租金回报率能维持在5-6%。同时房价的涨幅也相当惊人，从3年前的2万人民币/平米涨到了现在3.5万/平米，3年涨幅75%。

　　其次，泰国的土地属于私有制，没有“强拆”一说，必须得到地皮上100%的居民同意才能拆迁重建，所以市中心的土地资源相当稀缺，供应的公寓也很少。现在基本上市中心这几个区，尤其是地段最中心、面积又小的仑披尼、是隆和巴吞旺，几乎已经没有新房可卖。新盘一推出，很快就会被一抢而空。

　　最后，曼谷有很多国际学校，整体教育质量也很不错，教育模式跟英美接轨，所以很多外国人都冲着这里的学区房而来，为以后出国留学做铺垫，我自己就有好几个朋友就将小孩子送到曼谷读小学初中，后期再转送到英美读高中大学，这种对学区的需求就产生了很大的租房需求。

　　如果你的房子租金回报率达到5%，意味着你的房子哪怕只通过收租也能20年收回总成本。而且泰国的房产还是永久产权且无房产税的，20年以后，每一年的租金都是你的纯利润。更何况，如果你要转手，还会有泰国房价的高涨幅收益。

　　那我们怎么才能知道这个楼盘的租金回报率啊？其实，现在泰国的二手买卖和租赁市场已经是很成熟了，你完全可以到小区楼下或周边的中介店去调研下你所买房子大概能租出的价格。如果你的项目即符合刚才的两点：位于核心区且在地铁800米内，又有5%以上的租金回报，请立马下手，这种项目是超优质标的，很快就会没有。