其中，最喜欢中南置地董事长陈凯的发言，凯哥一直是我非常欣赏的职业经理人，有观点、有个性，金句很多，给人深刻的启发。

　　我接触房企老板和金融机构比较多，经常被问各种问题，我大概归纳了一下，大家看看是不是你也有这些问题。

　　我去年接触了很多50-60亿的房企，都在说要冲千亿，加起来大概有50-80家，甚至是100家。

　　即使只有50家过千亿，按照现在的分布规律，50名1000亿，均值应该在2000亿，那50强就10万亿了，你觉得可能吗？

　　所以，为什么很多小公司还要冲千亿呢？我问那些职业经理人，他们说：战略需要，先投进去再说。

　　比如有个公司在上海拿了个100亿的地王，三年过去了，能卖吗？卖多少钱？能挣钱吗？

　　来面试就说：“我想干华东区总经理”、“我相当华北区总经理”，这是区域管理。

　　刚才已经说了找人特别难，现在地产业薪水特别高，实际上已经比金融机构的水平要高了。

　　还是说我不做高周转，我就是熬，一个项目慢慢做还有没有机会？这个问的人还挺多的。

　　那还能不能跟？要不要跟？很多企业老板觉得跟了以后是不是就跟你一条心了？未必吧。

　　很多时候，一个项目挣不挣钱，是因为市场、政策的变化，这跟一个职业经理人有强关系吗？

　　我一个搞研发的，把设计认认真真做好，可市场不好，项目亏了，要付出代价，他愿意吗？

　　投资人的利润最多拿出来多少分奖金？5%-10%最多了，但90%还是投资人得到的钱。

　　投资人可以亏一点，但一个职业经理人，拿出所有的工资和积蓄，你亏了怎么办？

　　前几天看到一个数据，国金证券说到2024年以后适龄高考人数开始增加，一直增加到2034年全国适龄参加高考的将有1791万人。

　　我为什么特别看重这个数？我们以前拿地都看小学生人数，其实城市化的一大重要组成部分就是高考人员，我们很多人都是从农村中学考出来的，一大分部的城市化就来自这，这代表大方向。

　　所以，大家不要以为一手开发量会减少，不会的，15万亿也好，12万亿也好，量是在的，行业很大。

　　但我认为这个数字还是不对，如果按10万亿，市场利润8%来算，应该是多少？8000亿才对。

　　我也不敢说黄金还是白银，我突然想起初中时最怕的一件事就是体育课长跑1500米。

　　跑步最难的是极限状态，就是你跑了一半，有一段时间特别难受，肯定有一个极限，我认为现在就是这个时候。

　　这是很多原因造成的，有市场、有政策、有国际环境、还有你自身的问题，所以30年跑到现在很难受，现在就是要拼，你自己愿不愿跑下去？

　　你可以退，可以转型，可以转商业，可以转金融，但你要坚持下去你必须得忍受这段时间。

　　大家想想，你们的老板，他们过去20年挣钱靠什么，靠Buy and Hold。

　　供应本身有限，土地都在国家手上，招拍挂是公开的，这导致所有企业战略趋同、战术趋同。

　　你说做面包的，放两天试试看还能吃吗？服装也是，一个潮流过后你根本放不起。

　　可是你买一块地，哪怕定位错了，你放三五年转让的时候还是说成本是多少，加上资金利息以后你再给我多少钱拿走，是不是这样？

　　现在售价给你限制住了，不让你涨的前提下，土地价格还在涨，你说盈利还容易吗？

　　这时候没有办法怎么办？冲规模，我知道很多人的答案是：反正不挣钱，把规模搞大再说。

　　做开发和投资都是重的，做运营管理和服务是轻资产，轻资产的核心是什么？服务，一定是服务生的态度。

　　重资产是靠资产升值，轻资产是靠帮别人重资产升值以后再给我分点利润，如果你还是一个开发商心态我要挣钱，我要挣大钱，这怎么行？

　　我十几年前在华润工作的时候，领导告诉我一瓶雪花啤酒挣人民币一分钱，你想这个管理要多么精细？

　　所以，凡是那些投行基金经理跟我说陈凯你怎么看企业投了做其他东西，我说立马卖这家公司股票，它肯定亏。

　　创新可能是一个解决方案，我分成三种，一个是金融创新，第二个是管理创新，第三个产品和服务创新。

　　管理创新比较容易，而且我们现在很多人在做。比方说激励创新、组织创新，例如碧桂园的同心共享、中梁的阿米巴，这都是管理创新。

　　我就想问一个地产企业真正投入研发的钱有多少？真的比不过华为手机，我们这个行业的大企业应该去做这方面的投入，推动一下。

　　小企业要差异化，刚刚讲战略趋同，所以那些特别好的地我根本不看，我觉得拿不到。

　　企业规模不大，从北京到海南开始面面俱到的铺，很难啊同志们，一个新公司一年吃掉3000-5000万。

　　小企业就应该区域聚焦，在你更熟悉的区域做，可能是最好的。想做成万科、融创这样很难，但在区域强一定可以。

　　我大概算过，15万亿里面，8万亿三四线万亿一二线，三四线比一二线多，但三四线也更难做，说不定价格就不涨了，购买力也不行，不像上海你降价总有人买。

　　招拍挂、产业勾地等，不管怎么样一定有自己的招，但千万不要挂羊头卖狗肉，一定是给地方政府提供价值，别人才可能给你好的地。

　　以前我们什么都自己做，现在投资和开发分开了，做的最好的就是平安不动产，他们的权益签约额大概排在龙湖前面，前十名啊，比很多公司都大。

　　前面10-20年，大部分做地产的都挣钱了，大家挣得什么钱？其实就是投资的钱，拿了一块好地挣钱。

　　所以一定规模的组织可以尝试差异化，不要看别人去哪你就去哪，别人去苏州，你可以去常州、去张家港嘛，这是可以细分的。

　　某种程度上，我觉得小企业目前要比大企业更舒服，大企业天天为排名着急，规模压力很大，过得很压抑。

　　为啥呢，一个项目从买地到交房，两年多至少。很多职业经理人，售楼处一开，样板房一开，一期大卖，觉得这个项目做完了，很牛逼，要升职了。

　　一个项目成功后，他一定是想当城市总经理，一个城市总经理还没干两年就想升CEO，一个CEO一年都没干成就想升……我也不知道他想干啥了。

　　就像刚说的， 跑步嘛，跑的很难受了，坚持下去，不要轻易转行，很多人没有转行的能力，企业也是一样，你坚持一下。

　　进步是什么？进步就是你今天干的事比昨天又高兴一点，快乐量又多一点，这是很幸福的。

　　你30岁就把所有的幸福都拿到了，你30岁到60岁怎么办？你30岁就当CEO了，后面30岁你干嘛呢？

　　不要太快了，踏踏实实做，这样企业对你也会好，你对企业也有付出，这是我特别想说的，要耐心啊。

　　一个职业经理人你没有认真交过房，接受过房闹，接受过农民工围攻，怎么算一个完整合格的职业经理人呢？

　　好产品、好服务是企业底线，同时要为投资人着想，要让投资人赚钱。那些所谓战略导向，不挣钱也拿地，或是微利，这些都很危险。

　　2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。[查看详情]

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