 本港非住宅楼市跌势已更明显，现时本港楼市中，就住宅楼市走势较为牛皮，不再大升也未见大跌。去年底作者谈了对住宅楼市的看法，认为可见将来港股的投资价值比楼市更大。本文会基於香港最新形势，进一步解释住宅楼市去向，总体看法仍然是偏向悲观。 一些支持香港楼市继续向上的原因，包括：中美贸战进展良好；环球央行採取宽鬆货币政策，香港维持低息环境；政府放宽按保。作者认为，当住宅楼市作为居住用途来看时，作者认为楼价可以供求的角度来看。但明显市场还存在着投资力量，那就要看资金流向。 金管局货币结余由2014年的4000亿不停地下跌至目前约600多亿元。在全球央行印银纸之下，资金没有再大幅回到香港市场，这就是为何作者不太看好未来香港住宅楼市的根本原因。作者认为，今年初香港再次出现社会事件，证明深层次矛盾并非一时三刻可以解决，令到无论是自住还是投资的需求大幅减少。香港过去多年来市场对其经济前景的根基动摇了，资金流入也就减少。因此，去年作者才有文章指出未来港股走势将优於港楼。 说得极端一点，如同全球资金氾滥之下，投资者会将资金流入如台湾、俄罗斯等相对较次一等的投资市场吗？相信总会有一点的，但不会特别多。作者不是将香港看得这麼差劲，只是这样的例子更能说明为何今次港币结余没有回升，以及香港楼价走势不容乐观。 港股资金来源大部分是外资，所以一旦出现金融危机时，提款机功能比其他股市明显，这是过去廿年港股的弱点。物业因为属不能移动资产，过去在香港被看为福地之下出现大幅上升，但资金在对一处地方没有信心之时，再次大幅流入的机会不高，这是物业投资的弱点，未来将进一步反映出来。当然，内地楼价上升带动下的溢出效应也会推动港楼价向上。 |
