 2020年伊始，中国指数研究院率先推出《2019年中国300城市土地市场交易情报》，阿伦有幸第一时间翻阅了这份万字报告，将其中最精华的部分总结如下，与诸君共赏。 2019年的土地市场“稳字当头”的调控政策效果明显，但中指数据的报告显示，2019年全年，中国300城土地出让收入仍达到50294亿元，同比增加19%。全国300城市土地供应同比微增，一二线城市供应走高，值得警惕的是三四线城市供求两端同比下滑。总体楼面均价和收金同比上涨，平均溢价率基本持平。 2019年土地市场整体供应增速放缓，成交较去年同期微降，收金和均价同比上扬。其中，一季度供求同比下滑，收金和均价亦出现缩水，热点城市坚持调控，土地拍卖趋冷；二季度市场出现回暖，土地市场迎来了短暂的小阳春，土地出让金同比增加过半；进入三四季度以后，土地市场仍保持着较低的态势。对比去年的市场情况可知，土地供应市场增速放缓，而成交已出现下滑态势，土地出让金和楼面均价同比走势有加速的趋势，究其原因主要在于二线城市收金和均价走高导致。 分城市来看，一线城市土地供求同比走高，出让金总额增加，均价出现下滑，值得一提的是，深圳收金总额同比增加过半。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积较去年上行,收金及均价同比走高，溢价率变化较小，土地市场总体保持稳定。三四线城市，供地面积同比缩水，承接热点城市需求外溢成交方面量跌价涨，溢价率下滑两个百分点。 三四线%；推出土地面积129816万平方米，同比增加1%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）10992宗，同比增加6%，推出土地面积53417万平方米，同比增加5%；商办类用地5050宗，同比增加7%，推出土地面积13693万平方米，同比增加3%。 2019年，全国300个城市共成交土地25899宗，同比减少1%；成交面积106568万平方米，同比减少1%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）8799宗，同比增加6%，成交面积42557万平方米，同比增加7%；商办类用地4037宗，同比增加5%，成交土地面积10699万平方米，同比增加2%。 阿伦翻看了一些相关统计数据，2019年以来，受棚改规模收紧及部分需求被提前透支影响，三四线城市土地市场表现不及去年。从原因上看，当前三四线城市住宅交易市场降温，重新面临去库存的压力，这会打击房企补充宅地的积极性；同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。 2019年，全国300个城市土地出让金总额为50294亿元，同比增加19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为42342亿元，同比增加23%；商办类用地出让金总额为5108亿元，同比减少0.4%。 全国40个大中城市出让金以同比增加为主，二线个同比增加，中西部城市为主力；一线城市供应面积走高，成交面积及出让金同比上涨。其中，三亚以收金121.7亿、同比增加553%占据出让金涨幅榜单头名。 阿伦认为，在楼市调控政策频出的情况下，2019年的土地市场表现算是稳中有升，且一些潜力城市已经浮出水面。分城市来看，数据显示，2019年一线%；二线%；三线%。全国土地出让金金额最高排名前三的城市分别为杭州、上海、武汉，其2019年土地出让金金额分别为2764.7亿元、1992.4亿元、1765.9亿元。其中增加幅度最大的三个城市是绍兴、福州和南京，分别比上年增长了134%、96%、77%。 2019年，全国300个城市成交楼面均价为2507元/平方米，同比增加17%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4363元/平方米，同比增加16%；商办类用地成交楼面均价为2289元/平方米，同比下滑0.2%。 2019年，全国300个城市土地平均溢价率13%，较去年下滑0.02个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率15%，较去年下滑0.23个百分点；商办类用地平均溢价率8%，较去年增加0.8个百分点。 三四线年，一线城市土地供求同比走高，出让金总额增加，均价出现下滑。其中，深圳收金总额同比增加过半。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积较去年上行,收金及均价同比走高，溢价率变化较小，土地市场总体保持稳定。三四线城市，供地面积同比缩水，成交方面因承接热点城市需求外溢量跌价涨，溢价率下滑两个百分点。 2019年，中央强调长期坚持“房住不炒”，明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时允许集体经营用地入市，加速盘活农村集体土地。各级政府继续“因城施策”，贯彻落实各项调控政策。2020年，“稳房价、稳地价、稳预期”仍为调控的主要目标，各级政府将全面落实“因城施策”，适度保持政策优化的空间和灵活性，各城市间政策分化将更加明显。 2019年，全国土地市场热度呈前高后低态势，三季度以来，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，房企融资环境收紧，企业资金压力渐显。2020年，融资环境收紧或将持续，企业应更加适应行业调控政策变化，顺势而为、理性拿地、积极推盘、狠抓回款促进自身规模稳步增长。 作为地产媒体人，对于未来，阿伦持谨慎乐观态度。从目前来看，2020年房地产调控政策主线较为明朗，短期看政策也不会大规模放松和刺激。未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任，进一步理顺中央与地方财政分配关系，严格控制部分城市土地供给避免库存再次高企。 同时，中央可能赋予地方政府一定的房地产金融调控权，可研究和探索首付比例和贷款利率区间管理的房贷政策，例如在按照套数确定首付比例和贷款利率外，增加按照面积来确定首付比例和贷款利率。 |
