我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　提问：房哥你好，请问多年以后四五线城市会像现在的一线城市这样繁华吗？坐标安徽黄山。

　　回答：从长远上的意义上看，由于交通的便利，省城会加速虹吸省内落后城市的年轻人资源。四线城市的未来不做评价。

　　一线城市饱和，二线城市抓紧时间吸人，三四线城市稍微塌陷，县城会成为空巢县城，农村则成养老之地。应该看到，城镇化，集约化是人类发展的趋势，不是靠转移支付可以解决的，小地方只能大力发展基础教育，做大城市的人力资源库。

　　没有产业就没有未来，现在大城市群的产业、人口虹吸效应，小县城再招商引资也没有多大效果。这也是最近东北鹤岗房价为什么那么便宜的标准答案，这个答案可以用在很多问题里，因为绕来绕去，就是这个地方没任何开发价值，没人愿意留下，就这么简单，很多小县城未来的结局很可能是退耕还林，不会留下什么居住点。

　　房哥曾经到过一个小县城，还是中流水平的百强县，六家主板上市企业，人均gdp接近9万，然而我还是感觉到经济发展的类型和各种文化的差距，企业多样性也太少，需要的只是低学历的工人，企业高层多是老一辈人创业的元老，中层管理者也是上个世纪的本科及以上人员，根本没有大规模适合年轻人发展的平台，金融行业和计算机行业几乎为零，除了去创业，进入体制内就业依然是大部分县城年轻人唯一的出路。

　　其实大多数小地方都是这样的，不光中西部的县城，可能许多地方的小城市也是这样的，体制外工资极低，而且没什么正经企业，基本上是餐馆、家政之类的工作，给你加五金一险基本也是不可能的，年轻人要么留在本地，年复一年地竞争激烈的公务员岗位，要么去大城市把辛辛苦苦赚的钱给房东。

　　比如：定房之前需要确定你所购买的那栋房子有预售许可证。没错，预售许可证是一栋一栋的发的，消费者不了解这一点就被有的开发商就是钻了空子，拿别的栋预售许可证来忽悠。预售许可证是可以在房地局查到的;定金与订金的不同之处，简而言之定金是交了不能退的。

　　任何额外的优惠，对神秘的的优惠三思后行，弄清了情况再接受。以我朋友的例子，如果预售证是有的，问清了能签合同，而销售员给出满意的折扣，当然可以接受。

　　为什么要找靠谱销售员?很多时候客户认为是销售员撒谎了。其实销售过程中遇到的投诉很大部分是销售员对于业务不熟悉。并不是有意欺骗。什么样的销售员靠谱?

　　首先，他要对业务很熟悉，对于自己不是很清楚的问题会尽可能找到正确答案再回复你(这个你基本上你听他对楼盘做介绍，多问几个问题就能感觉出来)。

　　其次，好的销售员愿意为自己的客户着想，愿意与客户讨论客户关心的问题，并且能给出心悦诚服的答案。不过无论遇到什么样的销售员，请一定尊重他，很多时候客户对销售员的依赖非常大。

　　理性看待不利因素。现在很多大型开发商会把自己楼盘的不利因素公示出来，例如在长沙某润某科的开发商开发的楼盘基本都有公示。但是绝大部分开发商都没有公示这些。公示了不利因素的，不代表这些因素你不能接受，而没有公示的不代表没有不利因素哦。

　　如果你是第一次买房，尤其需要多比较。在看房过程中遇到的问题记下来。在下一家看房的时候你可以问别的楼盘销售员对这个问题的看法，很容易就能找到答案。

　　想要看房子的真实采光以及间隔，可以要求你的销售员带你去工地看房。为了安全，去工地请穿平底鞋。

　　任何承诺只有体现在合同上的才是一定能兑现的。而《商品房买卖合同》合同上基本上只会对房子本身做出承诺。如果合同上不体现的，有些售楼部会拿出机构的证明文件，也请验证文件真假再做购买决定。

　　提问：房哥你好，坐标苏州，在湖州德清买了六套县城房子投资，房价已经到顶了吗？

　　没有到顶，未来5年可能部分区域还有一波小行情。强二线城市空间较大，一线和环一线价格偏高，有一定空间，三四线及县城风险较大。

　　中国是个后发经济体，短期内想追上发达国家只有华山一条路：重点发展经济强市，战略性放弃经济弱市。

　　所以中国的一二线城市，会和三四线城市以及县城农村的差距越拉越大。这种差距不止于经济，更是收入、见识、素质、生活丰富度等等，所以未来十年，依然会有相当多的年轻人费劲全力，往高能级城市跃迁。

　　用数据层面来说，就是中国的城镇化率未来从59.58%，到70%这一段。按照现在每年1个点的进度，我们大概会在2030年到达70%。

　　首先是三线以下城市有房人群多。三四线%的房子可能会空置。农村自建房空置现象则更为严重。若子女在一二线城市工作，许多家庭会纠结是否卖掉三四线房产置换一二线，而非完全买不起。

　　日本三四线及以下城市空置率极高，最高的山梨县已达到21.3%，大量人口逐渐迁出，首都圈人口占到全国的三分之一。所以未来，卖三四线或卖县城，转买一二线，一定是大趋势。

　　然后是国内家庭储蓄余额为71.6万亿（2019.10），房贷余额27.3万亿（2019.10），两者之比为2.62。而香港的这个值却为惊人的0.46（2019）。证明相比于房产泡沫严重的地区，中国人的存款还有一定被“剥削”的空间，仍有不少人有购买房产的能力。

　　当然，预备城镇化的人们有多少钱这是个迷。反正许多农村地区的生意人，和三四线城市企事业单位双收入家庭等等，都挺有钱的。

　　当三四线和县城的房产价格开始下跌，或是一二线城市开始微涨，纠结中的城镇化刚需人民就会置换房产，出手接盘。此时的一二线市场，则又会开启缓和上涨的时代。

　　一般来说，城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-6个月，2020年土拍市场会率先回暖，随后传导到商品房市场，未来几年一二线城市房价或许还有最后一波上涨机会。

　　1.住房改善：停车难小区，小面积住房等一系列跟不上时代的产品或公房，房主都会有改善的需求。

　　2.新建家庭：国内家庭户均人数2.99（2019），低于2004年的3.24，且在逐年减少。另外，这个值也高于德日英韩美的2.36。所以随着观念改变，小家庭、二人世界和单身贵族会越来越多，同时对应的住房需求随之出现。

　　总之，从需求端来看，仍处于有购买力，大量潜在城镇化人群和移民人群观望一二线房产的阶段。当横盘时间过长，或三四线房价顶不住的时候，一二线城市需求可能会出现新一轮的释放。

　　提问：房哥你好，450万左右希望在杭州主城区，地铁800米以内，115方左右，大三房，不接受两梯四户，之前看了艮北的盘，都有符合标准的，朋友说，七堡名字不太好，别人问你房子买在哪里，你说七堡，别人就会想到九堡七堡那种，就是感觉位置不太好，周边面貌不好的意思，虽然艮北城市面貌还是不错的。他让看看北软那边，不过大家都觉得北软没有艮北好，前景更没有艮北好，北软就看勾庄发展能不能带起来，毕竟勾庄南规划还是不错的。或者房哥还有其他地方推选吗？

　　回答：这几个堡堡堡，以后是钱江新城二期的地方，现在在搞基础建设，别看不起他。钱新一期还是渔村呢。4万的最佳选择，艮北，加点预算，就先摇晓风。