 见面就是一声叹气：“哎，东南亚市场真的危险了。”随后把一份密密麻麻的泰文报纸拍在桌上，满脸踌躇地去了卫生间。 老曹是我一专门投资东南亚市场的老朋友，早些年开厂子赚了些钱，性格激进。近几年尤其押注泰国，房产大大小小20余套。但每次找我做推广，都被我回拒了。 泰文我是真心看不懂，但好在手机上有一个能实时拍照翻译的软件，勉强读懂了这份报纸。讲的是泰国房地产市场现状，核心内容如下： 其中曼谷平均涨幅保持在8%以上，以高端公寓来说，房价一度从2010年的13万泰铢/㎡的均价飙升到2018年的28万泰铢/㎡。尤其是BTS（地铁）沿线万泰铢/㎡，折合人民币5万多/㎡。这个数字是泰国80%的本地人都无法想象的。2.造成如此原因，“罪魁祸首”就是中国买家。 近几年在国外购房者中，中国买家占比高达42%，一举超越日本，成为第一大户。数据统计，相当于泰国每建造五套公寓，就有一套归中国人所有。且泰国央行显示，2018年，中国人在泰国买房，共花费400亿泰铢，折合约94亿人民币，刷新历史记录。其中去泰国买房的中国人，70%都是为了投机获利。3.在此情形下，泰国房地产开始迅速扩张，导致楼市库存巨大，开始“供过于求”。 据泰国房地产中介机构主席讲，2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套，总值410亿美元（约合2781亿人民币）。同时泰国的房屋租金回报率一路走低，2018年已经滑落至3.5%。其实这份报纸的内容，在我心中深处并没有产生多大的波澜。因为现在连一个广场舞大妈都懂得的赚钱门道，真的不能再当作是投资品了，只能称作是“泡沫”。 我最近一次去泰国是2018年年底，随朋友去做市场考察，回来之后就决定不再碰这个地方。 在曼谷核心，短短的一条街道上，聚集着至少20家房地产中介。门店里熙熙攘攘，聚集着来泰国旅游的中国游客。打出的话术很统一： 不单如此，还有什么“永久产权”，临中国“房价洼地”，“一带一路”，“中国四线城市的钱，泰国一线富人区的海景房”等字眼，不断冲刷着人们的认知。 看房团的大巴车满载着一车来自于中国各地的买家（其中大妈大爷居多），停在了芭提雅的一处新开的海景房新盘。 一下车，中介就用比国内还标准的普通话做讲解。“大家好，我们所到的，就是芭提雅富人区绝版海景房地段。这里的房子好出租，收益高，买了绝对不吃亏，稳超国内一线海景房。” 一个常驻泰国朋友凑过来说，你们那的中介可真牛X，忽悠自己人连眼睛都不带眨。这哪儿是富人区，这就是一郊区。跟我说了一大堆，算是明白了。 这和把你拉到了惠州，告诉你，这就是深圳核心一样。然而因为便宜，还是有人愿意付款，纷纷签了合约，满心欢喜。感觉拥有了这里的一套房，就拥有了一个海滩。 2、曼谷是唯一值得投资的城市，买已经开通BTS沿线、泰国线%已经顶天了！ 我告诉大家泰国什么都缺，但就是不缺地，泰国本国人口不过6000万左右，但绝非小国家，从曼谷飞清迈和普吉都需要一个小时。所以在泰国，会有尊贵的黄金蛋黄地段，但更多的是大量的廉价土地。相信去过的朋友也见过大量的空地，而且随处可见贫民窟，满大街的电线杆子，交通差的要死 在这里我告诉大家曼谷是在泰国唯一值得投资城市，但并不是所有曼谷的房产都值得投资曼谷几乎集中了全泰国所有高预算的长租客户，其余地区几乎没有。 泰国是全年30度以上的高温高湿热带气候，非常炎热，步行十分钟以上基本就要中暑，差不多超过八百米他们就要坐摩托车了。这也就是为什么距离轻轨五百米范围内是最受租客欢迎的地段，也是最黄金、最容易出租的地段，因为走路可以接受，不需要乘坐一小时一次的小区接驳车。所以，在同一区域内，距离轻轨越近的公寓售价越高，租金自然也就越高。 某些中介公司吹泰国租金很高，年回报能达到6%,8%,10%的，现在不是以前那个好世道了，首先泰国公寓由于公共空间较好，不需要买车位，所以物业费贵，一般的公寓45泰铢一平一月，奢华档次的85泰铢一平一月起，你需要刨除一年中一个月的租金付物业费，其次如果物业帮你代理长租或者专门的租赁公司帮你长租，他要抽取一年中一个月的租金作为服务费，所以保守起见你一年只能拿到十个月的房租。其次目前曼谷的公寓已经不便宜了，素坤逸好点的区域临近BTS的几乎4万起，如果有人告诉你回报率6%以上，甚至瞎扯淡的8%，请你果断呼他一脸，可能他给你按Airbnb离你最近的五星级酒店算，还天天满房那种，重点这是非法的。3、泰国公寓包租高收益套路 包租是某些房地产开发商们最爱拿来宣传的卖点，通常可以一招打动中国买家，我只想说一句：“羊毛出在羊身上”。任何一个开发商，不管是小开发商还是上市的开发商巨头，都无一能掌控整个楼市的趋势，在经济大潮中，开发商只是小的不能再小的一片树叶。开发商卖房子给你，为什么还要冒着赔钱的风险给你做出一系列漂亮的承诺？包租不是开发商的职责，更不是开发商能承诺得了的，那为什么承诺你，因为包租返现的钱是你自己出的。 看似你得到了保障，其实只是开发商多拿了你的钱分期再还给你，比如PARK 24就是这种情况，一期均价22万泰铢，二期打着某酒店包租的名号大肆涨价，一平至少涨价4万泰铢，就在一期的旁边，一模一样的位置，一模一样的质量，完美诠释了什么叫做羊毛出在羊身上。知道为啥泰国房价涨的厉害吧！ 其实很简单，就是在真实的房价上加上这么一大笔钱之后卖给你，承诺包租X年，然后出租给租客，达不到承诺的租金，就用你多付的钱一点点地补贴进去返还给你。 曼谷公共交通沿线的公寓售价从来都是很高的，同时也是最抢手的。但并不是所有公共交通沿线地段都适合投资。由Bang Sue至Bang Yai的23公里长的紫色轻轨线沿线地段就得非常小心。Nonthaburi片区在今年前四个月的公寓开盘数量冠顶整个曼谷，捷运沿线甚至有大量的已竣工公寓，目前的现状就是即卖不掉也租不掉，超多中国投资客哭晕在厕所。 其次便是机场快线（Airport Link Railway），附近的公寓并不那么受青睐，因为绝大多数在曼谷居住的泰国人和外国人都前往Silom/Sathorn片区和Sukhumvit片区上班，而不是天天去机场。 毫无疑问，最好的公共交通绝对是Sukhumvit线（Siam站至Thong Lo站，除去Nana），你看商场分布便知，泰国所有的大型商圈全部集中在这一节。 5、听信什么未来几轨交汇，未来XX商场，不懂得在泰国要投资当下，并且不知道在曼谷天铁BTS比地铁MRT高级的多。 首先，泰国的第一条公共交通天铁BTS，在1999年通车的时候就是两条线，现在还是两条，只是向外扩展了一部分，其中素坤逸线以Samrong站为起点的东南延长线年了，还要一年才能通车，这就是泰国公共建设的效率。千万不要拿中国的基建来想象泰国，他没有那么大的人口，诉求不是非常强烈，最重要的是泰国土地私有化，基建非常困难，1999年到现在20年过去了，BTS开始是两条，现在还是两条。下面是宣传规划的地铁： 看看这个曼谷未来的轨道交通规划，我只想说做梦吧，估计一辈子都修不完。6、中介最爱炒作的就是未来会有XX色线，未来几轨交汇，未来XX商场，请你听听就好，在泰国永远投资当下。 规划中的捷运线不确定因素比较多，毕竟泰国政府对城市的建设和规划总是朝三暮四变来变去的。 在建中的捷运线虽然比较确定，但沿线地段会否因捷运线的通车而繁荣又是另一码事，毕竟才通车不久的紫色地铁线就不被待见，恐每年亏本12.73亿泰铢，沿线的在售公寓纷纷在降价出售。 还有都在炒作的Bangkok Mall，在鸟不拉屎的Udom Suk、Bangna一带，只是围了一块地竖了一个烂旗子就把中国投资客骗的晕头转向了，你也不看看周围都是什么收入水平的群体，建个大型高级商圈要给谁逛？可能30年后能建起来，近期我认为完全不可能。 芭提雅，竟然被某些公司吹成东方夏威夷，泰国最大红灯区，其实性爱迪士尼才是他真正的名号，此地在泰国就是一个三不管的混乱地区，到了晚上满大街的站街女+色情酒吧+Low老外，正经的泰国人都不屑于去芭提雅。然后芭提雅其实就三条主路，除了旅游业其余什么都没有，长租市场几乎为0，只能不断的换非法短租客，等到以后政策严了，严禁短租，只能哭死。 我想了下为什么中国人特别喜欢芭提雅，第一总价便宜，第二大部分的内陆人士没有看过海，对住在海边有一种情节，可是你也不看看芭提雅的海有多脏。 买了芭提雅，一旦你的房子有幸出租，他就是一个妓院联合国，自行脑补，这也是很多人在芭提雅都不过夜的最主要的原因，觉得酒店床都是脏的。 普吉岛的几处海滩很美，很多人比较喜欢。普吉岛纯旅游城市，在旺季房屋出租还行，可是大半年淡季基本没人住。买套度假还行，投资的话就不行了，基本没有收益，房子三个月不住人家里就发霉，家具家电三年要换一次，受潮严重。要重新装修一次。这些都是后期持有成本。 再说现在普吉岛的房子价格很高2-3万了，知道为什么这么高吗？有些中介联合开发商抬高房价，高价卖给中国人，来谋取自己的利益，以为泰国房价涨得很厉害，其实你被坑了！现在大多数泰国房产都这样，在房屋售价这方面做的一点也不透明！其他更冷门的城市我就不说了 告诉大家，基本卖不掉。因为泰国的本地人可以自建房屋，本地人没有买二手房的习惯，每年都有很多新楼盘，再加上他们自己买房是0首付，贷款五十年，你觉得他会来买你的二手高价房？那么现在泰国房产还值得投资吗？一些个别楼盘还值得投资，市面大部分楼盘不值得投资。市面上的大部分房产都在抛售，之前俄罗斯买家也在退出泰国房产市场。现在海外人士接盘的都是中国人 建议：首先做海外资产配置前提是不要影响自己在国内的生活，可以拿出20%家庭资产来适当进行一个海外资产配置。转载自雷锋互助 |
