 要投资东南亚，第一步当然是了解东南亚，所以小金就给大家逐一分析东南亚的11个国家，同时给大家5条标准筛选出最具投资价值的国家。 一个国家的房地产价格涨跌、投资价值的大小，就是看这个国家有没有发展潜力，尤其是对于发展刚刚起步的国家。 而对于东南亚而言就是这样，房产值不值得投资，就看这个区域有没有发展前途。 发达国家的经济发展了很多年，房价也跟着经济发展上涨了很多，这一刻，对它们而言不管是经济增速还是房价上升速度都已经过了高峰期。 20年前，中国经济规模连万亿美元的门槛都没跨过，仅0.96万亿美元，而去年已经达到12.84万亿美元。20年间，增长十三倍多。 有巨大的发展空间，这是投资穷国家的基础。但是有发展空间，不代表能发展起来，所以还要看以下几点 看一个国家是不是正在高速发展，最直接的一个指标就是GDP增速。过去5年东南亚国家除了新加坡和泰国GDP增速较低外，其它国家的GDP增速普遍在5%以上，大部分时间是在6%-8%。 而前年2017年，全球的平均GDP增长率仅3.6%，发达国家更低，美国GDP增速2.2%，欧元区2.1%，日本1.5%，南非、墨西哥、巴西等国的增速也不会超过2%。 2017年东南亚GDP总量2.9万亿美元，相比2007年1.4万亿美元，GDP规模已经翻倍。 中国从改革开放到现在能如此快速的发展起来，一方面是党的英明领导和决策，而另外一个非常关键的点就是碰上了这波最强大的人口红利。 60-75年代是中国整个世纪人口出生的最高峰，高达30‰-43‰的人口出生率，是去年中国的人口出生率12‰的三倍。 而到了80、90年代迎来了改革开放如火如荼期，这批60、70后作出了巨大贡献。 同样，东南亚在1975年-2000年间，人口出生处于高峰期。所以现在东南亚聚集了6.2亿人口，是日本人口的6倍，美国人口的2倍，中国人口的一半。 更关键的是，东南亚总人口的70%左右是低于40岁。一些国家，如越南年龄中位数30.8岁，30岁以下人口占6成； 对于以低端制造业为核心的国家来讲，跟过去中国一样，这样的人口年轻化就是经济快速增长的基础。而同时，等这人口增长高峰的后半段1990-2000年出生的这批年轻人成长起来，到了购房年龄就是这个国家最强大的一波购房刚需。 价格低有两个好处，一是投资门槛低，门槛高的话不是谁都能买得起；二是容易实现价格高速增长率，同样涨1千快钱，对于1万的房价涨10%，而对于5万的房价仅仅涨了2%。 而在这方面东南亚的房价对比美日英澳这些发达国家的房价，甚至是现在中国的很多一二线城市就有很大的价格优势。 ①进出口连年扩大。2017年，东南亚地区与中国的进出口贸易额为34840.7亿人民币，同比增长16.6%。占中国全球进出口贸易总额的12.54%，两地贸易占中国总贸易比重相比2010年增长27.3%。贸易比重年均增长速度由2015年一带一路政策前的0.33%提高到0.46%，平均增速加快39%。 ②泛亚高铁的建设。随着一带一路的推进，将越南、柬埔寨、老挝、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡7国和中国连接起来的泛亚铁路也正在快速推进。连接缅甸的中缅铁路预计今年通车，而中老铁路预计2021年底竣工通车，中泰高铁预计也将于2021年至2022年建设完成。 ③东南亚的基础建设也在快速完善。东南亚国家目前正在计划中的基础建设总投资额达3230亿美元，未来几年还会更多。其它国家也看准机会，大力投资东南亚的基建。过去10多年，日本在东南亚投资基础建设总额高达2300亿美元，中国在东南亚的投资金额也有1550亿美元。 ④一带一路给东南亚带来的还有旅游业的发展。交通方便、性价比高和签证便利这三大因素让东南亚成了沿线最热门的旅游区域。在一带一路沿线地区中旅游热度最高的前7名全是东南亚国家。2016年，中国人到东南亚旅游人数1900万，同比增长了近三倍。 内有发展动力支撑，外有一带一路协助，东南亚国家目前正在快速发展中。虽然东南亚的国家比起中国，经济落后了十年、二十年甚至三十年，但这些国家正在显现出新的发展机遇，而这就是我们投资的机会。 虽然东南亚有发展潜力，但整个东南亚有11个国家，并不是每个国家都值得投资。我们要考察各个国家的国情、购房政策、房产价值。所以第二大部分来分析下东南亚各国的投资行情 最后只剩下这4个国家，新加坡、泰国、越南及柬埔寨，那究竟这四个国家又怎么样呢？ 但是选择哪个国家进行投资，不能光看这个国家当前的经济水平，经济水平高不代表房价涨幅高，因为它们的房价已经很难再进行快速增长了。 也不能简单的挑经济水平差的国家，因为这个国家不一定有这个潜力实现国家经济腾飞。 投资东南亚国家，其实就是赌国运，这4个国家，各有优劣，单凭某一点很难确定哪个国家最适合投资，这时候，就跟小编一直跟大家说的一样，需要价值分析的标准和方法。 所以第三大部分我就用5条标准来对四个国家进行分析，从中挑出最具投资价值的国家。 怎么从这4个国家中挑到最具投资价值的国家，除了从房产的角度更要从国家发展的角度去考虑，同时要对比东南亚片区的发展趋势和优势，找出符合发展大势的国家。就像前不久刚被批建的自由贸易港的海南，独特的地理位置、发达的旅游经济服务产业一直都没发生什么变化，为什么到今天才成为自由贸易港？ 所以，最具投资价值的国家，一个是需要自身拥有足够大的发展优势，另一个是要能够很好的结合中国一带一路政策的落地。 柬埔寨和越南的GDP增速比较稳定；但是新加坡和泰国波动较大，5年平均增速来看新加坡相对泰国更优，但从趋势上看新加坡GDP增速在收缩，而泰国GDP增速在加快，最近3年泰国GDP增速已经反超新加坡，所以从未来发展的角度来看，泰国比新加坡更优。 所以从GDP增速这个条件来看柬埔寨越南泰国新加坡 一个国家对外开不开放决定了它是否容易实现经济腾飞，特别是东南亚在一带一路带动下，对外开放的国家将会吸引到更多的资金和贸易机会。外汇不管制，欢迎外资进入，就会有更多的资本和人口流入，就好像改革开放的深圳。这无论对购房者还是其它投资来说，对于进去投资或者以后转手资金撤回都是利好，钱得出得去也回得来啊！ 一个国家的对外投资政策开不开放，一个是要看给出的政策，一个是要看实际的成果。从政策上来看，除了越南对外汇管制以外，新加坡、泰国和柬埔寨的差别不会很大。 房价低的优势第一部分已经说过，一个是投资门槛低，一个是容易实现高投资回报率。除了房价，购房要交的税费同样也要注意，这部分税费也是你购房的成本。海外房产投资一般都只关注大城市，特别是对于较落后的国家，首都和中心大城市肯定是最先领涨，也是最抗跌的。 重点城市房价从低到高的顺序：柬埔寨泰国越南新加坡 投资海外资产还有很重要的一个作用就是分散风险，而分散风险的一个很重要的因素就是看这个国家的货币稳定性，如果货币稳定他是可以和国内人民币资产形成一定的对冲作用，甚至还可以保值升值。 综合4个国家的资产货币的价值和升值潜力，还有对人民币贬值风险的对冲作用来看： 从与中国的关系亲密程度上来看：柬埔寨泰国越南新加坡 显然，柬埔寨在发展上有快速增长的GDP做支撑，在投资建设上有包容的对外政策吸引外资，在房产上有低房价和世界货币美元作为高投资回报的保证，在关系上有亲密的国家关系做保驾护航。毫无疑问，柬埔寨是这一刻东南亚中最有潜力做到房价翻倍的国家。 金源智投（Global-Gold Source）成立1992年，总部位于香港，主要从事海外华人的房产置业，留学，移民，律师和会计等相关海外生活服务业务，先后在温哥华，多伦多，洛杉矶，奥克兰，伦敦，曼彻斯特，墨尔本，悉尼，泰国成立分公司。 2018年进入中国，成立中国分公司，总部位于北京西直门，在近20年的发展历程 里，金源智投秉持“以客户为本”的服务宗旨，逐步形成了，海外置业，移民，海外房产代管等服务，有自己的律所和会计事务所，可以为全球海外置业的客户解决：咨询、购房方案制定、陪同看房、交易监管、律师签约、贷款服务、会计审计、出租代管、房产转卖等一站式海外置业服务。 迄今为止，金源智投已经与100多家顶级房地产开发商、20多家国际高端医疗机构、百家境外企业建立了长期战略联盟关系，并与海外各大银行、著名大学、知名律 师行建立了紧密合作关系。未来，金源智投将继续围绕客户需求，为高端客户提供一站式海外生活定制服务。 |
