 前段时间，有一位国内房产的博主写了篇文章，叫做《再说一次，不要去东南亚当韭菜》。 其实每隔一段时间，就会有类似的文章出来，标题像《喊你去XXX炒房的，不是坏而是很坏》，《去XXX买房的都是SB》，往往这一类文章一出，立马成为爆文。作者也很聪明地抓住了负面消息的传播规律，那就是会在传播过程中被放大、被加速扩散。 我觉得时不时地有这样的文章出来喊话，对于东南亚这个市场成长是好事，对于我们的投资者也是好事。 直接点说，我想有很大一批人是因为它的高增长，吸引了一大批的研究机构和企业家，紧接着大家开始注意到这块区域，注意到它的房地产非常强劲的涨幅，以及远远高于国内城市的租金回报率。 但这其实也是东南亚房地产市场还处于早期发展阶段的一个表现形式，也是它处于早期阶段而留给我们的套利机会。 未来十年，将是自1990年以来，全球经济增速最慢的十年。唯一高增长的地方只剩东南亚。 例如大家看这种租金回报率的图，排最前面的，大多数是东南亚城市，欧洲和中国的一线城市，租金回报率都不到3%。 其实一般国际公认的正常的租金回报率水平是3%-5%。这个是一座城市房地产各项机制比较完善、市场比较自由的情况下呈现的租金状态。 巴黎、法兰克福因为政府对租金有管控，所以即便政府没有调控房价，但租金回报率也上不来。 而中国一线年开始的这轮房价调控周期之前，各种政策的刺激导致房价上涨的速度远远快过了租金和居民收入的涨幅，租金回报率自然就低了，每年连2%都不到。 我们再去看这个榜单里租金回报率超过3%的城市的十座城市，有五个是东南亚城市，而且他们租金回报率的排名，基本也是按照整个城市的而经济发展水平排下来的。 马尼拉、金边、胡志明经济水平处于东南亚第二阵营，租金回报率最高。而吉隆坡、曼谷经济发展水平更高，租金回报率也要低一点。 现在东南亚人口密集、但新房数量严重不足，所以才出现了同样面积的公寓，租金几乎是中国一二线城市的两倍。 随着新房的建造数量跟上来，慢慢租金回报率也会回到与东京、旧金山、伦敦这类国际大都市接近的水平。 用适合的标准去衡量，才能认清一个市场的定位，破除偏见才能更好的选择投资标的。 这个事实，稍做搜索其实就能够发现，而它又是影响我们在东南亚投资的方方面面的一个重要因素，但偏偏很多人可能就会在整个过程中完全忘了这个情况，而把现在东南亚的市场去直接对标英美这样高度市场化、交易链条高度流程化的市场。 其实很简单，了解这个事实，我们可以从一个有意思的细节开始。查看一个国家、一个城市的房价被正式地纳入到统计局的数据体系里大概是什么时候。 中国的商品房的概念最先提出来是1978年，正在由实质性的改革是在90年代，算下来其实也只有将近三十年的历史。 东南亚城市呢，可以查到的仅有过去二十年左右的历史房价走势，也就是2000年前后。 但是当我去查英国统计局、美国统计局、法国统计局等等这些发达国家大城市的房价数据时，可以追溯到过去五十年甚至过去一百年。 所以，其实中国城市和东南亚城市房地产市场化的历史，还很短暂。与发达国家相比，还处于初级或者中级的发展阶段。 也就是说，既想把东南亚的房价高涨、租金高这些机会通通拿下，又希望这个市场当下就应该和伦敦、东京、纽约一样有成熟的交易机制。 又想在非成熟市场套利，又想享受成熟市场的规则待遇，哪有这么两全其美的事情？ 这也是为什么总是隔一段时间就有所谓的《劝你去东南亚买房的都是坏人》这样的爆文出现。 当前，东南亚人口密集、但新房数量严重不足，所以才出现了同样面积的公寓，租金几乎是中国一二线城市的两倍。但这其实也是东南亚房地产市场还处于早期发展阶段的一个表现形式，也是它处于早期阶段而留给我们的套利机会。 我相信真正能够踏出国门，开始考虑东南亚买房的人，本身的眼界就比大部分人要看得更远更宽，都不是傻子，也不是任凭别人吹嘘，而没有任何判断力的投资者。 所以在咱们真正把真金白银砸到这个市场之前，是理解清楚这个事情套利的机会在哪里，他的市场形态是怎样的。 在东南亚这种初级形态的房地产市场里，就可能会遇到和现在的中国，以及日本、英国、美国市场完全不一样的情况出现。 （1）比如，以期房交易为主，而不是二手房交易市场占主导地位。这也意味着，上半年买，下半年就卖掉这种操作，可能不太适合。现在就连国内一线城市的房子都很难卖。 （2）比如，建房周期三到五年，并且提前四年就开始预售，很可能工程进度没到一半，房子就卖完了，和国内半年就能出一栋楼的速度完全不一样。 （3）比如，市场上主流的，并且最好出租的是中小户型的公寓，以刚需房为主，而不是三房、四房、五房这种大户型、改善型住房。 （4）比如，东南亚这些国家里几乎就只有一个超大型城市，而不是像中国、美国这样有多个大型都市圈。所以泰国、菲律宾、马来西亚的第一大城市和第二大城市的人口规模差别很大。 （5）比如，曼谷短暂的房价增速放缓，并不意味着整座城市的房地产就完蛋了。放到历史长河里，只是过去二十年里的一个非常非常小的插曲而已。重点还是要看整个国家的经济有没有垮，这座城市在自己的国家，以及东南亚片区的核心竞争力还在不在，以及当地的住房供应情况到底如何。 （6）还有一点非常重要，那就是在大家的资产配置表里，东南亚是适合作为进取性投资的，而不是作为整个家庭最大比重的投资。比如咱们已经配置好了一系列的防守型投资，就需要东南亚房产来起到赚取超额收益的作用。但即便这部分资产有损失，也完全不影响日常生活和其他的资产部分。 所以就像咱们买股票一样，价值投资者其实是有耐心去选筹、去等待这只股票的成长的，但同时也是能够承受股价下跌带来的风险的。 如果能够提前有这些意识，并理解和接受这种状态，再去深入了解东南亚市场，我想我们会更能够理解自己的需求和这个市场是不是相配的。 做好这些心理准备，在遇到那些大骂东南亚买房的文章，相信你已经是心中有数，丝毫不慌。 |
