 过去二十年，中国房地产以冠绝全球的速度狂飙发展，高楼大厦越建越多，也越建越高。比起建楼的速度，房价涨幅更是让人“心服口服”。经济学家李迅雷前两天说，仅过去10年，我们的房价就涨了10倍之多。我们用仅仅10年时间，就走完了发达国家用几十年才能走完的路。 把时间拨回到10年前，你最想做的事情是什么？我可以断言，对于绝大多数普通人来说，如果能回到过去，他们肯定会第一时间毫不犹豫地破除万难也要把房子先买好。因为按照10年房价涨幅10倍收益算，如果不早点买房，仅仅是“持币”，不仅会亏得一塌糊涂，更会让他们一辈子彻底“失去”买房的机会。 今天的高房价更让无数人在买房这条路上走得异常艰难，有人掏空了所有积蓄，有人搭上了几代人的幸福，有人妻离子散。更讽刺的是，大家虽然都知道当“房奴”很累，但很多人却想当都当不了——真正需要房子的刚需一套都搞不起，但有钱人却能坐拥几十上百套房产，不住也不租就单纯地空置落灰等升值。如果真能回到过去，试问谁不想在房价非常低的时候就买房呢？不为赚多少钱，只是单纯地让自己的家人早日过上“有房有家”的平凡生活。 有时候回想过去，的确容易让人陷入无端的痛苦之中。老话也说了，人应该向前看。那么站在当下，面临下一个10年周期的时候，我们普通人对“买房”和“持币”又该如何判断呢？下一个10年，房子会像过去一样“很吃香”，还是会“烂大街”？作为买房居住的普通刚需又该如何正确选择呢？ 想要准确预判楼市、房价走势，我们需要了解清楚当前的房地产市场现状——国家意志（调控）、投资炒房预期、人口、金融等基本面看，下一个10年，房地产不可能复制过去的疯狂： 抛开今年这场风波对楼市的短期“暴击”不谈。毕竟这是百年难遇的不可抗力，影响是有而且巨大，但是我们已经说过了，购房需求没有消失，只是延后了，市场无论如何都会恢复的，这改变不了中国房地产的原有趋势。 1、调控端依然保持高压：三年半的调控，每个人都切身感受到了国家的坚强意志，遏制非理性购房需求、收紧金融杠杆、限制交易、长效征税等政策的出台，证实了本轮调控绝非儿戏。 从当前高层对房地产的态度我们也可以吃一颗“定心丸”：房地产遭遇了空前“浩劫”，但是国家依然三令五申坚持“房住不炒”，多次提及“不拿房地产刺激经济”，释放的信号非常明确：不走老路，房地产的地位一落千丈，不可同日而语。 更值得欣慰的是，调控的立场越来越明确：保护刚需，遏制投机炒作。不仅多管齐下，更要保证做到持久、有效——实在买不起，可以共有产权；再不行就加大保障类住房供应，加快租赁市场建设，租购甚至可以同权。 2、投资炒房预期大降：三年半的高压调控，没有谁能真正扛住。零散的投资炒房客，套现时机判断不准，多数已被牢牢套死，剩下的也早就望而却步了。连坐拥1.3万亿房产的“最大炒房客”上市公司，这一年多来也在不停抛售旗下房产业务。专家解读，这是典型的落袋为安，预示着“投资者对后市不看好”。 3、房价这头猛兽也被关进了笼子：前有“睡城”燕郊被调控打回原形，房价短短几个月拦腰砍断；后有四大一线城市“跌跌不休”，房价普遍回调15%-20%；更有鹤岗、玉门、乳山等“葱价房”频现，而更多的城市也已经进入稳定阶段。这一切都说明，房价这头猛兽已经被关进笼子了。只要调控不松，5-10年内，房价很难再死灰复燃。 4、严控资金过度流向楼市：很多人觉得这是做做样子，实际不然。近日，北京银保监局对中信银行开出一张2020万的“天价”罚单。处罚信息显示，中信银行19项违规事实中，直接涉及房地产融资方面的就有13条。事实上，从去年5月份以后，对房地产的金融收紧一直都在继续，银保监、央行领导更多次强调“金融政策保持不变”。众所周知，金融是房地产行业发展的基石之一，金融上锁，试问房地产还能飞得起来吗？ 5、可以肯定地说，房价“普涨时代”彻底一去不复返了。因为人口、金融、经济、房屋总量等基本面也决定了未来房价涨幅狭窄，有些城市更是提前透支殆尽了，不仅没有涨的基础，而且风雨飘摇。 综上所述，当下所有的基本面都决定了，未来10年房地产不可能再复制上一个10年的疯狂，即买房自住可以按需行动，投资炒作真的错过了黄金时机。但不代表所有城市都会朝一个方向发展，买房、卖房要因城而异，更要因人而异。 坦白说就是，房子在有些城市依然会“很吃香”，一房难求的超级繁荣景象或仍然会上演；而另一面，越来越多的城市房地产必然回归居住本源，房子会“烂大街”，彻底失去投资价值，对于外人而言，可能真的一文不值。 因城而异的意思是：不管是10年后，还是20年后，亦或是更长的时间生涯里，拥有人口、产业、资源等多重优势的国家重点布局发展的城市，房地产行业都不会太差。一方面，这些城市能容纳海量人口，有充足的购房需求；另一方面，资金、资源、人才会汇聚于此，带动产业发展，想要在这些城市生存，必须具备一定的技术和资金优势。庞大的购房需求和天量的资金必然会带动房价继续上涨。这些城市说白了就是高精尖人士的乐园，普通人想买房安居会越来越难。 而那些人口外流、产业低下、资源缺乏的城市自然也就没有多少潜力。供本来就大于求，叠加房子只有居住属性，除了本地人谁又愿意来接盘呢？房子不过是一堆砖头水泥罢了。 因人而异的意思是：刚需一定要按需求购房，有钱有需求就即刻行动。即便按照各个基本面理性分析我们能得出“房价短期不可能大涨”的结论，但是我们依然不建议大家在买房时犹犹豫豫。过去这些年，有太多的人是从全款变首付，首付变车库走过来的。而且政策更是瞬息万变。对于刚需来说，不买房一个转身可能就是“永远错过”，你没有资金就意味着在这场游戏里，你永远都是弱者，没有话语权，更主导不了大局。 对于投资者，我们更可以肯定地说，房地产投资的最好时代一去不复返了。未来再投资炒作楼市，没有什么赚头了。一方面，房住不炒是国策；另一方面，房产投资的回报率越来越低，且风险越来越高。门槛更是高得离谱，已经不是普通人可以参与的游戏了。事实上，过去全民参与的十几年，真正能从房地产中获利，如不仅有房住、有房出租、而且还能减持套现的人，不会超过5%-10%。 对此，马云、曹德旺两位大佬也曾异口同声很早就给出了答案，大家其实也都不陌生：马云17年5月份时公开发表演讲时称，8年后中国最便宜的就是房子、车子这些东西。“房如葱”的段子也早已是妇孺皆知。很多人知道，但不代表真的懂其中的真正含义。 我不止一次强调过，马云所说的“房如葱”并不意味着未来所有城市的房价都会“跌到和葱价相同”，他真正想表达的有两层意思：其一，中国房地产在经历二三十载的过度繁荣后，一定会走上平稳下滑的轨道，任何一个行业都如此，房地产业概莫能外；其二，我们不能再过度“神话”房地产了，尤其是年轻人更不能崇尚投机炒房，幻想躺着挣钱。国家发展，经济繁荣，靠的是每个人的勤劳奉献和创新创造。国家经济实力的强大，其实应该和国民的安居、乐业是共生共荣的。 按照马云的逻辑，该“买房”还是“持币”，完全要根据个人需求，需要就买，不需要也没必要靠它发财致富。房地产的“造富”能力不管有多强大，我们都不应该去炒作它，因为它的存在就和普通的日常所需物品无二。每个人都应该淡然看待房子，不管它在大家眼里有多“吃香”，都不能把它当作牟利的工具。 同样的线年接受财经记者专访时曹德旺直言不讳，房地产不能再被高高捧起了，实体经济才是强国的根本。干一年实业，不如躺着炒一套房子获得的利润高，这是一个国家经济发展的倒退。他甚至大胆预测，房地产终于有一天会“停摆”玩不下去，真正有需求的买不起，而不需要房子的有钱人手上有大量房产，这就使得这个“接盘游戏”无法继续，发展到最后一定是房子在有钱人手里轮转，房子彻底失去投资价值。 按照老曹的观点，未来10年不仅不要继续“买房”，相反有多余房产的人应该尽快抛售，因为未来会有更多的城市出现房子“烂大街”，卖不掉也租不掉的景象。当然，这是站在投资者的角度考量的。对于普通人，曹德旺说得也很明确，不管房子是“烂大街”，还是“香饽饽”，一定要有一套满足居住需求。 从马云和曹德旺的观点来看，不难发现，二位其实都是倾向于认为房地产的投资黄金时代彻底终结了，未来10年房地产不再适合投资。有闲钱的投资者更应该多关注实业、科技等的发展。“持币”才能在超级风口降临时，大有一番作为。把资金牢牢锁在房子上的陈旧思想，该彻底换一换了。 |
