 我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 提问：房姐，你好，新人刚来，我想问下菲律宾马尼拉的公寓值得投资吗，听说租金回报率很高，总价也很低，目前有亲戚在那边上班，都已经买了几套了，您觉得可以投资吗？ 回答：岛国面积够大，才有人口总量，才有多个城市聚集，才有城市等级，才有土地价值，才有房地产。菲律宾除了马尼拉，基本就没有第二第三第四线城市的分野。而经济环境，也没有领头羊的态势，热带国家天然劣势。这种角色，大多时候只能做大国附庸，附庸国房产不保值。 提问：房姐你好，近期手上子弹35，因工作在东莞靠近龙岗的位置，打算在惠阳高铁南站附近入手一套卓越东部蔚蓝海岸的房子，但看到知识星球中说不建议买那边，很是纠结。这35万是卖了老家的房子凑来的，非常怕掉坑里了。请问房姐，你有什么好的建议？深圳未来会带动惠阳的发展吗？ 回答：1.人口超过一千万才有房地产市场。房子最终还是要赚钱的，赚钱的方式有两种：再贷&卖掉，惠阳金融政策不友好，惠阳二手市场也很弱。 2.如果您是自住，子弹35买一套无可厚非，如果投资，建议到二线省会，即将启动的城市，赶在风口上。 提问：房姐您好，请您帮忙参考一下，江夏纸坊老房子该不该卖呢，是原来江夏第一人民医院住宅区，无证有合同，楼梯房2楼90平左右公摊低装修中等，原来医院已搬走改成妇幼保健院，因为房龄老又是无证可能卖不了多少钱，但房子位置很好，纸坊中心，周围紧挨着都是医院商场中百，好出租但租金只有一千多，卖觉得便宜了不划算，等拆迁又不知道是何时，婆婆公积金未用有房票，是否卖老房子重买，还是留老房子筹资金用婆婆名字买？ 横扫盘期优化资产配置，卖掉老房做裂变，换成三环内地铁沿线潜力盘。用老人票买 回答：光谷东人口导入不足，最近几年可能租不出去。租售比6%以上商铺可以考虑，但能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 追问：房姐，您好!光谷东中心城临街商铺J地段已定了一间，面积35平，层高6米，单价5.4万，总价200万，已交首付40万，2021年交房，交房后由开发商统一运营8年,租金开发商收10%运营费，开发商说15年回本，现在感觉非常不划算，害怕以后发展不起来，很想违约不买，违约金20万左右，第一次买商铺，麻烦房姐帮忙看看是继续投资好？还是违约止损好？ 商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。本质就是”你赚他息，他赚你本”。可以散售给散户的商铺99.99%都是坑 提问：美丽的房姐，第一次接触就看你的文章到深夜，收益匪浅。有两个问题请教房姐，跪求答案！1、想投资重庆巴南区房子，中交锦悦、碧桂园保利云禧、恒大新城三选一，个人倾向于碧桂园。2、目前手上子弹60万，重庆虽不限购，但外地三无不能贷款，怎么破？ 面积大单价低的就是找08年前后的非热门小区。稳妥的选真内环次新盘，回报率最大的选筹详见知识星球内部分享。 提问：你好，房姐，请问花桥的融玺公馆合同更名可以买吗？可以办证？可以落户吗？ 回答：融玺公馆是70年住宅，可以落户。合同房潜在风险是房主一房多卖，反悔 风险不能完全避免 提问：房姐你好 北京亦庄和旧宫各有一套房子想出手 都是次新房 满两年 优质小区物业绿化都很好的那种 中介挂了两个月 看房的不少但是能谈的不多 要不然就是各种压价 想听听你的建议是降价出售还是再等等市场行情 中介一直说以后只会越来越低 心里没底啊 提问：美丽的房姐，家住沈阳。目前沈北的新房子大卖。我想问问沈北的楼龄十多年的房子投资可以吗？大户型单价6000左右。 回答：刚改次新3房100-130平最佳，也能淘到单价7千左右笋。老破大市场不成熟，暂时别碰。 提问：姐，属于希望能在房产里面短期套利的，方法就是买入市场价8折的房子然后包装卖出吗？只买二手对吗？因为新房没办法周转资金。市场价8折是区域同类型房价的八折，还是最低成交价的再八折? 回答：跟同一小区，同户型的最新成交价对比。高周转流派短炒最重要的是你刚开始就找好了目标接盘侠。详见知识星球内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》 回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。 举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。 当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？ 但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。 环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。 帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。 |
