 原标题：2020年买房，10年后还能再“大赚一笔”吗？曹德旺预言说得很明白 根据历史数据显示，自从1998年住房商品化以来，全国平均房价已经从2063元上涨到了9337元，20年时间上涨352%。此外，在全国660多个大中城市当中，房价过万的城市已经超过了80座，占到了总数的12%。当然，由于身处不同的城市，每个人对房价上涨的幅度，感受是不一样的。比如，深圳、北京等一线城市的平均房价早已突破了5万，感受要更加强烈一些。 面对这样的房价上涨过程，过去二十年，早早买房的基本都成了人生赢家，再也不用因为买房问题而烦心了，而且很多人不止拥有一套房子，身家早已超过百万、千万，甚至更高。反之，对于那些刚刚踏入社会的年轻人而言，由于没有多少积蓄，而且薪资水平也一般，面对一直高高在上的房价，不少人只能望房兴叹，结果不敢结婚，不敢生孩子，也不敢换工作。不过，最近三年开始，房价高涨的局面开始发生可一些转变。 众所周知，在经历了三年多的严厉而又密集的楼市调控以后（2017年250次，2018年480次，2019年620次），房地产市场告别了狂欢盛宴，房价也开始回归了平稳。此外，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部首次在房住不炒之前加上了“长期”二字，显示出了国家调控楼市的坚决心态。那么，在这样的势头下，如果2020年买房，10年后会“富得流油”还是可能“砸到手里”呢？ 影响房价的因素有很多，往大了说，与宏观经济密切相关，往小了说，与楼盘所处的地段分割不开。对于这个问题，经济学家任泽平提出了这样一个观点：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，得到了业内的广泛认同。接下来，我们就从以下几个方面具体分析。 第一、过去二十年，我国城镇化进入快速发展的阶段，越来越多的农村人口向城市流入。数据显示，1999年，我国的城镇化率为30％，而目前的城镇化率接近60%，其中城镇人口增加了4亿。同时，根据国家统计局数据显示，自住房商品化以来，累计新建商品房接近1亿套，而且商品房是住房供给的主要市场，所以房地产市场一直处于供不应求的状态，房价上涨就不足为奇了。 第二、众所周知，土地收入，是地方财政收入的重要来源之一，除了一些产业结构比较完整的大城市，不少中小城市对土地收入的依赖居高不下。根据财政部数据显示，从2015年到2018年，土地出让金连续增长，分别达到了32547亿、37457 亿、52059亿、65096亿。以2018年为例，土地收入占地方一般公共预算收入的66%。除此之外，在房价的构成当中，地价占到了60%左右，所以土地财政对抬高房价起到了推波助澜的作用，最终由购房者买单。 第三、历史数据显示，从1999年到2019年，货币供应量M2从11.9万亿增加到为198.6万亿，20年增加了16倍。显然，货币供应不断增加，对商品价格上涨起到了明显的推动作用。比如，20年前，一根冰棒1分钱，而现在则需要2块，也就是说，商品价格的变化反应了货币供应量的变化，房子自然也不例外。更何况，这些年，房地产已经成为了蓄水池，看起来要比其他商品的价格变动更加显眼。 当然，作为政策性市场，无论是人口、土地，还是金融，归根结底都与政策密不可分。自2003年，房地产被确定为国民经济支柱产业后，在拉动经济，促进就业，改善生活等方面都发挥了巨大作用，所以历次调控政策都是冷了加把火，热了泼盆水，房地产的支柱地位不断得到巩固。不过，时过境迁，影响房地产的金融、人口、土地等关键因素，都已经发生了明显的变化，而且也逐渐迎来了拐点。那么，买房还能不能成为暴富的手段呢？下面具体分析。 第一、虽然我国的劳动力资源是比较丰富的，但数据显示，2018年中国劳动力人口首次跌破了9亿。除此之外，住房、教育、医疗等养孩成本增加，也使得二胎生育意愿降低。对此，中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告》透露了未来人口的长期趋势，伴随老龄化社会的到来，加之人口出生率下降，人口负增长或在2028年出现。因此，可以预期，伴随人口红利逐步迎来拐点，未来购房人口减少是必然趋势，进一步来看，住房转手、变现并非易事，也就是说，不是什么房子都卖得出去，所以靠买房不会再像过去那样大赚一笔了。 第二、作为房价的主要构成要素，房价的稳定离不开地价的平稳。除了国家已经明确定调要稳地价、稳房价、稳预期以外，一个多月前，在中央经济工作会议上，国家还明确表态，未来要加强城市更新和存量住房的改造提升。看似简单，其实这句话透露出了一个很关键的信号，伴随房地产市场进入存量市场，大拆大建的阶段也慢慢过去了，未来更多的是针对现有的存量住房进行更新和改造，也就是说，用旧改代替棚改，所以未来土地市场会进入一个相对平稳的阶段。进一步来看，城镇化已经进入下半场，5-10年后增量市场的需求会进一步减弱，从而利空土地价格。 第三、2017年之前的十多年时间，货币供应量M2增速一直保持着两位数的增速，这也是房价快速上涨的一个时期。但是，最近三年，M2增速已经开始降到了一位数的水平，分别为8.2%、8.1%、8.7%。根据以往的经验来看，经济增速与M2增速保持高度一致，而伴随经济向高质量转型，目前经济增长进入到L型阶段，所以M2增速出现这种变化也是理所应当。业内人士预计，未来几年，M2增速大概率依然会保持放缓的趋势。除此之外，最近三年，银保监会也多次表态，要防止资金违规流入房地产市场，所以房价显然已经失去了支撑上涨的重要动力。 除了人口、土地、金融等三大关键因素出现了变化，还有两个关键指标值得关注。一个是，我国人均住房面积已经达到39平方米，达到发达国家水平了，住房总量不缺了。另一个是，国家对房地产的定调是稳字当头，不仅提出房住不炒，提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段，也提出了要加快建立房地产长效管理机制，这意味着国家对房地产的定位已经发生了变化。因此，时过境迁，面对房地产进入转折期，买房大赚一笔越来越难，购房者也应该随势而变，不要再抱着赚钱的思维去买房了。 作为一个实业家，曹德旺多次发表对房地产市场的看法。比如不要搞那么多房地产，制造业才是国家与国家之间的竞争力。再比如，楼市已经告别了黄金阶段，还抱着买房赚钱的想法就太傻了，有钱人手上握着十几套房，剩下的都是买不起的人，将来就是有钱人把房子卖给有钱人，那样卖得出去吗？除此之外，在接受采访时候，他还自曝曾经劝自己的亲妹妹赶快卖掉多余的房子，否则以后卖不掉也租不出去，还要交管理费。 根据曹德旺的“预言”来看，他并不看好未来房地产市场的走向，原因有两个：一是制造业才是国家与国家之间竞争的根本，房地产不是，所以早晚都会调整。另一个是，房子越来越多，过多持有房产，未来可能砸到手里，而且随着房地产税、空置税等长效措施的出台，还可能要缴纳一笔税费。那么，曹德旺的“预言”是否靠谱呢？我们可以分两个角度分析： 一方面，经济学家任泽平在报告中表示，到2030年，预计还会有大约2亿人口进入到19个国家级的城市群。因此，我们可以预期，未来10年，如果在人口净流出的城市买房囤房，结果很可能砸到手里。但是，退一步来说，随着城镇化进入后期，房地产高歌猛进的阶段过去了，即使是人口流入的城市，在房住不炒的定位下，加之房价基数本身就比较高了，想像过去那样赚快钱概率也越来越小了，所以大赚一笔并不容易。 另一方面，经济学家李迅雷表示，粗略估算，一套房子的贷款成本、折旧成本、税费成本至少10%，未来一旦房价涨幅低于这个比例，持有房产就是亏本的。因此，随着房地产长效机制的建立，房价告别大涨阶段，未来10年，依靠买房“大赚一笔”并不现实。返回搜狐，查看更多 |
