，我们给大家介绍了越南房地产的整体情况，可以说是个快增长、高收益、低成本的投资乐土，7%的年租金回报率直接秒杀了其他重要的东南亚城市。在

　　坐落在越南南部的胡志明市（原名：西贡），现在是越南的经济贸易中心也是最大的城市，人口 1200 万人，不到 13% 的人口却创造出了越南 20% 的 GDP。胡志明市有着极大的经济自由度，也产生了最高的 GDP 增速，去年已经达到了 9.8%，远远高出越南平均的 6.7% 增速。胡志明市的人均 GDP 也超过了越南平均值的 1.5 倍。

　　胡志明市现在正在进行重要的城市改建和基础设施建设：城市规划的重新设计和布局，交通基础设施建设，和城市向周围卫星城扩张。其中最引人瞩目的就是胡志明市的地铁交通的建设。当完成后，将有一整套地铁系统 6 条线路贯穿整个市区，第一条地铁将最晚于 2020 年运营，一号线 区和 Thu Duc 区，其他线 年。现在，城市 CBD 和周围区域的房价有着明显的区别，每个区域的发展也不尽相同。

　　下图是胡志明市的地图，一共有 26 个区，2020 年城市规划已经确定，第 2、4 和 7 区将主要承建新的住宅项目，作为新兴的开发区。这是由于：1）大量的未开发土地，2）离市中心很近，3）大量的外国人居住，完善的生活配套设施包括大型超市、国际学校等。城市西边，第 5 区、Tan Binh 区、11 区等是胡志明市的老城区，是文化美食的聚集区但是道路狭小，居民的私人住宅众多，经济发展缓慢。然而城市的东边和南部，第 2 区、第 7 区、Thu Duc 区和高新开发区，有新的城市规划和新修建的道路，工厂、码头也在第 2 区的南部和第 9 区。下图中包含了 1 环和 2 环，而 3 环连接了周围的卫星城。

　　胡志明市的房屋通过售价、租金回报、质量和市场定位，被分为 3 个级别：A、B 和 C 级。详细分类如下：

　　B级价格有很大的涨幅空间，并且需求旺盛，相对比较容易变现。另外，我们同时可以关注B级和C级的办公楼和酒店的投资标的，相比A级，投资额度较小，风险比较容易控制。办公楼和酒店的投资将成为未来两年越南房产投资的主要投资标的，而当前市场下，还是建议选择比较优质的有成长性的住宅项目。

　　下图中的“累计预估收益率”是预估的保守型投资会带来的收益率。收益包含房产的增值约 5% - 10%每年，和房租收益每年约房价的 6% - 8%。通过模型和预估不同的越南经济发展快慢、结构化改革速度和基础设施的发展所带来的影响，分析出 3 种方案。其中方案 2 是最有可能出现的结果。所以预计，投资住宅项目的产品会给投资人带来每年约 11 - 18%左右的利润。

　　然而，对于房地产项目来说，收益很大程度上取决于项目的选择。所以选择一家对当地市场了解又专业的公司非常重要，可以对我们的投资进行有效的管理。

　　房地产投资大都比较依赖国家宏观的经济发展，所以经济下行风险对于房地产投资要多于具体的产业风险。尤其是汇率波动，越南结构性改革和金融体制的开放对房地产市场都有影响。越南央行实施的汇率政策是钉住汇率制，越南盾（VND）是钉住美元的波动而波动的，与美元汇率相对稳定。虽然过去几年汇率有所波动，但人民币的下行风险相对更大，在计算预计回报率的时候，应该考虑多项汇率风险。

　　政府的结构性改革的步伐也是需要考虑的风险因素，因为政府的改革可能会造成比较大的经济影响，从而影响房地产市场。但这个风险是被动风险，只能对在越南的投资进行多元化分散来降低。

　　利率风险是另一种会影响房地产市场的供求关系的重要因素。高的利率会降低贩房者的贩买力，使得贷款压力更大，同时房地产商也难以融资，导致整个房地产行业发展缓慢。然而，近年来因为经济快速发展，通胀下降企稳，目前越南正在一个降准降息的通道内，预计未来利率风险较小，大概率趋于稳定。

　　越南监管较松，各个开发商给楼盘定价模糊。同一个楼盘，每个楼层每个房间的价格都不同。 差价可达20%，往往给出的价格仅供参考。 房产买卖需要通过交易公司，有些地产商没有自己的交易公司（如Vinhome中央公园），交易公司之间互相竞争，并且房源较为混乱。

　　由于外国人只能购买新房，越南预售时间较早，所以现在大部分可售房源多为2018 - 2019年交房的项目。在越南，付款一般不用一次性付清。每个开发商有自己的支付安排，如首付30%，之后每月支付3%（无利息），一直到交房后，再支付剩余款项。

　　合同签署会包括：预定合同，购房合同。法律规定，开发商必须在楼盘建设到一定程度才能签署购房合同。所以很多项目目前只能签署预定合同，几个月之后再签署购房合同。购房总共需要约1-5天，部分与交易商签署的预定合同需要地产商重新审核定价。如有专业公司全程协助，在时间不允许的情况下可以通过电子邮件办理。