 是不是发现莫老爷一周没更新公众号了？那是因为莫老爷跟好朋友去越南旅游了，昨天中午才落地深圳。一回到深圳的家里，莫老爷就赶紧给大家写下了这篇越南游记，中间会穿插一些关于越南房地产现状的信息，希望对海外置业感兴趣的朋友能够喜欢。 莫老爷去的是越南芽庄（Nha Trang），并且是报团去的。过海关前，导游就说，可能需要给小费，建议将10元人民币相当于3万多越南盾夹在护照里，当然，如果不想给也可以不给，但海关会故意磨蹭你，总之会想办法令你过关不那么顺利。 莫老爷当时的态度是，凭啥啊？这么嚣张坚决不能给惯着！于是轮到莫老爷过关的时候，海关小哥就直接问了，10元钱呢？我说，没有！他说，那不行，你得找人借借。并把目光投向排在我后边的好朋友，示意我跟她要。我说，我朋友也没有，她有也只有大额的...这个时候莫老爷更震惊了，他竟然说，那给100的也行！！ 此人根本无视莫老爷后边还排着一溜人，坚持不给钱不让过原则，于是我俩就这样周旋了几分钟...期间他时不时低头对着莫老爷的护照一阵瞅，然后做出各种摇头摆脑状...没办法，最后莫老爷向恶势力屈服了，在付完所谓的“小费”之后，顺利通关。 导游安慰我们说，因为这是一个小费制的国家，入乡还是随俗的好。东南亚的一些国家和海岛莫老爷去的不少，连海关都这样“坑”的真还是第一次碰到。还有一个细节，想起之前去泰国、马来西亚，住酒店也要求每天离开时要在枕头上放一点钱，否则服务员可能就不会给你把卫生做得太清洁。同样一件事到了芽庄变成，导游说，不留小费，可能你放在保险柜里的钱，今天少一张明天少两张...吓人呐！ 小费文化，莫老爷其实是理解的，也认为这是一种礼仪，尤其是人家服务确实做得好的情况下。但芽庄海关..我感受到的只剩变相“勒索”！我合法地来到你的国家，充满期待，面带微笑，刚一见面你就让我配合你公然“违法”？ 总之，芽庄之旅一开始印象就不太好了。第一天的晚上只是简单的去海边走了走，记得过马路的时候满大街的摩托车，斑马线也不多见，就算有斑马线也很少配备红绿灯，导致每次过马路莫老爷都心惊胆战的。看完海在酒店附近找了家看起来热热闹闹的饭店解决晚餐，之后便回去睡觉了。 还是先不说景点吧。作为房地产媒体人，每到任何地方，莫老爷最感兴趣的还是先了解一下当地的房地产发展状况。这一次是海外，对于海外房产，鉴于这几年国内投资渠道趋窄，股市绿油油，今年已明确“房子是用来住的，不是用来炒”的发展方向，中国富人以及中产阶级手中的闲钱不可能长期存银行，或者现在才去买比特币，那么，想要盘活资金，海外投资成为大热的选项。 莫老爷个人对于海外置业的经验，首先，你要想明白你海外置业的目的是什么？有的国家能够拿绿卡；有的国家能提供小孩好的教育；有的国家适合养老；有的国家适合货币增值。你是哪一种？ 此处我们只讨论利用购买房产达到资产增值这一情况。那么无非你要关注以下几件事： 第一，如何选择国家？投资发达国家，门槛高，市场稳定，收益稳定，但没个百把万还是不要想了。投资发展中国家，门槛低，风险高，选准了升值空间大，选错了，血本无归。一定要了解清楚你相中的这个国家政局怎么样？长期经济发展走势怎么样？跟中国的关系怎么样？一个严重排华的国家..呵呵！ 第二，你要投资的这座城市属于什么性质？地段有什么价值？最近几年新增移民人口以及出生率如何？有没有支柱产业？当地的租赁市场如何？租金回报率多少？周期多久？租赁法是偏向业主还是租客的？有多偏？外国人都喜欢租房，健康的房地产市场标准是租房空置率维持在5%以下。 第三，认真研究人家的置业政策。买的是永久产权还是使用权？现在海外地产中介几乎都喜欢强调买房子送国籍，事实上，尤其是发达国家的移民政策，很少有置业就能入国籍的，更多的是给一个“居留签证”的临时居住权，离入籍还需要满足的条件路漫漫其修远兮。 第四，后期的持有成本以及接盘事宜。开发商的品牌怎么样？过往交房口碑如何？交房之后交由谁打理？管理费用怎么样？每年税费多少？将来的转手成本？等等... 根据上述四点，大家可自行判断越南市场值不值得进入，莫老爷因为手上没有足够的数据，就不做总结了。旅途中，有找会中文的越南人做了一些基础了解，得到关于越南置业的如下信息： 1.越南有两类房产，一种是house，外形为一栋栋不高的住宅；一种是apartment，高密度公寓。外国人只能购买apartment，不能购买house。 2.house具有土地永久使用权，只有越南人才能买，因此越南人不说房价都说地价。在越南，地方政府是不能强制征地、拆迁、重建高容积率房子的。如果外国人也想拥有土地永久权，那么就要先变成越南人，也就是拥有越南国籍，可以通过跟越南人结婚实现。 3.越南人也可以买apartment，他们买到就是永久产权，外国人买到则只有50年产权，但因为到期后可免费续约一次，所以其实是50+50=100年产权。 4.外国人买apartment没有房产税，但也不能找银行贷款。越南政府为了保护越南人，也为了杜绝炒房行为，apartment项目目前限制每栋只能销售给外国人30%的份额，注意，是每栋，不是每个项目。 5.越南现在投资较热的城市是胡志明和河内。胡志明是越南人口第一大城市，常住人口1200万左右，全市现在均价在一万七八人民币每平米左右，市中心的房子3-4万人民币每平米，租金收益率7%。河内是越南的首都，房价跟胡志明差不多。芽庄则是旅游城市，人口刚刚超过30万，房价均价在一万人民币出头左右，刚需不足。 7.在越南投资房产不影响国内的买房名额，因为不联网没人知道，国内还能算首套。 8.这一点是莫老爷的个人感受。关于“排华”，全程只在过关的时候发现了信号。越南边检人员是拒绝在中国护照上盖章的，原因是中国护照印有南海“九段线”，所以越南当局现在的做法是给中国游客单独开一张落地签证。其他方面，没有发现什么“排华”迹象，马路上做生意的越南人都很热情，经常拉扯莫老爷各种消费。 上述内容就是莫老爷此行了解到的关于越南置业的全部了。看见很多报道说，越南像极了十年前的中国，机会无限，如果你真的对此感兴趣，建议亲身考察一趟比较靠谱。就算最后不能成交，去越南旅旅游也是好的，芽庄还是不错的，住宅喜欢刷成花花绿绿，整座城市五彩缤纷得很可爱。 一些景点也是值得一看的，比如电影《情人》的取景地五指岩，碧海蓝天的，很适合吹着海风发发呆。 婆那加占婆塔。因为这里供奉的是天依女神——庇佑占婆王国南部的一位女神，所以也译作天依女神庙。她保护着靠海吃饭的渔民，相当于中国渔民心目中的妈祖。此塔建于公元7-12世纪间，是印度教的建筑，略有些吴哥窟的风格。 喔，对了，这是此行我的好朋友小猫猫。谢谢你顶着扁桃体发炎还陪我出来旅游，爱你哟。 好了，一篇简短的越南芽庄游记写完了。今年莫老爷计划多多出境考察，并且保证每旅游一个国家回来之后，都要写一篇关于当地楼市的稿子。下一站去哪里呢？欢迎各位多多推荐。 |
