 前阵子，站长的姑父终于住进了他10年前买的期房里，其中的艰辛简直是一部血泪史。今天站长就借这个例子给大家讲讲期房和现房的利弊，帮大家快速了解期房、现房与准现房的区别，以便筛选心仪的住宅。 很多消费者都以为“建好的房子是现房，没建好的叫期房”，其实这样说是存在误区的。按照我国销售规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”，其他情况就算房子建好了，也只能算做是“准现房”。 从风险角度看，现房的风险当然是最低的。现房签的是《商品房现房买卖合同》，一手交钱一手交房，即使有问题也可以找开发商协商解决。现在买房后因为质量问题维权的案例举不胜举，买现房的最大优势就是可以亲身观察小区和周边配套环境，以防被忽悠。 另外，购买现房还可以马上装修入住，不用苦苦等待。通常来说，现房相比期房的周边配套设施也会更加完善，这意味着生活便利程度更高。对于很多人来说，买现房还可以省去等待入住这段时间的租金支出，可以节省一笔经费。 期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止，在这一期间的商品房称为期房。期房基本都是连地基都还没打好，只有沙盘和效果图可供参考。买房看沙盘时，除了房屋本身，还有很多东西需要探查，比如从沙盘仔细了解建筑密度、绿化分布、配套位置。 需要提醒大家的是，沙盘和图片大多会美化，图片和实物毕竟有差距，市场房企良莠不齐，部分期房存在不实宣传。期房烂尾或货不对板的维权事件并不少见，这些维权事件当中也不乏一些大型开发商。而且现在房企破产倒闭的很多，万一不幸遇到了，那可是掉大坑了，即使维权也是遥遥无期，浪费大量时间和金钱。 当然，期房也并非一无是处，为了吸引客户，期房的价格相对于同时期的现房会低10%左右。现今房子客单价很高，动辄上百万，10%以上的优惠幅度可不是小数目。而且期房在户型、层高还有朝向上的选择空间比现房大。如果不着急使用，选择行业排名靠前、经营比较稳定的房企去买期房也未尝不可，相对来说性价比和安全性都有一定保证。从实际置业来说，期房比较适合手头紧的刚需和投资客。 站长一个朋友小张，2009年毕业后就从南京来到北京，开始了北漂生活。刚开始因为工作经常换，住址不固定，所以没有买房的需求。但随着工作的稳定，生活的落定，年纪的增长，特别是还谈了个女朋友，小张就萌生了买房的想法。和很多年轻人一样，他也在留在北京发展和回老家买房的两难抉择中纠结，最终他权衡了两地薪酬上的差异，决定为了事业留在北京，于是把在北京买房提上了日程。 现在绝大部分人在北上深买房基本都要脱一层皮，小张也是如此。他动员家人卖掉了南京一套房产，东拼西凑凑到120万元，终于在通州买了一套现房。由于是现房，小张收房就开始装修，很快就入住了。也是点子正，小张买房后仅仅2个月，通州的房价就开始蹭蹭往上涨。眼看房价大涨，小张当时打心眼里高兴，婚期也提前了。 和小张差不多同期买房的还有站长一位学妹，当时她选择的是相对便宜一些的期房，位于南四环的一居室。当时开发商承诺一年半以后交房，但到了约定日期后，开发商通知她延期交房；到了第二次约定日期后，开发商又一次通知延期交房。这两次延期后，学妹的房子一下就拖延了大半年才收钥匙。 虽然开发商按合同给了一部分违约金，但与延期收房导致的租房成本相比，站长这位学妹多花了差不多1万块。而且更麻烦的是，收房当天拿了钥匙走近自己的房子，她才发现房屋质量问题非常严重，卫生间外墙有漏水痕迹，窗户闭合不严，精装修赠送的消毒柜整个碎掉，厨房墙砖空鼓严重……无奈的学妹只能在开发商给的单子上逐一填写问题，等待翻修。 在这里站长就要说说自家亲姑父的期房深坑体验了。姑父家坐标新一线省会城市，前阵子他们一家终于住进了新房，而这个新房是多少年以前买的呢——10年！是的，在这漫长的10年里，姑父累了倦了就骑上自行车去他花钱买下的项目看看，点根烟，看着那个动也不动的大坑。就这么看了10年，才终于等到开发商把坑填上，把楼盖起，如愿收房。至于为什么不维权，当然是因为这期间房价一直在涨，退房再想买其他楼盘，意味着多几倍的付出，所以姑父只能忍耐，苦苦等着开发商填坑。 这几个身边的例子，生动地反映了现房和期房的优劣。但很多人还是愿意为了价格赌一把，毕竟期房虽然有延期风险和质量风险，但单价普遍要比现房划算一些。具体如何选择，还是要考虑个人情况慎重决策。 无论买期房、现房还是准现房。为了防坑，都需要查验开发商的开发经营资格是否合法，是否“五证二书”齐全。而且要核实自己购买的房屋是否在《商品房销售（预售）许可证》上所记载的房屋栋号范围内。 “五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)和《商品房销售(预售)许可证》。其中《国有土地使用证》是非常重要的物权证明，缺少《国有土地使用证》的房子，不仅房子的“物权”不完整、土地使用权的部分不发生法律效力，而且房产价值也会严重缩水。 因为《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这条规定使原本只有70年寿命的住宅，使用时间自动延长。也就是说房子到期了以后的子孙还可以用，意义重大！ 如果买的房子没有《国有土地使用证》，那就没有土地使用权，更不能“传世”，房子价值自然大幅度缩水。 在生活里，其实就有不少人因为没仔细审查“五证二书”而吃亏。一位站友就告诉站长，他2017年买购买了一套房屋，开发商承诺2018年6月交房，可是到了交房日期才发现，自己买的那套房不仅并没有取得预售证，甚至地基都还没开始挖。先不说逾期交房，这房子到底还盖不盖得了才都是个问题，搞不好成为了烂尾楼。为此，他曾经提出了退房的要求，甚至还找了几个朋友去售楼处商议，可还是遭到了开发商的拒绝。后来只能通过律师维权，费用不菲，而且占用时间精力。 这位站友起码还找得到开发商，如果遇到开发商携款潜逃，那显然更为“致命”。所以买房前检查“五证二书”非常重要。 根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。为防止这方面的损失，消费者在签约时一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视。一般来说，购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款。 比如今年爆发的疫情就是典型的不可抗力因素，很多工地和企业无法正常开工，一些期房或准现房很有可能就会延期交房，开发商如果以此为由延期交房，其实是合理合法的。但要记住，如果不是不可抗力延期交房，是可以申请索赔的。所以在开发商与购房者的合同中，应该仔细查看交房时间和违约后的赔偿金额。 有些合同中还有很多猫腻，合同中有一些空白条款。对于不懂的小白来说大多不会在意，这些空白处即是对于一些需要双方确认后填写的内容，如果真的签了这些留白的合同，就需要当心。一旦日后开发商延迟交房或是与购房者有其他纠纷，这些空白条款的位置，可能就会被开发商趁机填上有利于自己的内容来逃避责任。遇到空白条款，如果确认无补充内容，可以在空白出划横线处理，避免留白被做文章。 |
