 今年一季度，我国GDP录得29年来首次单季负增长。国际上，全球金融市场大幅波动，叠加全球降息潮。波谲云诡的形势下，我国部分热点城市楼市却出现异常波动，引发了市场广泛关注。以深圳楼市为例，新盘开盘即售罄、戴口罩去抢2000万元起豪宅、百万喝茶费、热点区域的二手房挂牌单价上涨了几万、500万以下的房子就快卖没了…… 深圳楼市再度上演空中加油，也引发了质疑。有人认为，在实体经济不济的情况下，就业都难以保障，高高在上的房价难以维持。从整体上看，我国城市“估值”水平远高于股市，回报率较低，重点城市房产估值水平更是高之又高，比国际大都市房产估值水平还要高出不少。 一年房租收入＝600×面积×12个月。投入=5万×面积。目前房价的市盈率＝总价/每年的盈利＝（5万×面积）/（60×面积×12）＝69.44倍。即需要近70年收回成本。租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%。 那么，我国城市(不含港澳台地区)房产估值目前处于什么水平呢？数据宝统计了来自房地产协会主办的中国房价行情网数据，320个城市房产市盈率中位数为30倍左右，远高于目前上证指数12.5倍市盈率水平，以及沪深300指数11.7倍市盈率水平。 厦门房产估值水平全国最高，平均单价47018元/㎡，平均租金单价45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房产估值水平位居次席，平均单价72380元，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亚房产估值位居第三位，平均单价3533元，平均租金单价41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。 目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。 当然，不得不承认的是，各个城市房产估值水平差异较大。一般来说，发展潜力较大的城市，其房产估值水平也会较高。从这个角度出发，我们来看看最具发展潜力城市房产的估值水平情况，以此衡量部分具有良好前景城市房产的投资价值。 去年底，由“海外掘金”首创的全球城市租金回报率排行发布。数据显示，深圳以1.49%的毛租金回报率位居全球37个热门投资城市倒数第一，也就是估值在全球37个热门投资城市中最高。北上广杭位居倒数第二至第五。以净租金回报率来看（考虑到持有成本），新加坡以1.28%的净租金回报率倒数第一，深圳倒数第二。 此外，在2019年5月份，诸葛找房发布了2019年全球热门城市租金回报率排名。数据显示，全球33个热门城市租金回报率排名中，芝加哥、亚特兰大、迈阿密租金回报率在7%以上，排名靠前。中国城市租金回报率普遍较低，北京回报率仅为1.68%，排名垫底。广州1.84%位居第二位，深圳1.86%位居第三位。 |
