 对于那些持有一定可支配资产的人来说，要投资房产，或许机会就藏在越南、柬埔寨和泰国这些东南亚国家。 最近媒体上出现了两条极端消息，一条是2019楼市开年“凉凉”，三四线需求已明显透支；另一条则是，中国炒房客南下，爆买东南亚！ 事后来看，历史规律也是很清楚的。由于城镇化进程也与房地产发展绑在一起，一定程度上，两者扮演着相辅相成的角色。 当城市化率达到60％后，发展速度会急速下降，这个阶段称之为后城市化阶段。而中国城市化进程从98年到今年，接近20年，按照房地产周期运行规律，其实快接近房地产周期的上限，毕竟在2015年中国城市化率已经完成了56.1% 不过，城市化进程迅猛发展的这一幕正在东南亚上演着。东南亚各国5-7%的经济增速，被称为“下一个中国”，加上我国的一带一路政策，东南亚掀起了一阵投资热。 虽然下午茶没有走过这些国家，但可以用多维度的数据告诉你，东南亚房产为什么吃香？ 第一财经指出，2018年，泰国一跃成为中国买家在居外网询盘量最多的购房目的地，马来西亚（第6位）和越南（第10位）紧随其后。除此之外，还有一个国家，就是柬埔寨。 如果按照城市来划分，可以按照这个维度来划分：泰国——曼谷；越南——胡志明；马来西亚——吉隆坡；柬埔寨——金边，这些城市一定程度上是东南亚房产中受中国投资者热衷的城市。 先看最基本的数据，华尔街日报去年8月指出，截至2017年，曼谷的房价同比增长12.3%，吉隆坡的房价同比增长12%，金边的房价增长了6.7%，虽然没有提到胡志明市，但是根据其房产租金回报率达到6.5%左右，就可以知道，胡志明市并不差。 并且，在普华永道2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告里，胡志明市的写字楼、零售商业、住宅和酒店业资产都被推荐买入或持有。同时报告还指出，在他们对投资前景的调查中，胡志明市位列第七。 地理方面，泛亚高铁三条线路最终汇合到曼谷，高铁通车后为曼谷带来的聚集效应和机会会更多。 租金收益方面，曼谷整体的房屋出租率高达96%，空租率仅仅为4%，租金回报率大约5%-6%。 在一些第三方房产中介的网站，目前曼谷公寓房均价中位数为 2.8 万元/平左右，而中心区一套60 平左右的公寓租金回报率大概就在 5.4%。而我国的长租公寓资金回报率是2%左右。 旅游方面，泰国旅游业发达，据媒体报道，曼谷和普吉岛都是过去两年年泰国旅游房地产高峰期中国买家询盘量最高的目的地。同时，有数据表示，来自我国的游客占泰国外国游客的30%，这些游客并不是旅游那么简单，有时还会抽时间去看看曼谷的公寓和主要度假胜地。 据居外网的研究数据显示，2018年中国个人买家在泰国投资房产总额约9.1亿美元，大多位于曼谷。其CEO罗雪欣在接受《曼谷邮报》采访时估计，中国买家对泰国楼市的投资总额达到23亿美元，在最受欢迎榜单上排行第四。 那么，具象化一点是什么呢？大概就是：泰国每建造五套公寓，就有一套归中国内地或中国香港的买家所有。 暂且不说其他层面的因素，前述的那几个数据已经很难有其他同量级城市可以对比了。 虽然以曼谷作为对比对象，其他城市的优势并不是那么明显，不过，胡志明、金边、吉隆坡的打分在东南亚城市中也不差。 常言道，第一个吃螃蟹的都是勇士。对于那些坐上越南的房地产市场“船票”的投资者，除了佩服敢赌的勇气，也很欣赏他们的投资眼光。 从城镇化进程看，越南2018年末的城镇化水平约36%，相当于2000年中国的水平，可以看出这处在快速发展阶段，同时，也会推动房产发展。 一般在公开资料上，胡志明市和河内都会成为越南房产的跟踪对象，河内对标北京，胡志明市对标上海，有趣的是，越南房产中介逢人就边指着地图边说，“胡志明市第二区就是另一个浦东”。 而根据数据，2018年，外国人投资胡志明房地产中来自中国大陆地区的排行第一，占比30%。 有人不完全统计，目前胡志明市房屋均价大概是2万元左右（人民币），从这个数字来看，可以说相当于国内的一个强二线省市水平。发展潜力还有的。 另一方面，越南这些年经济发展挺快，2017年GDP总量约2240亿美元，2018年上半年，越南GDP同比增速达7.08%，创了八年来新高。 比如马来西亚的房价在短短四年间涨了46%。首都吉隆坡除了17.18%的房价年涨幅，租金收益率则是达到了6.21%。 比如在金边项目最多的中国开发商富力打出一则广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。 数据显示，金边是柬埔寨所有城市中我国买家询盘数量最多的城市。2018年，我国买家的询盘数量较上一年猛增超550%，其中有78%的我国询盘买家咨询的房产价格在5万美元~25万美元之间。所有在柬埔寨买房的我国买家中，有88.7%是用于投资。 路透社曾走访了金边的五个房地产售楼部，接待的销售代理都是会讲普通话的。由此，也不难看出，金边房产的火热。对于房产，彭博社称，金边的发展速度令人惊叹。高端公寓市场肯定供过于求，虽然目前销量正在放缓、租金正在下降。但从话里话外，都表达了金边的房产投资是一个不错的选择。 相比发达国家及我国一二线城市，东南亚国家的投资门槛就低多了。比如在金边，60万也能买一套中心地段的公寓。 回到当下，海外置业，一般都讲究周期，长期持有，才能成为真正意义上的吃螃蟹者。对于东南亚房产，也许下一个风口已经来临。 数据很多都是胡说八道张嘴就来的，比如说胡志明市房价均价2万，完全是瞎说。 风险提示：雪球里任何用户或者嘉宾的发言，都有其特定立场，投资决策需要建立在独立思考之上 |
