今年房贷转换LPR合同将在8月31日结束，离现在还有2个月的时间，不管是浮动利率还是固定利率，每个人的情况不同，关键看自己的执行利率、还贷期限，并没有“一刀切”的定论。

　　如何转换暂且放在一旁不谈，让我惊讶的是，关于房贷的话题，能引起如此大的关注度，只能说明一个事实：

　　根据上海证券报的统计，目前我国存量商贷大概有6000多万笔，加上公积金贷款的人数，说是4亿“房奴”并不过分。

　　根据澎湃新闻6月中旬发布的数据，2019年末，住房贷款余额29.8万亿元，占全部居民债务总额比例高达53.9%。

　　从增量来看，2008-2019年，住户部门贷款增长了49.6万亿元，其中个人住房贷款余额增长26.8万亿元，占比达54%，贡献了主要增长，并且其年平均增速超过了居民杠杆总体增速。

　　更重要的是，2008-2019年，短期消费贷款的年平均增速为33.45%，尤其是2016-2018年，短期消费贷增速大幅超越住房部门贷款增速。

　　显然，因为棚改、货币宽松、楼市松绑等多个因素，2016-2018年的楼市，有大量的购房者，都在透支自己的财力，借用短期消费贷充当首付，加杠杆冲进楼市买房。

　　一套100万的房子，正常首付需要30万，在开发商首付分期、二手房高评高贷、借钱买房的风气下，很多人首付不到10万就能买房，从3倍杠杆直接扩大到10倍杠杆，买到房子的同时，月供压力也直线上升。

　　经济学家李迅雷曾说过，对房产持有者来说，房价上涨是有利于消费的，身家快速膨胀，消费习惯也会变得大手大脚，2015-2017这一波行情，还带动了家具、家电、装修各个行业的快速繁荣。

　　但是，一旦房价步入平稳或“稳中有降”，当“财富幻觉”消失后，各行各业的消费便会被拖累，换言之：房贷压力下，都不敢花钱了。

　　6月23日，CMF宏观经济热点问题研讨会（第7期）举行，中国人民大学国家经济学教材建设重点研究基地执行主任、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员陈彦斌出席并演讲。

　　陈彦斌指出：从居民人均消费支出来看，剔除价格因素的实际增速从2014年的7.5%下滑至2019年的5.5%，接近该指标公布以来的最低值。

　　其中，2019年城镇居民人均消费支出实际增速为4.6%，较同期农村居民人均消费支出实际增速低了近2个百分点，也就是说城里人比农村人“更不敢花钱”。

　　从最关键的社零总额指标来看，剔除价格因素的实际增速从2012年的12.1%下滑至2019年的6%，触及2008年以来的最低点。

　　我查了一下这个数据的计算方法，央行上海总部公开市场操作部韩东萌曾发文解释过这个指标，债务收入比=（年度或月度需偿还的债务/同期收入）×100%。

　　值得注意的是，采用居民部门债务占居民可支配收入的比重来计算，2019年中国这一指标已经高达128.5%，超出美国同期水平20个百分点左右。

　　回到上文我们提到的那个数字：2019年房贷余额已经逼近30万亿，占所有贷款的50%以上，高达128%的债务收入比，实质上是由房贷导致的。

　　从国际对比来看，2018年中国居民部门消费率仅为39%，而同期世界平均水平达到了58%。

　　新兴市场和发展中经济体中，巴西和印度的居民部门消费率也分别高达64%和59%。

　　数据不会说谎，因为月供和房贷，“有房族”、攒钱买房的刚需、掏空六个钱包的家庭，他们的消费率只有39%，连印度都不如。

　　比如，不再依赖棚改、大拆大建发展房地产，转而将投资引到“旧改”上，提高居住品质的同时，还能拉动就业和投资。

　　比如，房产税一直“箭在弦上”、央行银保监会封堵投机资金买房的“口子”、大幅缩减人口流出城市的供地，从供给端改善楼市结构。

　　这个过程并不是短期就能一蹴而就的，但我相信，用不了太长时间，困扰大部分国人的房贷压力，会被逐步稀释的。