 12月26日，房天下CEO刘坚应我们的邀请在“2019中国房地产互联网年会”上做了演讲 刘坚对比了美国和中国的房地产市场状况。刘坚认为，美国房地产交易政策和环节和中国截然不同，因此，中国不能照搬美国模式。 刘坚说，中国房地产数字化程度还很低，未来房地产行业财富会向数字化高效率的公司倾斜，谁能够提高更多的效率，谁就可以赚更多钱。 1、我总结了房地产科技创新的新的机遇，一个是所谓的确定性的服务，理解就是什么都给你保：我保证卖掉，你卖给我就行了，我保证帮你买到。 2、中国做不了（IBUYER）很大的痛点是买卖太复杂了，我要卖一套房子需要一个月、两个月，各方面的支出成本也很高。 3、如果美国的市场出现大幅度的波动，买的房子都卖不出去，（很多创新公司）就完蛋。 4、中国最大的挑战就是数字化，什么时候把中国房地产的数字化做好了、数据透明了，交易各方面自然效率就提高了。 5、佣金有没有可能下降？有可能，就是效率提高，本来一个经纪人一年卖十套房子，现在卖三十套房子，能不能赚得更多，对效率的追求永远是服务产业的基本的追求。 杨博士说搜房（即房天下，参见 杨现领演讲 ）快不见了，我想说我们还在这里，而且我们还在创新。我给大家带来的题目也是创新。 这个世界上最励志的创新的故事是微软，十年前很多人说他们已经完蛋了，快死了，因为微软只剩下Windows和IE浏览器了，但是今天微软的市值超过了苹果，又成为了第一，这个过程中微软坚持了一个事情就是创新。 我们一方面看看国际上的房地产创新是怎么做的，第二个也想想中国的房地产有什么创新的地方。 美国房地产市场的概况，2018年全美房地产交易的套数是600万，跟中国完全不一样的市场，截至2018年全美房屋的总量1.38亿套，其中7900万套自己住，4300万套是拿来出租的。 整个2018年美国房地产住宅的销售总额是1.4万亿，全美的住宅整体资产规模是33万亿，最后一个数字很有意思，就是金融，2018年房地产按揭贷款1.6万亿，大家发现了没有，超过了交易额，就是因为美国的金融市场太发达了，这里面不但有刚买的房子的按揭贷款，还有原来买的房子的再贷款。 美国房产跟中国一样都面临着很多的挑战。美国房地产交易的基本流程的产业链非常长，比中国长，效率比较低，分工很细，从交易的过程中有哪些角色，有中介、经纪人、有非常专业分工的关于按揭贷款的经纪人、还有专门用于按揭贷款的出借人，还有专门做评估的机构、保险的机构等。 因为产业链很长，带来了交易办理的流程也很长，一般平均的交易流程也超过了90天，因为中间的环节很多，费用比较高，每年的房地产交易佣金800亿，按揭贷款的经纪人还有150亿美金的市场，银行还要收钱，2%，后面还有做产权保险的，做评估的。整体的费用一个交易下来可能在6%到12%左右。 正是因为美国房地产交易的复杂，长流程，所以美国对数字化的需求，驱动也非常多。大家看到美国提出了物业的技术、金融的技术，因为交易的复杂导致了大量的对数据化的需求，也产生了大量的数据，也产生了大量对新的融资方式的追求。 这里面是住宅地产，全美的各个环节，有大量的创新的企业诞生，大家看到这里面有做房产的找房平台，也有专门做技术驱动的中介公司。还有专门提供工具的企业，大家看到中间很多跟房地产金融相关的领域，你会发现非常多的公司，和产权保险相关和物理管理相关的，房产管理相关的。 商业这块，中国还很不发达，美国其实非常发达，商业房地产领域创新的企业，大家会看到分工非常细，跟住宅不太一样，除了找房平台以外，商业地产的市值从找房平台就可以看到，比住宅还大，还有专门做怎么建房产的创意性的数据的大公司，还有做金融、做资产管理，包括共享经济非常多。 美国房地产发展跟中国也是一样，越来越趋近于交易，做平台型的公司，然后是技术驱动性的，怎么提高经济、中介的效率。最后现在进入了另外一个阶段，全阶段管理。 总结了房地产科技创新的新的机遇，一个是所谓的确定性的服务，理解就是什么都给你保：我保证卖掉，你卖给我就行了，我保证帮你买到。 还有很多都是跟金融相关的，也是美国房地产和中国有一点区别的地方。一个是关于确定性服务这个事情，这是最近说的比较多的，大家想想，好像跟我们买进卖出没有什么区别，中国做不了，因为税费太高了，美国很多地方也做不了，所以他们最开始是从凤凰城开始的，各方面的交易成本非常低。 中国确实做不了，很大的痛点是说原来买卖太复杂了，我要卖一套房子一个月，两个月，各方面的支出成本也很高，怎么办。所以提供确定性的服务，你卖给我就行了，我给你一个价格，全部搞定。 很大的一方面是对风险的控制，如果估价不准就赔了，所以这里面传统对估价的错误率13%，但是在大数据的公司里面也可能降到6%，把整个交易的风险降下来。 我保证你能卖，没钱我给你钱，你缺钱我贷给你，确定性服务最大的问题是风险。如果市场出现大的波动，你借给他钱就跟次贷一样，收不回来，就完蛋了。如果美国的市场出现大幅度的波动，买的房子都卖不出去，就完蛋。 能不能用大数据和技术驱动的方式把确定性做好，确定好真的做好了真的提高效率。 你要简单看，跟中国很多的金融没有区别，除非就是出钱，这里最关键的还是风险的问题。 我们看到美国房地产科技化的趋势里，技术驱动房地产的交易，大家看到上面右边的图，所有的一切都跟物联网相关，所有的东西都在房地产领域被数字化了，家里的智能音响、摄像头、智能桌面、屏幕、智能家具、全部跟数据有关，你可以获得更多的数据，跟中国有很大的区别，我们现在的问题是数据化远远不够。 中国的数据很简单，大家比较清楚，18年全国城镇人口8.3亿，这是中国房价持续增长的最大的原因，因为我们的城镇化速度不断的增长，城镇人口不断的提高。最近出的一个新政策，300万人口以下的城市户籍放开，这些都是促进城镇化变革的很多的做法。 商品房销售面积2018年17.2亿平方米，过去40年，销售额翻了118倍，1000亿涨到了15万亿，销售面积从0.8亿平米涨到17亿平米。 过去四十年的政策变迁，大家关注一下最后两个，你会发现2014年到2016年，国家在去库存，我是非常深刻的体验到当时的阶段，因为前一阵还在他去库存，突然一下子又限购了，因为去库存所以量化宽松，资金增加了，大家还在拼命的盖房子，还没有开始卖的时候，突然一下调控了。 2016、2017年是非常难受的阶段，造成这个原因是我们对数据的数字化是不够的。 这个是我刚刚简单总结了一下中国和美国的情况，我们总结一下，两边如果做一个特点的对比： 第一，美国的房地产本身的复杂程度高于中国，物业形态很多样，存量物业的历史很长，中国几十年，美国上百年，产权情况是怎样的怎么知道，要做大量的调查，大量的房子里面都是白蚁，没有人做检查的话，住进去就完蛋了，一百万买过来挺好，八十万都卖不出去，美国的房地产物业类型复杂，时间很长，导致了服务链条很长。 第二个是他们的即成格局已经形成，为了规范复杂的美国的房地产市场，他们出了很多很多的政策，很多很多法规，每个洲还不一样，所以如果没有非常专业化的人去服务的话，有可能真的不知道该怎么卖和买这个房子，这是美国现在面临的挑战。 中国相对美国来说，房地产市场比较年轻，全国的存量房市场还处于新兴的阶段，但是全国来看，依然是小的，（存量市场和增量市场）1：4左右的关系。 产业的规范不够健全，数据不够透明，我一直说中国的数据太不透明了，我们的成交数据很难找，每个地方的建委公开的情况不一样，不像美国和香港，香港每套房子的成交价格都在这里，美国也是一样，这个房子过去一百年成交了多少次，只要能找到就公开给你，他们的估价做的非常好，有这么好的数据的支撑，又有好技术，可以把估价做的非常好。 这个房子明年到底该涨还是跌，他们都告诉你了，我们国内只能问专业人士，他们说的还不一定对所以我们的产业不够规范，数据不够透明。但是有一点，创新是蓬勃的，房地产互联网领域有大量的人员和大量的创新，这是非常好的事情。 中国最大的挑战就是数字化，什么时候把中国房地产的数字化做好了，数据透明了，交易各方面自然效率就提高了。 我们跟中原、二十一世纪和很多的中介企业建立了战略合作，我们把主要的系统和数据开放了，假房源是很大的问题，如果建委把所有的房源统一了，所有的都需要核验就没有假房源了，现在我们还很难做到。 还有我们在房产、家居领域的SAAS的平台，给产业提供了工具。土地方面，是更前期的，房地产最早的阶段，把土地市场化。 刚才简单的过了一下中国的房地产、美国的房地产市场的变化，这是我下面自己的一些思考，一个是房地产的未来。第二个是房地产服务的未来在效率上，服务核心在于能不能提高效率，随着房地产服务链条的科技化发展水平，数字化的水平的提高，效率就会不断的提高。 整个服务链条基于效率的提高，总体成本就会下降，大家老说中国的佣金高，你要放在全世界看，美国是6%，日本5%，你说高么，全球没有低于2%的。 佣金有没有可能下降么，有可能，就是效率提高，本来一个经纪人一年卖十套房子，现在卖三十套房子，是不是赚的更多，对效率的追求永远是服务产业的基本的追求。 我们没有说希望效率越低赚更多的钱，这个不可能，因为别人不允许你这么干，我们能不能基于服务链条的效率的提升让总体成本下降，不等于你赚的钱就少了，在这个过程中，房地产数字化的进程中财富会向高效率的公司倾斜，谁能够提高更多的效率，谁就可以赚更多钱。 第二方面的思考，完全套用美国和日本的模式不一定最好，他们的市场环境和我们的市场环境不完全一样，刚才也看到了，无论是历史、时长，交易周期都不完全一样。 今天的会，主题是中国的房地产与互联网。大家知道，互联网在中国已经超过了美国，中国的互联网发展在全世界都是领先的，你见过美团、滴滴打车在其他的国家如火如荼么，你们知道淘宝上什么不能卖的？除了房子之外，什么都能卖，其他国家也很难做到。 中国的互联网是直接跳跃了资本主义长期的工业革命到信息时代的过程的，中国的房地产有没有可能跳跃到一个更加高效，更加透明，更加规范的演进方式，这是值得所有的从业人员思考的，这也是我们的机会。在房地产这个领域里面目前还远远没有到哪家垄断，中国的数字化进程会衍生出非常非常多的优秀的公司。（全文完） |
