 东南亚火大部分是炒起来的，很多人只知道“一带一路”这四个字，其中的含义没弄清楚，以为是中国爸爸带周围的小弟起飞 一、随着全球经济前景不确定性日益增加，房地产市场的情绪也明显受到了拖累。 根据房地产咨询公司莱坊发布的2019年第二季度全球城市豪宅指数（The Prime Global Cities Index）报告显示： 高端住宅价格涨幅前十的城市无一在北美和澳大利亚这些热门目的地，而在同比跌幅超过5%的十大城市中，热门投资城市纽约位列第6位，跌幅为3.7%，加拿大温哥华更是以13.6%的跌幅稳居跌幅榜首位。 一度被全球投资炒得火热的温哥华房市正在经历漫长的熊市，市场上出现了罕见的“量价齐跌”。 伊斯坦布尔（-9.9%）、奥克兰（-7.5%）、东非的奈洛比（-6.5%）和迪拜（-6.0%）。 传统的热门投资/移民国家的地位也不是一层不变的，高端住宅价格走势受市场经济的影响较大，未来趋势难以琢磨。 涨幅前10名的城市中，有7个都位于欧洲，亚洲地区只有菲律宾首都马尼拉挤进了前5。 前两名则被德国城市包揽，其中柏林蝉联了冠军宝座，而法兰克福则从此前的第三名升至了榜眼。 根据德国经济研究所（DIW）公布的一项研究显示，面对快速上涨的租金和房价，德国房地产泡沫的指数已升至了92（取值为0~100），处于严重过热的区间。 莱坊称，由于全球经济增长持续放缓，2019年下半年的高端住宅市场料将进一步承压。 区别于传统热门投资国家的波澜起伏，东南亚国家（泰国、越南、柬埔寨）的房地产市场正在蓬勃发展，稳定而迅猛，住宅开发和投资毫无减弱的迹象。 正在建设中的大型基建项目以及来自中国和其他外国买家的投资热潮，该地区持续升值的可能性依然很高。 以泰国为例，中国买家对泰国物业的询盘数量同比飙升91%，其中清迈、曼谷和普吉岛尤其引人关注。 与此同时，中国买家还在柬埔寨西哈努克城等东南亚沿海城市大举投资，专家预测这些城市今后将成为旅游中心。 在越南，国内生产总值的大幅增长和旅游业的繁荣发展，预示着豪宅市场的上升趋势。 在普华永道（PwC）与城市土地学会（ULI）联合发布的《2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。 房地产公司Jansam Capital, Inc.总裁Janet Minard说：考虑到地缘政治因素，你需要从全局的角度分析东南亚的房地产市场。目前，来自中国和日本的资金大量涌入这一地区，仿佛一夜之间到处都是中国人的身影。该公司正在柬埔寨开发一个住宅项目。 东南亚基础设施的大力建设、大批游客的到访、商人和地产投资者纷至沓来，海外资金的大量涌入... 这种快速发展、欣欣向荣的景象，可能让一些潜在投资者怀疑，这一切是否会突如其来的开始，而后猝不及防地消失。但专家预测，东南亚房地产市场将保持长期向好的态势。 首先东南亚房产这个头衔太大，每个国家的国情，政策，涨幅等还是有很大区别，现在比较热的像泰国，柬埔寨，马来西亚，迪拜，日本等等。 几个国家离中国很近，距离上有优势，时差小，气候环境宜人，房价相比较于国内非常便宜，随着我们破坏环境带来的经济发展，空气污染严重，食品安全等等很多人深受其害，我就是其中一员，支气管炎患者，鼻炎，咽喉炎。所以很多人会选择一个“第二家园”。不管说是自己养老还是投资度假都是不错的选择。 首先产权上面国外大部分是永久产权，我们是40年或者70年。再者就是租金回报率，上述的几个国家基本在5-7%个点不同的物业类型会有一些差别，而国内平均的租金回报率普遍在1%-2%，你要工作很久才买得起房子。 其次除了中国有均摊面积，公摊这个东西，国外是没有的，都是实打实的面积。国内一般无电梯的低层民宅得房率在90%左右，中高层在60-80%，超高层一些只有50%，比如我自己买的100平两房，到手实测装修工人说在56平左右。付了两平方的价钱买到一个平方。 劣势的话因为房子在国外，你要找到足够靠谱的中介公司，行业鱼龙混杂，每年倒掉的公司太多，小公司刚开始给你各种优惠返佣，可能交房需要服务的时候人已经卷铺盖不在了。我个人也不是很推荐很多人说的建议直接去当地找人买，国内设点好歹你可以找上门，公司在国外难道要每次打飞的去吗，还语言不通。。。 再者海外相对来说没有国内这种你可能一夜暴富的一年房价翻倍的可能，国外涨幅都是相对稳定的。不过在国家的把控下，这两年国内的房价也是比较稳定的趋势。 目前全球经济处于区域整合趋势中，包括资金，资源，技术，人才整合，目前世界上有三个大的自贸区，北美，欧盟还有东盟，北美经济缓慢复苏中，欧盟由于英国，希腊脱欧，元气大伤，经济增速放缓，东盟快速发展，GDP年均增速达到5%，令人瞩目。同时，随着中国推动贯通欧亚大陆的泛亚铁路的全面布局，以及未来拟定开通的连接泰国湾、安达曼海的克拉运河，无一不预示着未来这片区域的区域经济一体化的良好合作。东盟体的人口基数大，超过6亿，人口结构年轻，将来经济的发展将大大得益于人口红利。 根据居外网数据，近年来东南亚各国地产都受到了华人买家的关注，泰国，菲律宾，马来西亚，柬埔寨的询问量都有大幅上涨，尤其今年，柬埔寨的询问量增幅300%远超其他国家，这是因为柬埔寨GDP连续8年增幅7%。 目前有许多海外投资的热门国家，比如英国，美国，加拿大，澳大利亚等，其中有些是刚需，例如，想要移民，子女留学，个人退休后养老等，但是单纯对投资来说，成熟国家的地产由于长期以来被海外投资者作为投资标的，所以限制政策会比较多，成本相对较高，比如澳大利亚，从去年10月份开始，对海外投资者提高了印花税，同时渐渐关闭了银行贷款渠道，目前在澳洲，对海外投资者来说，如果是RMB收入，那就只有基金才可以提供贷款，如果不是RMB收入，就只有汇丰，花旗等几家银行可以提供贷款服务，而美加的房产则是持有成本比较高，需要征收房产税等税费，所以成熟国家的房产目前更适合刚需客户或者资产规模大，需要分散保值，并不追求资本迅速积累的客户。 东南亚很多国家还在城市化进程的快速发展阶段，房产还有价值洼地，租金回报率高，升值潜力大等特点。适合追求高回报的投资者。 至于国内就不敢在这里评论了，大家可以看房价、政策等因素，自行判断。不过，欢迎交流。 |
