坐标北京，前几天刚帮业主卖了四环边一套140.33平的商品房，成交价1000万，缴税时税种还是那三样，增值税A，个税B和契税C。我一边安排客户刷卡缴费，一边接过来地税工作人员递过来的单子，指导业主在纳税义务人的地方签字。是啊，纳税义务人是业主，缴税的人却是客户。

　　不禁想起来当时带客户看房时的那一幕：”王经理，这税费凭什么都是我出啊，明明营业税和个税都属于业主的税费，我做财务的，你可别忽悠我。”很多人和客户一样，也有着类似的疑问，下面小编将为您解答。

　　增值税A，是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。通俗地说，就是业主因为买来这套房子后，房子产生了增值，业主再卖它因为转手，增值部分需要缴纳的税费。税率北京为5.6%。那么问题来了，假如开头业主买这套房子总价600万，这次交易是1000万，1000万减去600万等于400万，那么增值额是按照400万作为增值税的计税基数吗？不是。

　　因为二手房是有两份合同的，第（1）份是按照房屋实际交易价格来写的交易合同，即1000万。第（2）份是按照建委统一备案的网签合同，是458万。都按照网签合同价计税哈，无论哪一种税种。这样做有什么好处呢？省税！按照（1)合同A1=400万*5.6%，（2）合同A2=【458万—112万原值（上次交易时的网签价）】*5.6%。注：原值可以看业主上次交易的契税票（这个丢了建委可以补办1次，缴税必带的材料之一），然后国家为了鼓励业主满五年和满两年卖房子，规定满两年按照增值额346万缴税，不满两年按照全额网签价600万缴税。

　　需要注意的是，普通住宅是全部要满足条件，非普通住宅是只要有一项不满于就属于非普通住宅。举个例子，开头商品房140.33平米因为大于140平米所以判定一定是非普通住宅。

　　再说个税B，即财产转让所得，就是除了增值额部分缴纳的增值税，实际上个人在倒手一次房产的过程中还有收入，这部分收入乘以税率缴纳的费用。北京个税税率为20%。所以B=【本次网签价—原值—本次增值税】*20%。然后国家为了鼓励业主只购买一套房子，所以对于满五年而且家庭又唯一的房产不征收个税，即B=0。

　　最后契税C,是在土地，房屋权属发生转移时，对新产权人征收的一种税，也就是买家。北京根据房屋面积和买方首套二套计算。

　　那么最后的总税费S=A+B+C,假设按照满五年唯一计算,开头案例中的S是多少？来一起算一算吧？有什么问题也可在下方留言，或者关注我的公 zhong 号，房产BK为您免费解答。

　　文章开头的问题是，明明增值税和个税是由业主出，为什么客户全出了呢？原因是羊毛出在羊身上，假设让业主出，业主会考虑把这两个税加在房价里，实际对于买方来说是一样的购房成本。故业主的所得就是裸房价。在业主挂牌房源时，我们也会告知业主房屋的实际税费。如果税费太高，会建议业主少报房价，沟通内容如下：因为对于客户而言，假设您的房子价格报的高，税费又高，那么客户同样考虑总成本的情况下，会优先考虑低税费的房子，挂牌的房源便不具有任何优势，只要是诚意卖房，一般都会做简单的对比合理报价。有业主为了节约几十万的个税，选择假离婚卖房把家庭名下房产变成唯一的也不在少数。而房产交易中所说的家庭为单位，是这样的：

　　所以假离婚相当于是从②变成③，即夫妻双方先把除这套房子的其他房子更名到一个人名下，然后办理假离婚，卖完房子后再复婚。也有以假乱真变成真离婚的，唉。

　　注意哦，办理贷款北京只有一个评估费，而这个评估费一般是包含在中介费内的。

　　最后过户还有一个房本的工本费，是80元。除此以外就没有其他成本了，如果需要走垫资那种是单独的金融手续费，是因为个人借款产生的，中介公司不承担，谁借谁来出。

　　最后，简单说一下退税：分两大类，一类是拆迁类，个人以及直系亲属拆迁后重新购买新房的，可申请减免契税。还有一类是公房类：个人以及直系亲属出售已有公房前后一年内购买商品房的，可在三年内完成申请契税减免。符合条件可办理退税。你符合条件了吗？