 西安，作为陕西省会、副省级市及四大古都之一与历史文化名城 、教育大市，在全国西部地区拥有着独特的地位和优势，尤其是在整个西北大区范围内，可以说独领风骚、无出其右。 在过去的全国楼市黄金20年中，西安的住宅市场价格也同样与普通老百姓渐行渐远，让许多人望而生畏。2020年5月，西安市二手房平均房价已达到12403 元/m，见下图： 可以肯定的是，如果以五年的长期眼光看西安房价，上涨是肯定的；具体到未来五年的上涨空间，需要大量的数据支撑做出大体的预测。 下面，就以上观点，我们从城市地位、宏观经济、人口流入及居民购买力等维度与房价关联度对未来五年房价进行分析与预测： 2017年前，虽然西安已经不可置疑地在西北地区占据了明显的优势地位，房价也随着经济的发展水涨船高。但自西安市入选国中城市的消息坊间传播以来，房价更是突飞猛涨，一飞冲天。见下图： 由上图我们可以看到，自2016年8月西安房价由6286元/平起涨，开启了为期30个月的上涨周期，直至2019年2月达到12639元/平，方才开始出现高位震荡调整，该上涨周期开启时间明显早于且结束时间晚于全国各大重点监测城市，周期内涨幅高达101%。 2020年上半年，国家高层连发两文，分别是《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》与国家发改委532号《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。 作为国中城市与关中城市群的核心城市，以上两文又将有效推动西安的发展。文中提到： 加快发展重点城市群。提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。 由以上文件精神，我们由国家不惜调整“中心城市市辖区规模结构和管辖范围”解读到国家对重点城市群与省会城市、国中城市发展的倾斜力度。而西安市在上文中占据了“省会城市”、一带一路“重要节点城市”与“国家中心城市”及“关中城市群核心城市”四合一的巨大优势。 综上可知，2018年初国家中心城市定位的确立，有效提高了西安市辖区内房产的内在价值，从而助推房价的上涨。这一影响，将在很长的时间内对西安房产的高溢价形成助推力量。 而2020年初国家发布的532号文，西安作为国中城市则将大大受益于国家资源的重点倾斜，对西安市发展形成深远影响。 从宏观经济这个角度，西安在全国并不特别突出。2019年末，全国已经有17个城市迈入万亿俱乐部。见下图： 据西安市统计局《2019年国民经济和社会发展统计公报》，我们看到，上年末西安市GDP实现9321.19亿元，比上年增长7.0%；人均GDP只有92，256元，按照上年末美元兑人民币外汇牌价6.981，折合人均GDP为13,215.29美元，距离发达经济体标准尚远。 按照上图2019年末人口总量及人均GDP2万美元，西安GDP需达到14246.13亿元方可达到发达经济体标准。 假设西安市未来五年平均GDP增长率能够达到6%水平，预计2026年该市可实现14015万亿，接近发达经济体经济水平。根据统计局数据，2015年至2019年度，西安市GDP增速分别较全国高了1.30% 、1.80%、 0.80%、 1.60%、 0.90%。 可见，五年时间内，年均6%的GDP增速有望实现，西安市大概率在2026年超越发达经济体标准。 宏观经济发展状况，决定了城市房产内在价值基础。其GDP增速不仅有效推动决定城市建设投入的“一般公共预算收入”指标情况，更重要的是，将有效提高居民可支配收入，是决定城市住宅价格涨跌的根本。 从前文附图《西安市2015-2019年主要数据统计》中我们看到，西安市作为国家西北部重点城市，对周边人口的具有相当大的虹吸力度，最近5年吸引人口总量接近150万人。人口总量的增加，为西安市住宅市场提供了大量的刚性需求。 通过以上56个重点城市流动人口统计可见，西安市上年末拥有流动人口126万。随着西安市在西北地区几乎垄断的城市地位不断提高和经济的发展，其人口流入具有明显的可持续性。 随着国家户籍政策的日渐放宽，西安的落户政策几乎成为零门槛，将有效推动常住人口转化为户籍人口，施行多年的住房限购政策实现了完全意义上的曲线突破，这对西安楼市形成了强有力的支撑。 据前文附图《西安市2015-2019年主要数据统计》表，西安市2019年度“住户存款”与“城镇居民可支配收入”两项增速指标分别高达8.10%和14.00%，大大高于城市GDP增速。这两项指标的提高，对住房市场形成有力的购买力。 据最新统计数据，西安市城镇居民人均居住面积34.4平米，户均居住面积为103平米。如此，按照当前二手房平均房价12403 元/m，则户均住房资产为127.75万元。 上表可见，西安上年末房价收入比10.6，大大低于全球80城房价收入比水平，甚至低于乐居研究院统计80城中发达国家与地区房价收入比水平，见下图： 由此，我们可依据上图发达国家和地区与80城平均房价收入比中位数预测西安市未来五年房价收入比达到15的水平。 假设西安市城镇居民可支配收入五年内平均增速稳定在8%水平，2025年户均家庭年收入可达到13.3万，则家庭住宅价格估值为199.5万元“房价收入比”达到15的水平。 在以前的文章中，我们曾经提出房价上涨速度公式（有兴趣的朋友可查阅历史文章），适用于达到或超过国家整体经济发展水平的城市： （GDP增速+物价上涨速度）≤自然房价涨速≤（货币增发速度+物价上涨速度） 预测1：按照上文预测西安市GDP平均增速6%，加2%左右的物价上涨指数，西安未来年均房价涨幅有望达到8%。以此计算，2025年平均房价将达到19682元/平，户均面积103平米房产估值达到202.72万元。 预测2：按照4、5月份全国货币供应量M2回复到11%水平，及2%左右的物价上涨指数，以上公式房价年均涨幅上限13%计算，2025年平均房价将达到25822元/平，户均面积103平米房产估值达到265.97万元。 前文PART3小结中，家庭住宅价格估值199.5万元接近以上预测区间下限。 以上预测下限202.72万元较为接近PART3结果，折住房面积单价为1.97万元，对应西安市2025年房价收入比约为15.25，仍大大低于发展中国家平均房价收入比水平。 综上分析，依据西安市当前经济增速，如无不可抗力因素影响，该市房价在经历一段时间的调整之后，有望重回上涨通道，未来五年涨幅空间巨大。 故我们判断并预测，五年后的2025年，西安市二手房房价有望达到1.97万元/平，较当前1.24万元上涨0.73万元，五年累计涨幅58.87%范围内，房价均可视为合理区间。 |
