 半年前，东北姑娘季瑶在“北漂”5年之后选择了辞职，只身去往杭州开始新的生活。原因其实很简单，只是海投简历之后，在几家公司中杭州的那家企业最有诚意。公司不仅报销了她面试的来往路费，还承诺前期提供单独的员工宿舍，再加上薪资待遇，她做出了南下的决定。如今，她说这个决定很正确。 季瑶的故事在新一线城市不断上演，而新一线城市的居住现状究竟如何?近日，贝壳找房发布《2019新一线城市居住报告》(以下简称《报告》)显示，对租房者而言，虽然新一线压力低于一线城市，但房租收入比仍然高于30%。对购房者而言，新一线城市则年轻化趋势更明显，90后已成为购房主力，而一线后为主。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，中国房地产正处于从增量时代向存量时代转移的过程。当前住房已经达到总体均衡的水平，今天，人均住房面积40㎡左右，户均住房套数在1.06-1.09之间，意味着从总量上来看中国已经告别了住房短缺的问题，进入住房的结构体调整和品质改善时代。尤其在经济下行压力进一步加大的需求和房地产金融不能再进一步膨胀的约束下，鼓励以旧换新、卖一买一的换房需求释放是当前唯一的出路。 交易量是最直观的指标，《报告》显示，成都、天津、武汉、重庆、西安的房子卖得最多，成都的交易指数仅次于北京。另一个指标则是换手率，即在一定时间内市场中房产买卖的频率，其是反映房产流通性强弱的重要指标。《报告》显示，换手率top5的城市分别为成都、武汉、天津、南京、郑州。 活跃的交易使得大量二手房挂牌入市。不过总体来看，2019年前十个月，新一线城市的二手房新增挂牌量均高于成交量，意味着想卖房的人多，但真正卖出去的少。二手房新增挂牌量与成交量的差距大小，一定程度上影响着供求关系的走向。结合换手率来看，排名前七的城市中，成都和杭州新增挂牌量和成交量的差距较小，其排名居于15城的上游区间，而郑州的差距最大。 另一个反应供求关系的指标则是成交周期，即客户从录入到签约的用时长短。《报告》显示，重庆卖得最快，平均17.8天;杭州卖得最慢，平均33天。 对于很多人来说，生活中最大的支出可能就是居住方面的花费了。根据对不同婚恋状况的人进行调研显示，94.85%的人认为住房和幸福相关。那么，置业难度则直接关系到人们的幸福感。买房负担越重，房子越成为高收入人群才买得起的高端商品。 我们用房价收入比来衡量普通居民家庭购房的难度不吃不喝要多少年才能够买得起一套房?从《报告》中看，总体而言，新一线城市的买房负担明显低于一线城市。因此，新一线城市购房者群体年轻化趋势更明显。 《报告》中，一线后依然是购房主力，交易占比约为45.6%;新一线后已经展露头角，占比约为43.4%，超过80后成为了购房主力军。不过，新一线城市中，天津、杭州、南京、青岛的买房负担最重，甚至高于广州。天津的房价收入比达到16.8，是长沙的2.8倍。 买房负担越重，置业难度越大，但并不意味着人们对买房的需求变弱。《报告》显示，买房负担重并没有削弱需求，而负担轻也没有刺激更多的需求和交易。昆明是买房负担最轻的城市，但从二手房的成交量和换手率来看，均在新一线城市中排名垫底，而且也是新增房源最少的城市。 在一个城市立足，除了买房，还有一个选择就是租房。而房租收入比则是衡量租客居住负担的一个重要指标，即交完房租，你还有多少钱用来吃喝玩乐? 那么，房租收入比多少才是合理的?专家认为，房租收入比在25%以内是合理的，房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内，一旦超过30%则表明房租压力过大。 从《报告》来看，新一线城市整租一居室的房租收入比均高于30%。其中，杭州的房租收入比为62.3%，实现租赁自由最难，其整租一居室的均价为3175元/月。西安、重庆、成都、南京、郑州、天津等6个城市的房租收入比也超过50%。新一线元/月，杭州、南京、苏州、武汉的均价高于新一线城市的平均水平。 现实生活中，“不选对的，只买贵的”往往只是一种调侃或一时兴起，物美价廉才是大多数人的追求。不过，不同的经济状况确实会影响人们对天平两端的倾向。相对富足的人，往往在物美的前提下，寻找价格更低的东西;而相对拮据的人，则更倾向在价廉的前提下，挑选更好的东西。因此，租房负担越重，由于能力有限，租房只能量力而行，因此对租住品质的分层现象越明显。 贝壳问卷调查显示，在租房还是买房的话题中，将近六成受访者倾向于“有条件则会买房”，只有25%的人表示“如果价格合适，未来会长期租房”。因此，租客被视为城市的重要潜在购房群体。从《报告》上看，租赁需求旺盛的城市，买卖需求也普遍较为旺盛，且城市交易量较大。反之，同样可能产生连锁反应。 如今，数以亿计的人口背井离乡、跨省迁徙，正在发生。《报告》数据显示，新一线城市中，东莞、天津、杭州的外地购房者和租房者占比最多。 “季军”杭州，外地购房者占比达到53.1%，以安徽人、江西人和河南人为主。 杭州作为浙江省省会，近年来，在阿里巴巴、网易等高科技企业的带动下，GDP一跃跨入全国前十，在多家机构评选的城市吸引力排行榜中，杭州都稳居第一集团，与北上广深比肩。 杭州房地产市场需求旺盛，楼市调控政策执行严格且不断加码，2019年6月中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率。但随着今年5月落户政策的放款，带动了住宅市场新一波的量价上扬。 “亚军”天津是中国四大直辖市之一，北方重要的港口城市，成交量中超六成由外地人买单。 2018年，天津开始推行“海河英才行动计划”等相关人才政策降低落户门槛。2019年部分区域又放开限购，短期内吸引了大量外地购房客户。其中，河北人、河南人以及山东人最多。 那么，天津人都去哪儿了呢?其实也没离开家门口。2019年1-10月，天津每万人中成交6套房，仅次于北京的8.3套/万人，成为新一线城市中最爱买房的一群人。不过，其在外地购房的比例仅为0.6套/万人，意味着跨省购房的天津人不足10%，且主要集中在北京。 “冠军”东莞的外地购房者占比73%，将近4成被湖南人、湖北人和江西人买走。 东莞一直是制造业与服务业共同主导发展的城市。2009年金融危机过后，城市经历了一次大换血。“倒闭潮”及“扫黄”带走了大量产业及常住人口，但随后的产业升级带来了高新技术人才的增加，以及人口年龄结构的优化。 《粤港澳大湾区发展规划纲要》中已经明确表示：“以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。”东莞正进入人口品质红利时代，不过，目前人口增速还相对缓慢，因此，二手房成交量规模在新一线城市中排名倒数。 从《报告》来看，外地购房者占比高的城市，房价也相对较高，处于新一线的上游区间;反之，如果房子大部分被本省居民购买，则房价在新一线城市中普遍排名较低。 不过，整体来看新一线城市由于生活节奏及成本都相对适中，加之越来越重视文化产业配套设施的完善，正在吸引越来越多的年轻人去实现梦想。 |
