《丽江房地产投资置业指南》主编，丽江综合新闻广播《美丽家园》节目特约对话嘉宾，丽江好思家房地产置业顾问公司首席顾问

　　业内人士倪文斌先生于昨天在他的公众号“丽江房地产”里发了一篇文章，作了深入浅出的分析。其文如下——

　　第一，从房地产市场的周期规律来说，中国的房地产市场以1980年12月16日的“中房集团”挂牌成立作为起点起步，到现在近40年的时间，专家认为基本上是8年左右一个周期。丽江的房地产市场2009年进入快速上升通道，2013年进入下行通道，以2014年12月4日裕安公司的祥和商业广场住宅楼房价跳水为标志进入低谷，很多开发商的信心受到打击，以至于2015、2016年两年很多手里有地的开发商都不敢开工。一直到2017年下半年缓慢上升又进入第二轮上升通道。2018年4月份开始，由于海南全域限购，大批的候鸟族和投资客转战云南，使得云南的西双版纳和大理的房价飙升。这个效应在2018年7月传导到丽江，使得丽江的房价虽然没有像版纳和大理那样翻倍的涨，但是2018年总体上也上涨了30%左右，古城区的多层房价格全面突破6000元/㎡,庭院突破10000元/㎡，束河古镇周边的好几个项目庭院单价都在20000元/㎡以上（比如悦榕庄、铂尔曼、金茂、复华、天瑞豪生、瑞吉等）；玉龙新城的房价多层房的价格也全面突破5000元/㎡，庭院突破7000元/㎡。2019年涨幅有所回落，但是总体上还是在上涨的。目前，古城区的多层房价基本上都已经突破7000元/㎡，玉龙新城的多层房价基本上都突破了5500元/㎡。从趋势上来说，2020年仍然会保持上涨势头。

　　第二，从宏观上来说，土地、金融、人口等几个因素是影响房价的关键因素。首先，土地是不可再生的稀缺资源，特别是丽江，四周都是大山，城市建设用地更是稀缺；其次，中国城镇化在加速，还有上亿的农村人口要转移到城市，今后20年左右中国的房地产市场仍然是上升的，短期内可能受政策或供需关系等因素的影响会有所波动，但是总体上肯定是上升的。对于丽江这样一个世界级的旅游城市，它的人口是净流入的，所以，它的房价上涨也是一个必然的趋势。

　　第三，很多专家都预言，云南在今后很长一段时间内都会成为全国最热门的旅居和康养目的地。丽江作为云南在全球知名度最高的国际旅游城市，成为最热门的旅居和康养目的地是必然的，也就是说今后会有大量的一、二线城市的投资客会到丽江投资旅居和康养物业，这肯定会拉动丽江整个市场房价的上涨。

　　第四，今年有一批全国性的品牌开发商进入丽江，比如华侨城、恒大、美林基业、华美、康美、荣盛、绿地等，他们的大部分项目都会在明年开盘，这些品牌企业的项目价格肯定不会低，这是因为一方面他们有品牌溢价的能力，另一方面他们做的项目品质高，价格自然会高，低价低品质绝对不会是他们的选择。他们有自己的全国性的销售渠道和自己的粉丝客户群体，他们选择的客户群体绝对不是我们当地人，他们的市场定位是高品质高价格（我个人认为这才是真正节约用地的做法），也因此他们这些项目入市后肯定会把丽江的整个市场价格拉高。