原标题：知名房企高层在博鳌·21世纪房地产论坛各抒己见上海房地产行业走出疫情谷底穿越调整期成房企四季度重要挑战

　　从2月近乎停摆，到7月百强房企业绩增速首次转正，房地产行业仅用了不到5个月，就从疫情的深度影响中快速走出谷底，走出深V曲线。市场快速复苏下，部分城市市场过热，在“房住不炒”的总基调下，热点城市开启新一轮的调控。

　　在上海，近期楼市豪宅成交大幅缩水，相比之下，中低价位产品成交活跃。与此同时，土地市场依旧红火，尤其是市区优质地块，房企拿地争夺激烈。在这种大市场格局下，下半年房企何去何从？将有怎样的应对策略？日前，博鳌·21世纪房地产论坛举行，知名房企高层纷纷发表精彩观点。

　　万科一直秉承两个原则：与城市共同成长，与客户共同成长。疫情后，万科发现了市场端的一些变化。首先，客户年龄并不是区分购买力的重要动因，年龄的时代差减少。以90平方米为例，20—29岁占36%，30—35岁占25%，36—40岁占到20%。女性购房群体显著增加，客户的兴趣爱好圈层化，对小区的物业管理、户型的空间设置也有了更多新的需求。鉴于此，万科主动迎合市场需求的变化，通过营造生活场景、改变销售模式等方式来满足用户的需求。首先，创造人们从容地共同生活的空间。为客户提供有尊严的居住空间、平等包容的新型社区，充分保障居民的安全健康。其次，将健康筑成美好生活最重要的底线。努力让居住场景、家庭场景、社区场景变得更安全、有爱、和谐。再次，用灵活的内部空间满足更多人的需求。最后，用可感知的、有温度的服务连接人与空间。

　　在另一个城市维度上，随着大型城市更新项目增多，万科也重视与城市共同成长、积极参与城市更新。张海表示，万科希望以更新者的模式，让更多人共享城市发展的成果。比如上生·新所在万科翻新后焕发新活力，从老旧的厂房园区，一跃成为集办公、娱乐、生活、文化多功能于一体的沪上新晋“网红打卡地”；在城市微更新方面，万科将“小、散、乱”敬老邨改造成更适合老人生活的现代建筑。

　　今年的疫情，包括外部环境的变化，对宏观经济以及对房地产行业都产生了一定影响。总的基调还是“房住不炒”、“因城施策”，调控政策对行业影响依旧持久。值得注意的是，核心城市的土拍市场将更加白热化。在行业新周期下，城市群发展、都市圈一体化发展会对房地产发展带来一定机会，如都市圈的人才引进政策、城市功能能级提升等，聚集人气是推动“人产城融合”发展最重要的动力。“供给侧”在行业中依然是重要原则，好的产品还是稀缺的。在“因城施策”方面，不能简单理解成某个政策会带来什么信号。在坚持“房住不炒”的基调下，把控和提高企业的综合能力，包括投资能力、运营能力、产品服务能力、经营能力。所以企业现阶段还是要稳住，把已有的土地储备转化成良好的经营成果，做好基本盘，才能带领企业更安全地穿越周期。

　　疫情对房地产市场的冲击是非常大的。在市场波动较大、不确定性较强的情况下，房地产公司怎么办呢？今年，我们设定了高质量增长的目标，首先是业绩保持一定的增速，5-10%的增速对于今年而言压力已经是非常大的；第二个是安全指标，我们更关心金融负债指标和短期借款的占比、现金的占比，尤其负债的总额以及信用评级的情况。这要求企业必须解决6个问题。现金流问题、下半年市场会供大于求，抓销售是重大的挑战、重构大运营体系、抓产品品质、建立高质量的发展激励机制、寻求资本扩张。

　　我认为下半年房地产总体上还是以平稳为主；未来房地产应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但都不会出现大起大落；值得注意的是，第四季度地产的供应量可能会比较大，需求比较疲软。事实上，地产行业从2018年开始进入平稳增长期，在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，其挑战、难度和风险远比以前大。未来20年中国房地产行业还是非常好的，但这个行业会有很多的规则会改变。我相信还是有一些企业在未来会成为黑马，会跑出来，但是难度和挑战比上个20年难很多。