 “按照以往，每来访的4批客户中就有3批来自深圳。自从限购政策出台后，截至目前我还没接待过深圳客户，整体看房的人也少了。”谈及新政对带看量产生的影响，东莞松山湖片区二手房代理中介蔡俊（化名）对《中国经营报》记者如此说道。 市场发生的变化源于7月25日，东莞首次对二手住宅采取限购政策，即非本市户籍购买二手房需1年或2年以上社保。（以下简称“莞九条”） 新政出台背后是东莞今年火热的楼市行情，加上深圳于日前亦发布“史上最严”限购政策，也导致部分需求外溢至东莞等临深地区。 “那时候是求着业主卖房，但业主总觉得房价还能再涨，不愿意卖。面谈时反价是常有的事情，还有的业主签了合同后又反悔，退还买家20万元订金再赔偿30万元也要把房子拿回来，重新涨价出售。”中介张山（化名）告诉记者。 只不过，新政出台后，楼市开始向买方市场转变。据多位代理东莞二手房中介反映，部分业主选择降价或直接撤盘，更多的是保持原有挂牌价不动。东莞乐居提供的数据显示，新政发布后一周，东莞全市二手房网签数仅91套，相较政策发布前一周下降93%。 即使调控加紧，市场上仍有渠道宣称可通过办理“临时户口”解决购房资格问题，且收费不菲。针对上述相关问题，记者致函东莞市住房和建设局（以下简称“东莞住建局”）方面，截至发稿，该局未予以回应。 与此前政策相比，此次政策非东莞本市户籍居民家庭在东莞购买二手房从不限套数到限购2套，且社保需达到一定缴纳年限。此外，个税不再作为购房资格审核材料。 而就在新政出台当天晚上10点左右，落户代办公司工作人员刘立（化名）通过微信群发了一条信息称：“新政推出我们会有相应的解决方案，可以解决外地顾客没社保要买东莞一手房和二手房第一二套房的需求。” 据刘立介绍，公司可通过为异地购房者办理东莞“临时户口”以绕开社保缴纳年限需达到1年或2年的门槛，其称之为“绿色通道”。 刘立强调，代办购买一手房“临时户口”可覆盖的区域只有莞城、南城、万江、横沥、清溪、凤岗、谢岗、石龙、沙田，而二手房则不限镇区，均可办理。对此，刘立给出的说辞是“没办法，公司规定有些地方不做”。 在向刘立了解“临时户口”办理细节时，刘立不断宣称办理“临时户口”对异地购房者原有户口不会造成任何影响，所办理的“临时户口”归属于集体户口，仅需5个工作日便能拿到手，且有效期可直至购房流程结束，费用统一为4万元，购房完成后公司亦会帮客户撤销该“临时户口”。 而在记者的走访中，多位中介均表示没有途径可以为客户办理上述业务。代理常平镇二手房的中介李鑫（化名）称：“像这种‘临时户口’其实就是在办理迁入手续的半途中就将相关证明取了出来，以此作为具有购房资格的依据，可以说这种户口一半是假的。” 北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，代办“临时户口”属违法行为，甚至涉嫌严重的行贿受贿以及滥用职权行为。“如果真能这么办，这里面很可能有一条隐形产业链，而产业链若想形成闭合，也离不开相关部门内部人员的配合。”另外，王玉臣认为，购房者以此种证明作为购房资格的审核材料具有很大的风险，一旦被查出会直接导致购房资格被取消，而若购房者已签署购房协议，则将会面临违约，最终“房钱两空”。 让刘立所在的代办“临时户口”等公司铤而走险的背后，是东莞楼市自今年以来出现的“高温不退”。 东莞中原研究中心统计数据显示，今年上半年，东莞住宅均价同比涨幅为14%，环比涨幅为5%，其中，二手房房价同比上涨33%。除了茶山镇，其余镇街的二手房均价在第二季度全部上涨，涨幅最大的区域主要集中在中心城区（如南城、莞城）、临深片区（如塘厦、凤岗）和松山湖片区。 8月5日，记者走访一套位于南城城市风景街区的80平方米、3房2厅二手房房源现售价276万元。中介向丽（化名）告诉记者，该户型去年同期的挂牌价仅为160万～170万元，而最近成交的一套低楼层相同户型的房源价格已达到272万元。“我自己做这一行的都没有预料到今年二手房的价格会涨这么多。” 提及“莞九条”对南城二手房市场的影响，向丽则表示“不明显”。“政策可能对临深及松山湖片区影响较大。城区的客户大多是本地刚需客，投资客比例不大，10个客户里面可能只有1个。” 随后，记者往东来到大朗镇，所走访的一套松湖朗悦小区92平方米、3室2厅二手房的挂牌价为288万元。根据链家显示的价格变化，该房源的初始挂牌价亦为288万元，但业主曾在7月13日涨价12万元。 上述挂牌价为288万元二手房房源业主在7月27日又将挂牌价调低12万元，回到初始水平。代理这一片区二手房的张山表示，受新政影响，业主心态近期相对稳定，客户也进入观望期。“新政将限售期限从2年延长至3年，意味着投资者的变现周期进一步拉长。” 李鑫告诉记者，“莞九条”出台前，其一天带看的7、8个客户中至少有5个是深圳客。政策出台后，其现在每天带看的客户数量减半，深圳客基本上“消失”。 蔡俊亦对记者表示，近期咨询松山湖高新区房源、到实地看房的客户均出现减少趋势，“新政不仅限制了深圳投资客，也导致在本地工作但没有本地户口、社保年限不足的刚需客失去购房资格。” 在记者走访的多个镇区中，受到深圳客青睐的松山湖高新区被指“今年东莞涨幅最大、房价最高的片区”。2012年，一份《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》明确松山湖不再新增商品住宅用地。房源“绝版”、华为品牌效应、科学城功能定位、教育资源等成为该片区房价热炒的概念。 蔡俊带看的一套98平方米、3房2厅二手房初始挂牌价为395万元，业主在6月11日～6月19日合计上调65万元至460万元，该价格维持至今。蔡俊称在新政出台前，即使业主涨价也有多达30批客户前来看房。新政出台后的两个星期，仅来了4、5位客户。 东莞中原研究中心统计数据显示，7月26日，东莞一手住宅成交187套，环比下跌39%，二手住宅无成交。 广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，“莞九条”出台后对市场的短期影响将非常明显，会出现量跌价稳的现象，原因在于东莞楼市历来以外地特别是深圳投资客的需求为主。 7月2日，东莞住建局发布《关于进一步加强商品房预（销）售管理通知》（以下简称“备案新政”），对申请预售或现售的商品住房项目设置了3万平方米的单次推货“红线”，还进一步更新限价政策。7月15日，《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》出台，提出将定期发布网签房价，提高房价透明度。 记者从东莞住建局官网“商品房预售许可信息”处统计数据发现，7月28日至7月31日共有20个住宅项目备案，合计备案套数2503套（不包括商办产品），其中洋房2396套、别墅107套。 东莞中原战略研究中心监测数据显示，新政发布后一周，商品房供应面积25.67万平方米（3510套），其中住宅方面合计供应21.9万平方米（2330套），面积环比上涨62.5%，主要为赶新政“末班车”，开发商集中备案拿证，市场供应量大增，创年内单周新高。而就整个7月而言，东莞住宅新增供应创2018年以来新高，供应约66万平方米，环比上涨51%，同比上升78%。 截至7月31日，东莞住宅库存套数25064套，库存面积持续下滑至322万平方米，环比下跌5%，同比下跌34%，创近4年新低。按照过去一年消化速度计算，7月底住宅消化周期为6.6个月，较上月缩短0.7个月，同比缩短4.3个月，主要原因是市场供不应求情况持续加剧造成库存下滑。 东莞住建局官网显示，8月3日至8月7日（备案新政正式实施后的第一周），仅有6个住宅项目备案，其中有3个项目备案洋房产品共362套；另外3个项目共备案112套别墅产品，合计住宅供应474套。 |
