 2020年上半年，房地产市场整体表现尚可，销售业绩在政策、市场、企业等多重推动下，整体表现超预期。进入7月份，房企去化加速，部分企业单月业绩规模同比提升 ，中央政治局继续强调“房住不炒”，部分热点城市调控频频出台，下半年房地产市场走向如何？ 基于此背景，风财讯智库推出2020年三季度房地产职业经理人信心指数（REPMI）调查，问卷调研覆盖1000多位房企区域、城市和项目一线负责人，涉及企业营销、人力、市场、产品、品牌板块，从政策、需求、投融资等方面解读房地产职业经理人信心指数走向，为地产业界、置业投资者及专业人士提供行业专业参考。 问卷说明：职业经理人信心指数调查问卷主要包含了业务总量、新订单、存货、未完成订单、投入价格、销售价格、企业员工、供应商配送时间、业务活动预期等房地产企业日常运营指标。 指数说明：0~20（悲观消极）；20~40（谨慎保守），40~60（谨慎乐观），60~80（积极乐观），80~100（极度乐观） 。 2020年三季度，房地产职业经理人信心指数（REPMI）为58.05，整体表现仍为谨慎乐观，但较二季度信心指数出现少许滑落。7月份以来，东莞、杭州、宁波、深圳等热点城市纷纷加码房地产调控，房地产市场开始降温，土地市场供应与成交也均环比下滑。7月份企业销售业绩虽环比下降，但降幅较去年同期有所下降，整体销售业绩良好；从资金端来看，房地产开发资金由负转正，但在“三道红线”以及偿债高峰期的双重压力下，房企压力巨大，未来加速回款仍是首要重任。 加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。7月30日，中共中央政治局会议召开。会议分析研究了当前经济形势，并对下半年经济工作作出部署。会议指出，当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，建立疫情防控和经济社会发展工作中长期协调机制，坚持结构调整的战略方向，更多依靠科技创新，完善宏观调控跨周期设计和调节，实现稳增长和防风险长期均衡。 在房地产调控方面，坚持“房住不炒”定位。7月份以来，房地产工作座谈会和中共中央政治局会议都再次明确提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期；最高人民法院也发文指出，要以司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投资行为，确保房地产市场平稳健康发展。同时，国务院发布关于全面推进老旧小区改造的指导意见，老旧小区改造万亿级市场为存量时代的房地产发展提供新的方向。 热点城市限购、限售、限贷升级。二季度以来，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热。进入7月份以来，东莞、杭州、宁波、深圳等热点城市纷纷加码房地产调控，房地产政策环境出现收紧态势，这部分城市从限购、限售、限贷、限价等方面出台措施，打击借机炒房，如杭州对于高层次人才优先购房取得的住房，规定5年内不得上市交易；宁波调整限购范围，实施区域限购限贷，调整公积金贷款政策，加大市场监管力度。 宽松性政策体现在人口、人才和公积金政策上。7月以来，在热点城市收紧楼市调控政策的同时，也有部分城市出台宽松性政策，主要集中在人口人才和公积金政策。在人口人才政策方面，北京优化公积金落户政策，江苏开展青年人才培养集聚行动，东莞扩大人才政策覆盖范围，嘉兴市海盐县、绍兴市新昌县、岳阳市湘阴县等地提供人才购房补助和安居补贴等；公积金部分，典型代表有淮安市上调单方缴存公积金贷款最高额度并允许使用公积金贷款购买产权为70年的公寓，荆门市上调住房公积金贷款最高额度并降低个人公积金贷款购房最低首付比例，长春市将疫情期间公积金阶段性支持政策延期三个月等。 房地产金融监管政策保持收紧态势。在金融政策方面，中央政治局会议强调财政政策要更加积极有为、注重质量和效益；货币政策要精准导向，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业，房地产资金监管依然从严。8月中旬市场传言的“三道红线日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会的召开，都证实了监管层对房地产企业融资监管的加强，表明中央坚持“房住不炒”的定位不变。 对于未来的房地产金融监管政策走向，有46.66%的职业经理人认为后期房地产金融监管政策会进一步收紧，企业融资将受到限制，有38.66%的职业经理人认为后期房地产金融监管政策与上半年维持相同力度，有14.66%的职业经理人认为后期房地产金融监管政策会出现宽松走势。 2020年上半年，房地产市场整体表现超预期，投资、开工、销售指标均从底部开始修复回暖，从供给端看，房地产开发投资、新开工面积等数据整体保持继续复苏的态势，从需求端来看，商品房销售好于预期，后期销售业绩可能延续此态势。 从供给端来看，投资、施工、新开工等指标持续向好。2020年前7个月，全国房地产开发投资额为7.5万亿，同比增长3.4%；增速比1—6月份提高1.5个百分点。其中，住宅投资55682亿元，增长4.1%，增速提高1.5个百分点。全国房屋新开工面积为12.0亿平方米，同比下降4.5%，降幅较上半年收窄3.1个百分点；全国房屋施工面积为81.8亿平方米，同比增长3.0%,降幅较上半年扩大0.4个百分点。 从需求端来看，7月“淡季不淡”，商品房销售金额单月同比增长12.9%。2020年1-7月，商品房销售额81422亿元，同比下降2.1%，降幅继续收窄3.3个百分点；商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅继续收窄2.6个百分点。其中7月份，商品房销售金额为14527亿元，同比增长12.9%，商品房销售面积为14227万平方米，同比增长9.5%。 近五成职业经理人表示未来三季度销售业绩好于二季度。随着疫情得到基本控制以及线上营销渠道的打通，且叠加年中冲刺季，房企销售业绩出现明显好转，上半年企业销售目标完成率在四成左右。目前，房企已经进入抢收业绩的关键时刻，预计有60%的货值会集中在下半年推售，预计三季度房企销售有望继续回升，但增速或出现明显放缓节奏，目前有48%的职业经理人表示所在公司三季度销售将好于上个季度。 7月“淡季不淡”，营业收入TOP20企业的销售金额同比增长22.4%。7月份是传统的销售淡季，但受疫情影响，今年整体销售节点后移，7月份企业销售业绩虽环比有所下降，但仍延续了6月的销售节奏。2020年7月，营业收入TOP20企业的总销售金额为5436.7亿元，同比增长22.4%，仅绿地控股、中海地产、新城控股、融信、首开股份这5家企业出现单月销售业绩同比下降，其余企业均实现同比增长，共有15家企业销售增速均高于均值，保利发展、华润置地、金科股份、旭辉、佳兆业这5家企业销售增速大于50%。 2020年上半年，在融资相对宽松、优质地块加快入市以及房企销售回暖的情况下，房企拿地态度积极，多城市均出现土地热现象。7月份以来，东莞、杭州、宁波、深圳等热点城市纷纷加码房地产调控，土地市场出现降温，且8月份的“三道红线”限制了企业的债务增长，融资环境收紧，企业拿地态度回落。根据调查显示，三季度有32%的房地产企业表示仍会加快投资节奏，较二季度下降16.8个百分点，36%的房地产企业拿地节奏保持不变， 32%的房企表示会放缓投资节奏，较二季度大幅上涨近19个百分点。 土地热度下降，供应规模与成交规模环比均下降。进入7月份以来，部分热点城市调控收紧，多个二线城市也通过供应端发力减缓优质地块入市节奏，以此降低市场热度。受此影响，7月以来，全国土地市场有所降温，成交呈现量价齐跌现象，溢价率较上个月也有所下滑。从供应情况来看，供应土地面积环比减少。2020年7月，全国主要100个大中城市供应土地规划建筑面积为13325万平方米，环比下降9.1%，其中住宅用地供应面积为6450万平方米，环比下降14.4%。从成交情况来看，2020年7月，全国主要100个大中城市住宅用地成交金额为3826.4亿元，同比下降24.3%，土地成交规划面积为6022.67万平方米，同比下降34.9%。 图：2020年1-7月全国100个大中城市住宅用地成交楼面积及土地溢价率 土地成交结构性调整，导致土地成交均价上涨，但溢价率有所下降。2020年7月，全国100个大中城市住宅用地成交楼面价均价为6353元/平方米，较上个月成交均价有所上涨主要是由于上海等多地块高价成交导致；土地溢价率均值为17%，较6月份下降1.43个百分点。 新规落地之前的“抢收”，房地产开发资金同比增长0.8%，由负转正。2020年前7月，房地产开发资金为100625亿元，同比上涨0.8%，同比增幅今年首次回正，7月份，房地产开发资金为17280.7亿元，同比上升16.49%，主要是由于企业为应对未来可能的市场变化，加快资金储备，多家企业发布大额融资计划。7月房地产开发资金环比下降16.48%，主要是由于销售业绩出现环比下降导致。 销售相关到位资金占比较上半年增加5.7个百分点。从各渠道资金占比来看，与房地产相关销售金额为52372.8亿元，同比仍下降1.8%，较上半年降幅有所缩小，且在各渠道占比提升了5.7个百分点，占比达到56.8%，其中，定金及预收款32830亿元，下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；可以看到，在各类资金中，除定金及预收款以外都是正增长，说明房地产业融资环境比去年宽松。 2020年以来，为应对疫情，央行已多次向市场释放流动性，融资环境相对去年更宽松。8月份，监管部门与部分房企在京举办座谈会，设置“三道红线”控制房企有息债务的增长，防止房企过度加杠杆而产生债务风险。预计下半年房企融资环境将比上半年收紧。 7、8月房企融资仍保持高位，同比增长32.2%。2020年以来，在一系列宽松政策的带动下，前8月，房企总融资规模为7812.77亿元，同比增长7.53%；其中信用债融资规模为4217.03亿元，同比增长32.2%，海外债融资规模为3595.73亿元，同比下降11.78%。进入三季度以来，房企融资规模整体仍保持高位，7-8月房企融资规模为2258.3亿元，同比上升32.2%，但海外债融资规模出现收缩。 海外债占比下降，融资成本6月之后接连下滑。2020年三季度，信用债融资规模占比提高，房企融资结构性调整导致房企融资成本下降，三季度，房企综合融资成本为5.76%，较去年同期下降0.47个百分点，房企融资成本在6月达到高点之后，连续两个月融资成本均呈现下降趋势，主要是由于海外债占比减少所致。 经过上半年的修复过程，房地产市场已经基本恢复至去年同期水平，但部分城市出现市场过热现象。7月份以来，部分热点城市加强调控，土地市场的成交额与成交价格均呈现下降趋势；从销售端来看，由于疫情导致销售节奏后移，7月房企销售业绩虽环比下降，但降幅小于去年同期。 从融资端来看，7月份以来，房企融资规模仍保持高位，甚至在“三道红线”落地之前，多数房企发布大额融资计划，加快融资节奏，预计之后融资环境保持收紧态势，房企将会再次加快销售节奏，房企下半年大概率会围绕加速回款开展一系列活动，降价促销、转让项目等行为可能会增加，“抓销售、促回款”将仍是2020下半场的主旋律。 |
