 公司放售房产与个人业主放售房产在本质上并无太大区别，只要产权清晰，都可正常交易 今年由于楼市行情火热，即使上市公司也加入买房卖房的行列，相比个人业主出售的房产，公司出售的房产在售价和报价方面显然程序不同，如果是个人购买公司放售的房产，是否有获得更多笋盘的机会，有什么需要注意的地方呢？税费上又有何不同呢？业内人士为你解读。 今年由于楼市行情火热，即使上市公司也加入买房卖房的行列。数据统计显示，至今年9月底，共有73家公司发布房产交易公告，其中包括出售或处置房产、转让房产、购买及投资性房产、涉及到房产的关联交易、房产抵押等，涉及房产交易的上市公司其主业均不是房地产，公司所处行业趋势正在走下坡路，或是公司处于退市边缘，用卖房从而实现减亏甚至“保壳”的效果。相比个人业主出售的房产，公司出售的房产在售价和报价方面显然程序不同，如果是个人购买公司放售的房产，是否有获得更多笋盘的机会，有什么需要注意的地方呢？税费上又有何不同呢？ 据合富房地产交易中心资深经理梁文耀表示，公司放售房产与个人业主放售房产在本质上并无太大区别，只要产权清晰，都可在正常交易，他们一直都在处理个人购买公司房产的交易。据业内人士介绍，在交易流程方面，购买个人房产和购买公司房产大体上相同，只是卖方如果是公司，所需提交的资料与个人业主略有不同，公司需提交的资料包括：营业执照、税务登记证、法人身份证明等，且不同性质企业所需资料略有不同。 个人在购买公司出售的房产时，首先，要注意税费的支出，是各付个税还是全部由买家承担，因为目前大部分个人之间的买卖是由买家支付双方税费的，如果是由买房一方支付双方税费，必须找专业中介公司经纪人计算清楚相关税费，因为公司出售房产，税费要比个人业主放售的房产高，且计算方式较为复杂，尤其是不能提供购房发票时，按不同的增值额度采用不同的税率计算出不同的税费。 今年以来由于市场行情较热，放盘业主选择反价的不少，如果购买公司房产是否会避免这样的情况，能否买到笋盘呢？汇瀚按揭业务总监何志雄表示，对于个人购房者而言，此类房产性价比则需视具体情况而定。以上市公司名义购买的物业，由于其多是通过股东会议等形式进行最终定价，相比起个人业主，对市场敏感度稍低，价格稳定性较好，短期内不容易出现大幅度波动。若是批量式放售，买家在购买时也较易获得笋盘。但因其需缴纳税费部分也可能相对较高，现时市场上的税费较多由买家承担，因此，在考虑入手时，需对业主所缴税金额要有充分的了解。 个人购买私人持有的房产，是按照个人业主放售房产的方式进行征税。如果是建筑面积不超过144平方米的普通住宅，房产证已过两年则免征增值税，不足两年的则按5.6%的征收率全额征收增值税。而面积在144平方米以上的非普通住宅，若证满两年，且能提供发票，则按增值部分的5.6%征收。而无法提供发票的，则按全额的5.6%进行征收。汇瀚按揭何志雄表示，个人所得税部分，若无发票，按房屋估值全额征收1%；提供发票，按升值部分差额征收20%。房产证已过五年且是业主的唯一物业，该部分税费免征。另外，交易过程中还有部分是印花税等税项需缴纳。 另一种情况是：业主是以公司名义进行购买的。征收增值税部分则分为提供发票与否两部分。若能提供购买时的发票，则按销售总价减去购买住房价款后的差额的5.6%征收；若无发票，则按全额征收5.6%的征收率进行征收。另外，以公司名义出售物业还需缴纳土地增值税。土地增值税部分则是按照增值的百分比四级累进计算的，幅度在30%~60%不等。其中，增值部分若低于50%，按照30%的税率征收；增值部分在50%~100%，征收税率为40%；增值部分在100%~200%，按50%的税率征收；增值部分超200%的，按60%的税率征收。除了上述税项，还有印花税等税项需要缴纳。 提及个人在购买公司出售房产流程方面需要注意的部分，何志雄表示，以公司名义购买的物业需要提供的资料与个人出售房产稍有不同。首先，需要提交上年度缴纳房产税的发票，如无法提供，则要补缴后方可进行交易。另外，正在经营中的公司，需要业主提供公司资料（营业执照、组织机构代码证等），而已经注销经营的公司，则需到工商部门调取相关资料等。因此，个人购买公司放售房产对需要查验的资料也需要心中有数。 如果是公司放售房产，以满两年的普通住宅计算（即144平方米以下），除印花税外，卖方需缴纳增值税和土地增值税： 1.提供发票：增值税=（成交价-发票价）得到差额部分×税率5.6%；无发票：5.6%全额征收。 2.土地增值税=（成交价-重置价成本累计折旧-地价-增值税）×（30%~60%）。 |
