明源君认为，之所以这么热，是因为它的出台，象征着地产3大红利的最终消失，象征着地产行业“人有多大胆、地有多大产”时代的终结。

　　2、一些房企排名迅速提升，不是因为自身规模快速增长，而是因为同行被“打回原形”。

　　3、从2021开始，地产行业将不再有奇迹，也不再有 “逆袭”。想获得“红利”，必须进行长期的努力。

　　土地红利因为招拍挂竞争越来越激烈、土地价值上涨越来越慢、财务成本越来越高、土地价款支付周期越来越短而终结。

　　之前，每次全国调控之后，一二三线城市会出现轮动，出现一个3年大周期，有的房企在周期底部拿地，等1-2年周期回来以后卖房，就获取了最大红利。

　　金融红利的存在，是因为之前加杠杆很容易，而加杠杆带来的规模，又能带来更多红利。

　　如果负债100%，规模是500亿；那么负债200%，规模可能就是1000亿。而在之前的规则下，在规模从500亿上涨到1000亿之后：

　　1、 因为排名提高，从金融机构借钱更容易了，于是又迈向1500亿、2000亿。

　　从某个角度来说，当前的地产百强排名，是一个胆量的排名，而并非实力的排名。

　　比如，甲房企规模是乙房企规模的2倍，其有息负债却可能是乙房企的10倍。如果乙房企也用甲房企那么高的杠杆，其规模又将是甲房企的好几倍。

　　而根据规则，如果三道红线全部命中，开发商就不能再借钱；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

　　三条红线规则的厉害之处就在于：不再监控资金流向，而是直接指向最终结果。踩中三条红线的，根本不是还能不能继续增长的问题，而是在现有规模上倒退多少的问题。

　　房企很多时候就是借新债还旧债，靠发展来支撑过去的规模。你借的钱越来越多，规模越来越大，是可持续的。可一旦你停下来不发展了，杠杆还是很高的话，就会崩盘。

　　2021年规模比2018、2019有大幅下降的房企，大多都是被打回原形的！

　　而随着这些房企被打回原形，一些杠杆不那么高的房企，在自身规模没有迅速增长的情况下，排名会大幅上升。

　　土地红利、周期红利、金融红利消失之后，所谓的“逆袭”也就不存在了。如果未来还有房企逆袭，一定是因为：他在你不知道的时候，偷偷下了苦功。

　　中国的城市化率在未来的15到20年仍然会有20%左右的提升，城市化红利在此期间还会一直存在。

　　但是在招拍挂越来越激烈、地价越来越高的情况下，随便拿块地，就能借城市化进程赚钱的时代一去不复返了。

　　1、 通过深入研究，拿下别人不看好区域的地，而该区域未来的发展超出预期。

　　2、 通过长期运营，通过自己的努力，把一大块资源不健全的地，变成拥有优势资源的地，这样做付出很大，但同时也能获得全部红利。

　　之前房地产行业经过一轮“互联网+”的热潮之后，很多房企觉得互联网不能颠覆房地产，也就对科技失去热情了。

　　碧桂园、万科、金地等企业，在近2年纷纷重兵投入科技，绝不是无的放矢。科技至少会给地产带来以下一些改变，只是时间问题：

　　1、 大数据统计客户需求，AI参与设计，精准找到客户，实现营销费用最低化、溢价最大化。

　　2、 所有数据即时在线，是亏是赚第一时间知道，实现智能决策，避免经营风险。

　　3、 建筑工地、物业管理大量使用机器人，像造汽车一样造房子，效率更高，减少人力成本。

　　4、 建立与真实城市完全相同的虚拟城市，一切试验、实践乃至生活的一部分，都可以在虚拟城市里进行，与真实城市生活形成互动的闭环。

　　1、 周转速度越来越快，同样一笔钱以前一年做一个项目，现在能做2个项目。

　　周转速度这一块，目前很多房企已经达到极致了。可用最少人做一个项目这件事，大部分房企都做得还不够。在这方面做到极致的滨江集团，做一个项目仅需3-5个人。

　　如果一家房企的规模，是靠投资“并表”撑起来的。也就是说，它的金融能力，大于开发能力，那么这家房企规模跳涨的可能性就不大了。

　　眼下，国内三条红线泰山压顶。而国际上标普、穆迪、惠誉三家评级公司关注的点分别为：

　　这些公司关注的这些事关经营质量的数字，不是短期可以提升的，也需要长期积累。

　　而如果一家房企的规模，大部分都是自己操盘撑起来的。也就说过，它的开发能力大于金融能力，那么其规模还有跳涨的可能。

　　一方面，它杠杆低，在三条红线之下，仍可以融到更多钱，来增加项目数量。另一方面，它可以出让更多自己操盘项目的股份，继续扩大操盘规模。（作者：明源地产研究院 天天）