 前几天看到一则采访的小视频时，上面采访问到的问题是：如果让你回到十年前，你最想做的是什么？基本得到的群众答复都是说自己一定要去买几套房子。可见近十年来，中国房地产行业是有多么火热。 中国房地产的火到了什么程度了呢？甚至出现了一些城市的经济增长都完全依靠房地产的带动，一旦房地产有什么波动，当地的经济也将跟随动荡起来。 最近，2019年上半年中国经济成绩单发布。GDP方面，上半年，国内生产总值450933亿元，同比增长6.3%；其中，一季度同比增6.4%，二季度同比增6.2%。这个成绩，应该说是过去十年中最低谷的时间段。 而宏观经济增长承压，显然和支柱性产业的增长受限关系密切：投资方面，上半年，全国固定资产投资（不含农户）同比增长5.8%，增速比1-5月份加快0.2个百分点，比一季度回落0.5个百分点。 特别是房地产方面，上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比一季度回落0.9个百分点。作为中国城镇化发展超快速二十年背景下的最大受益行业，房地产行业目前的下行态势显然与中国城镇化1.0时代的结束以及中国家庭平均负债率的飞升直接关联。 根据中国指数研究院的相关分析显示：2019年上半年，针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同，中央在重要会议及时强调“房住不炒”，各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。 市场方面，重点百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格趋稳。根据系统对100个城市的全样本调查数据显示，2019年6月，百城新建住宅价格14891元/平方米，环比上涨0.37%，涨幅较5月小幅扩大0.13个百分点，但仍运行在低位区间，同比涨幅进一步收窄至3.87%，整体价格较为稳定。累计涨幅来看，2019年上半年百城均价累计上涨1.45%，较去年同期收窄1.19个百分点。 在整体经济背景的复杂压力下，维稳维重，成为中国房地产市场未来较长时间段的最一标准。 在上文之中，我们先介绍了上半年中国整体房地产行业的形势。持续性承压和走低，继而从纯粹的盖房卖房升级为空间综合服务商，是未来中国房地产从业者的必然之路。当然，这主要针对的还是行业头部企业，其余的中小企业被吞并也是大势所趋。 中国城镇化进程，使得许多热门城市的房地产行业，从原本的城市基础设施提供商，转变为中国投资、投机的重要资金池。而从东部沿海省份，到中西部省份过去几十年间的经济总量高速增长，房地产行业显然是功不可没。 在衡量一省一市房地产的依赖度方式，一般有两种，一种是针对特定时间内的地区土地出让金，另一种则是核算地区房地产开发投资总额。根据综合统计2019年上半年中国代表性省份房地产开发投资占比GDP的比重，我们得出如下表格—— 截至最新，通过公开资料可以找到的关于2019年上半年省级行政区房地产开发投资占比GDP比重数据，共有28省，应该说非常具有代表性。 综合来看，排名前四的云南、安徽、海南、重庆四省市，上半年对于房地产行业的依赖最高，房地产开发投资占比GDP比重均在20%以上。 这其中，云南是过去几年中国省级行政区中经济增速表现十分突出的一个省份。从2016年到2018年，云南省GDP增速分别为8.7%、9.5%、8.9%，刚刚结束的2019年上半年也高达9.2%（上半年增速老大）。 而云南GDP高速增长的背后，房地产行业“居功甚伟”。一方面云南自然风光秀丽，向来以宜居著称，旅游地产在云南省近些年来的发展十分迅猛，投资客们的关注使得云南房地产发展一日千里。 除此之外，更为深层次的原因，还是云南省自身城镇化率较低的因素。2018年云南省城镇化率为47.81%，同期全国整体城镇化率为59.58%，云南省城镇化率的增长空间仍十分巨大，这就为云南省接下来房地产投资体量奠定了基础。 同理，安徽的情况也比较相似。一方面2018年安徽省城镇化率为54.69%，与同期全国整体城镇化率59.58%仍有明显差距。同时，由于近邻江浙，在长三角城市群一体化进程不断深入之后，大量来自江浙沪地区的资金、产业正在向安徽腹地转移，房产投资随之活跃自然很容易理解。合肥当下的高房价，根源也正在这里。 而在榜单的尾部，则基本是房产投资回报整体较低的地区，要么本身地广人稀，且受限于客观因素不适合发展房地产行业；要么长期处于人口净流出状态，房地产行业在当地发展十分受限。 上文中，我们重点介绍了上半年全国主要省份的房地产依赖度。进一步具化之后，我们不妨再来看看上半年全国代表性城市的房地产依赖情况。 相比省级行政区本身经济总量较大，在全省多个地级行政区的中和之下，个别房地产开发投资过热的城市数据会被一定程度中和，所以房地产开发投资占比GDP最高往往也只会在20%左右。单个城市的房地产依赖度，往往更加直观。 2019年上半年，房地产开发投资额占比GDP比重前几位的城市依次为：蚌埠、昆明、三亚、贵阳、郑州、西安、惠州、海口等。 其中，蚌埠的数据最为突出，超过40%。通过查询相关数据发现，过去几年蚌埠市一直在大搞棚户区改造，货币化安置方式也逐年加码。同时结合蚌埠市本身经济体量的相对薄弱，大分子和小分母共同造成了阶段性房地产开发投资占比GDP比重超40%的情况。 昆明和三亚分别是云南和海南的代表性城市，在上文中我们已经提到，两省在上半年均为全国房地产开发投资额占比GDP比重排名前列的省份，具体到昆明和三亚的情况也就很好理解。 而贵阳、郑州、西安，则是近几年“大省会”战略的坚定执行者，在汇集全省资源、财富、人口的大背景下，各市的房地产投资热度持续上升也是非常容易理解的。 但是，依赖房地产投资来拉动GDP毕竟不是长久之计，这更像是运动员吃下了一粒又一粒的“兴奋剂”，虽然在短期内可以让地方GDP数据十分光鲜夺目，但是只要政策稍一变动，马上经济数据就会出现问题。 以西安为例，2019年一季度时西安GDP增速还处于8.6%的高水平，但是到了上半年增速则直接回落到了7%。十分显然，西安的经济在第二季度出现了一定的变化。根源，恰恰就在固定资产的投资上。 在2019年一季度时，西安固定资产投资同比增长还处于11.9%的高位；但是到了上半年固定资产投资同比增长则直接回落至2.2%的极低位。而造成固定资产投资大幅下降的，正是房地产投资。 2019年一季度，西安房地产开发投资还同比增长15.9%；而到了2019年上半年，这一数据迅速转为同比下降1.1%。背后原因，还是过去一段时间内西安土地出让和平均房价的过度火热，使得严厉政策调控之手迅速压下。 而西安的问题显然不是个案，在榜单上排名靠前的城市，不少都存在这样的问题。如果不能在房地产依赖路线形势下行之前成功完成产业结构的升级换挡，那么房地产投资驱动期一过，经济增长数据就会迅速难以为继。 解决这样的办法，个人认为最好还是以平衡当地的经济发展为主。房地产占比过大，产业过于单一，对于本地的经济影响也是非常致命的。 你比如像两年前的中国一线城市，哪一个房地产在GDP当中的占比不高？但是，随着近两年国家的干预，房地产市场有渐渐趋向于平稳，在本市的经济占比中也渐趋“理性”。 尤其是2017年的深圳房价，短短一年时间，就从均价三四万每平涨到五六万多，这种涨幅足以让一些普通购房者奋斗一辈子。时过境迁，虽说深圳房价到了今天也没有掉下来，但想找上一套100万左右的房子，那简直是比登天还难。 不过，凡是也都有例外，最近一个位于龙岗大运片区的新楼盘就以90万元的总价迅速受到了人们的关注，这个楼盘就是——仁恒梦公园 已于8月20号开盘，目前正在火热认筹中。截止到21日，短短两天时间，该深圳新楼盘已经认筹超过500套。 仁恒梦公园项目位于回龙埔工业区，该片区旧改建成后将是近百万的产城融合综合体；而项目作为其中之一，自身为33万㎡综合体，项目融合总部办公、商业、居住等多种功能于一体，将塑造成为深圳“东部中心”封面作品，开启龙岗商务新格局。 项目规划为自带18万㎡商业，紧邻16号线回龙埔站（在建），龙岗儿童公园（规划中），交通便捷。 据悉，该楼盘是由著名的国际企业仁恒集团的子公司在深圳开发的一个深圳新盘项目，项目总占地210000平米，建筑面积1150000平米，每一套房子的层高在3.6米，室内空间感非常的强。 作为一个国际大盘，该项目却在价格上面显得低调的多，总价90万起即可享受一套属于你自己的房子。 你可以按区域查找深圳新房、二手房，也可以按区域查询深圳房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。 |
