 户型这个部分，可能是所有买房子的朋友最关注的部分了，相信只要您动过买房的念头，都会对这个有所研究。另外不同的人可能对于户型有不同的看法。所以这个部分我不深入写了，只提供一些我在其他朋友的文章中没看到的细枝末节的部分，以及一些案例分析。 首先，推荐知乎上的一篇文章，对户型的问题进行了相对「学术性」的讲解，您可以了解到一些基础知识和观点怎样的房子才算户型方正？怎样的户型是好户型？ - 知乎 总体上好像没什么太大的问题，但是细看的话，就会发现：右上角的房间，从面积上看，应该是设计为次卧的，但是这个卧室只有南向的，且垂直方向紧贴着一堵墙的小窗口采光。从图上看，估计开口不到1m。一个约8到9平方米的房间，只有这么小的一个窗户，采光效果肯定是极差的。况且，太阳东升西落，上午的时候，太阳光从上图的右下方向射入，这个不到1m的窗户，估计能起到一点儿采光的作用；但是到了下午，太阳移到了上图的左下方，这时太阳光就会被主卧和标记为「阳台」的小房间遮挡。事实上，在项目现场，我悄悄把这个房间的所有人造光关闭，在晴天的下午，果然房间非常昏暗（幸好现场销售人员及时发现，并重新把灯打开。呵呵）。 除了左上角那个阳台好像不太好改之外，其他看起来还可以。但是我们注意左上角阳台下面的那个卧室，它的窗户是朝图中左侧的。面积不小哦，看起来是整整一面墙的大窗户。但是，有没有想过左侧窗外有什么呢？参考这张户型图下面角落里的小区平面图示意： 该项目的02和03户型是镜像户型。从上图来看，如果您买的是一单元的02户型，或者二单元的03户型，那看起来还好。上述提到的卧室窗外分别是小区花园和道路；但如果是一单元的03户型，或者二单元的02户型，就尴尬了，卧室窗外是邻居家的卧室窗户！不但低楼层会影响采光，还会有隐私问题。相信您不会喜欢自己在房间里做什么邻居都能看到的。 这是某个LOFT户型的上层，我们看左侧，从最上面的窗户（估计大概不到2m）到「景观阳台」到「书房」到「主卧室」，依次下来，居然有11m长。而这11m的进深，只依靠一个单向的不到2m的窗户进行采光，主卧室的光线一定是极差的。这还不论窗户外面有没有其他的障碍物遮挡。另外，楼梯那里虽然有一个小窗户，但是到项目现场查看发现，它外面就是楼栋的外墙，也即，基本上没法起到正常的采光作用。事实上，果然，我还是把所有灯全关掉，发现下午的时候，站在主卧室，已经看不清人脸了。 这个的房子的客厅外面，是一个挺大的阳台，而阳台的一侧，紧挨着邻居家的厨房。这意味着，您在阳台上晾的所有衣服，都会被带上邻居家炒菜的油烟味！ 一般智商正常的设计师是不会这样设计房子的，但是，世界上总有很多智商不正常的，以及可能是基于某种其他目的做成类似样子的。在看房子的时候也要特别注意。 样板间因为是开发商自己装修的，所以在设计的环节就会有意的隐藏一些房屋本来的问题。但是到了毛坯房的环境，您就会发现，可能这里多了一道横梁，那里墙突出了一块等等。 观察后会发现，所有下水管，都没有存水弯。没有存水弯的话，时间久了，会返臭味。这是一个小开发商，只是为了省存水弯的钱，就做成了这样。（放心，防臭地漏起不到那么好的效果的。） 研究清楚了以上各环节，决定下手购买的时候，就要关注购房流程里面的细节了。 相比之下，一手房的购房流程比二手房简单很多，因为很多环节是政府和开发商定死的，不容易操作。 以最常见的情况（70年产权的普通住宅、期房、商业贷款、按月还款、开发商默认违建）为例 这其中，涉及贷款的部分在下一篇文章的贷款环节讨论。此处简单解释一下「契税点数」。 ZF规定，您买东西要纳税。对于购买一手房来说，最重要的税费就是「契税」，也就是说，政府把房本过户给您，要顺便截取一些您的财富。 契税一般按照房屋总价的一定百分比缴纳，常见的，一般有1%和3%两种。具体什么情况交1%，什么情况交3%，各地的规定有所不同，但是大致跟以下几个因素有关。 容积率：一般如果您买别墅，容积率很低，要交3%。其他的住宅，基本上容积率都低不到那个水平，符合其他条件的前提下，有可能可以只缴纳1% 面积：低于一定的面积，ZF认为您是刚需购房，在符合其他条件的前提下，有可能可以只缴纳1%。大多数城市的规定应该是90m以下。所以您会发现，北上广深很多房子是89m，87m，就是这个道理 价格：很多城市有一个「豪宅」和「普通住宅」的定义，其中一个界定因素，是房屋总价，并且一般同一个城市不同的区域这个价格不同。如果房屋总价低于这个价格，则有可能只缴纳1%；如果高于这个价格，即便您买的的确是普通住宅，但是这种就俗称「被豪宅」，依然要交3%。（这里有时候会出现一些搞笑的情况，两个小区档次差不多价格也差不多，只隔一条路，但是这条路两边是两个区，指导价不同，所以其中一边是豪宅，3%；另一边是普通住宅，1%；也有这种情况，同一个小区，因为某栋楼位置比较好，俗称楼王，所以价格高一些，以至于，正好超过的豪宅基准线%） 是否首套房。为了鼓励刚需，在符合其他条件的前提下，购买首套房有可能可以只缴纳1% 总结起来，就是如果您买的房子符合「好多条件」，政府就简单粗暴的将其界定为「刚需购买行为」，就只收1%；而如果其中一个条件不符合，就认为是有钱人的购买行为，收3%。具体「好多条件」是什么，不同城市有所不同，请自行查询。 这一步，就是要交钱了。关于「定金」和「订金」的区别，请自行纠结。我这里讲的，因为您已经决定要买了，所以全当做「定金」处理。 买一手房一般要交两次钱，一次是「定金」，另一次是补齐剩余的首付款。根据不同开发商的要求，「定金」可能是5w、10w之类不等。交了这个钱，意思就是，这个房子您定了，别人不能抢了。 您既然交了钱，开发商总得给您出具一些什么凭证，证明这个房子「您定了」。这个凭证就是认购合同。 一般认购合同条款比较简单，可能只有几页，上面会写明您定的房子是哪套、多少钱等等。另外一般会规定补齐首付款的最后期限，理论上讲，您必须要在这个期限内补齐剩余的首付款，否则就算您违约，开发商有权按照合同约定重新将这套房子出售给其他客户，并且不退定金。 但是如果您确实有需要，希望延长这个期限，一般也都是可以做到的。具体要看您的公关能力。有销售告诉我，曾经他买的一套房，拖了开发商半年。当然，这是特例，没有参考价值。 一般首套房是房屋总价的30%，二套房三套房n套房，根据不同城市规定不同，一般高于30% 又或者，开发商搞其他促销，将实际首付降低。这种一般的操作方式是，帮您贷款付首付。例如，假设原本您需要付30%，开发商为了促销，可能让您只付25%，剩下5%他想办法给您做消费贷款，然后比如分12个月还款。这种是有一定风险的 既然您跟开发商签了合同，就意味着，您承诺会买这套房子；开发商承诺这套房子会给您留着，不会卖给别人。所以您接下来就需要在规定期限内，把应交的首付款补齐。 准备好首付款之后，当然是要付款给开发商。一般的开发商都支持刷卡（包括信用卡）和现金。 刷卡的时候，要注意银行的限额。首付款一般数额不小，几十万到几百万，很多银行对于这种大数额交易会有限制，也可能是之前某个时候您自己不小心设置的限制。我见过多次买房子刷卡失败的例子，都是因为银行限额。 需要注意的是，有的银行调整限额需要去柜台办理，所以最好在付款之前跟银行确认清楚。 同样，您付了钱，开发商需要给您一个凭证。这就是正式的购房合同了，事实上它不仅仅是一个凭证，更是理论上约束您和开发商双方行为的法律文件。为什么说「理论上」呢？很简单，因为开发商会在法律允许范围内，把所有的条款表述成对他有利的形式。当然，如果正处于房地产低谷期，或者您所在的城市大量的房子卖不出去，您也可以尝试跟开发商谈修改合同条款，具体能做到什么程度，看您的谈判能力了。一线城市貌似很少见推动开发商修改合同的案例，因为基本上房子不愁卖。 一般情况下，当地政府会有一个一手房合同的范本，开发商必须按照这套范本来与购房者签订合同，范本里面规定的项目，基本上都要填写。一般会包括房子的基本信息、价格、公共部分的施工标准、水电煤气等配套设施的标准、相关平面图等内容。但是，所有这些几乎都可以在「附加条款」里面把范本中的内容推翻，所以，结论还是，这份合同基本上是按照有利于开发商的写法来确立的。 我在北京和深圳两个城市买过一手房，其交易合同都是很厚的一本，一般是一式几份，您除了要在落款处签名之外，还要在几乎所有页面上再签一遍。所以，买一次房子，您是要签200多次甚至更多的名字的，手会酸。 这一步跟 h.准备贷款资料 是同步进行的。您付了首付，签了合同，那么这次交易就相当于成了，必须向ZF相关机构备案。理论上，备案成功后，这个房子才真正被您买到了。 备案成功后，在类似「深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)」这样的网站上，您的房子对应的那个区块就会显示为「已备案」状态。 注意：备案是一个过程，快或者慢与当地ZF的效率、开发商提交资料的完整程度、开发商何时提交的资料，以及相应区块的整体销售情况均有相关，所以理论上，从您签了合同，到完成备案，要花多长时间是不确定的。我在深圳买的这一套，用了好几个月才备案完成。 上述提到，这个过程具体耗时是不确定的，但是这一段等待的时间，可能是您在整个购房过程中最轻松的一段时间了。因为： 备案一旦完成，就相当于这个房子已经卖给您了。银行就可以用您的购房合同正本作为抵押物，给您放款了。 这个时候，贷款经理会再次跟您联系，然后帮您办好还款用的银行卡，同时会附带具体的还款计划，以及会告知具体的还款日期和方式。 一般情况下，因为您在银行贷了很多款，银行为什么会借给您这么多钱呢？是因为您买得起房子，您是有钱人，所以对于银行来说，您是「优质客户」。所以，您作为「优质客户」，一般可以顺便办个该银行的高端信用卡什么的，这方面如果需要，可以直接询问贷款经理。 一旦放贷款，您就要开始按照贷款合同的约定每月还款了。从这个时间点，到您住进房子为止，可能是您经济压力比较大的时期。因为这个时候，您既没有房子住，又要为那套还没建好的房子付月供。 这里面还有个梗，貌似在一些城市，这笔贷款并不是实时进入开发商账户的，而是要等到开发商的房子「封顶」后，才给到开发商。这是银行的风控机制。所以，对于您来说，看到的现象可能就是，房子外观明明都已经盖好了，但是距离实际交房可能还要1年左右的时间，这个原因可能是开发商为了尽快拿到钱，所以会把外部结构先搭好，内部工程慢慢做。 每月一次，别忘了。要注意一下贷款合同里面的具体条款，有一些银行可能会有一定时间的逾期缓冲机制，也有一些银行会在逾期这类事情上面加一些附加条件，例如如果逾期，会调整利率优惠等。不论怎样，尽量不要逾期不还款。 在一线城市，大多数一手房都是期房，一般从您签了合同，到实际拿到房子，大约会经历10个月-2年的等待期。在这个时间段内，可以关注以下事项： 到各大房地产论坛找一找这个楼盘的业主群并加入（除了可以相互认识以下，或者聊聊交房、装修等事项，也可以为收房的时候维权做个准备*） 把开发商和贷款经理的电话存入手机，然后小号的陌生来电可以不接了（请放心，您的个人信息几乎一定会被卖出去，在这10个月到2年的时间之内，正常情况下您平均应该每周接到2-10个推销电话。大多是装修和贷款。如果不需要，小号的陌生来电就基本上不用接了。什么？您居然没看我的第二篇文章，以至于用自己平时使用的手机号买了房？那您自求多福。之所以需要把开发商电话存好，是因为，开发商要是给打电话，还是要接一下的，他们没事儿不会找您，找您的时候肯定有正事。） *上面说「为收房的时候维权做个准备」，怎么听起来好像维权是个必经环节？其实如果您想维权的话，基本上是个必经环节。反正我基本上是没见过没有任何质量问题的房子，总会有点儿小毛病，或者大问题。就看您想不想折腾了。 房屋建成后，必须经过ZF的相关审批，合格后，才能交付。一般智商正常的开发商，这一步，想方设法都能过去，所以ZF层面的验收，基本上都是合格的。但也有智商不正常的，或者失误，导致一些部分被ZF勒令整改、拆除。例如这个新闻所述的案例笔架山公馆被曝建违建承诺送业主---深圳晚报 ZF验收通过之后，很多开发商会继续施工，造出这个楼盘之前不被ZF允许的违建部分。 举例来说，很多房子有所谓的「赠送面积」，所谓「赠送」，有的是合法的，但有的其实是违建。 窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.20米及以上的凸（飘）窗不计面积 但是开发商为了吸引您买房子，或者为了把房子的均价做得看起来低一些，很多时候会用一些非法的方式来取得「面积」并「赠送」给您，例如： 将给ZF的交付图纸上标记为阳台的部分（记一半面积）继续施工，封死，变成卧室 理论上，所有的违建都会有一定的风险性，包括安全风险。但是，目前国内违建是一个普遍现象。我个人认为，优劣对比如下： 一定的安全风险。所以，买房子最好还是挑大一些的、有经验的地产公司，因为他们计算违建面积的时候也会精细思考和设计，保证安全。 但是，由于结构、施工工艺、材料等与正常面积不同，所以，例如偶尔漏个水之类，还是有可能的 因为面积大了，所以理论上讲这个小区会住进更多的人，人多，土地面积没变，理论上影响居住体验 知乎上也有不少讨论「偷面积」的问题，在某个热门问题下面，某高票答案详细叙述了偷面积的各种坏处。 但是，但是，大多都是类似「拆迁的时候得不到那么多补偿」之类无关痛痒的论据。然而，以现在一线城市的土地价格，房价来看，相比于您花同样的钱家里能够多一些面积来说，什么容积率、拆迁时候的赔付，又算得了什么呢？ 另外，如果您实在是不想买带违建的房子，怎么办呢？最简单的方式就是，买之前看好户型图，除了阳台一半和飘窗之外，没有任何赠送面积的，违建的概率会低一些。 一般情况下，智商正常的开发商会留足时间施工，按照合同约定按时交房，甚至有可能提前交房。因为大多数城市的合同范本规定，延期交房是要赔偿的。 一般情况下，交房的时候开发商会要求业主同步缴纳一些费用，包括不限于：公共维修基金、物业费等。 有一些城市开发商可以代征契税，也即，开发商帮ZF把契税收了，然后再拿这个钱代理业主交给ZF，办理房地产证。但一般好像都只是「可以」，并不是强制。 这个环节有个坑。一般的城市会对办理房地产证的时限有个规定，例如，之前北京市的规定是，交房后2年之内办理房地产证，都不算开发商违约。而一手房的房地产证，大多数应该是必须开发商办理的。 基于以上，有一些开发商会把能代征的契税都收上去，然后把这些钱压2年，2年后再去为业主办理房地产证。也就相当于，开发商获得了2年期的无息贷款，一个小区上千户，每户几万到十几万块，这是挺大的一笔钱。开发商可以挪用这笔钱。之前在北京，这是大概率事件。现在不清楚了。 几乎所有房屋都会有不同程度的质量问题，不论是您自己验房，还是请人验房，将这些问题验出后，都要上报给物业。大多数情况下，他们会来简单帮忙修一下，还是能解决一点点问题的。虽然这些问题大多数在装修环节都能解决或者缓解，但是到了装修环节，您就要另外付钱了。 一般很少有维权完全成功的，所以您看实际情况觉得是否参与即可。衡量好维权的机会成本和收益。国内的开发商也正是看中了这点，一般都是一副死猪不怕开水烫的德行来应对维权。 收房之后，就可以准备装修和入住了。除房地产证外，有一些开发商和物业会帮忙把相关的水电煤气凭证办好，例如，可能您们家交水费是从A银行的存折扣费，叫电费是从B银行。而有的，可能这些需要您自己去办理，或者激活。 |
