 报告一出，很多房企老板朋友、同行朋友、投资机构打电话问我怎么看两会报告的房地产政策，我闭着眼睛看。2021年两会的报告房地产内容、表述，与我之前讲课的预测，差别不大，基本上是2020年经济工作会议的口径。 由于没有涉及到具体的房地产政策，留下悬念、想象力。值得注意的是2021年两会的报告，一字未提到不将房地产作为短期刺激经济的手段、因城施策、房地产税、公积金、长效机制、保障房、棚改房。 究竟意味着什么？2021年中国经济增长6%以上压力巨大，实体经济未复苏，消费与贸易未全面扭转。房地产依然是中国经济压舱石，实现GDP6%以上目标的支撑。去年GDP2.3%的增长，靠的是放水、房地产、基建拉动的。 设置GDP6%的目标，可想而知，房地产在十四五开局之年是多么的重要，是拉动投资、消费两端的最厉害武器。十三五开局的2016年、十二五的2011年，房地产起到承上启下的重要作用，就是证明。不可忽略房地产在经济、金融、税收、就业、财政、GDP的作用。 预测与判断2021年房地产市场走势，一定要与经济、货币、财政、政策联系起来。与当下的房地产市场形势结合，再看两会的房地产政策、经济政策、货币与财政政策。根据宏观、中观、微观的三个层面，才能客观的看透房地产市场。 按照报告规定，要保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，促进经济运行在合理区间。在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控。宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。 去年底的经济工作会议、央行的货币政策报告都提出不急转弯，现在再次提出不急转弯，最大意义在于实体、经济面临的困难、风险、警报没有解除。简单粗暴的讲，关闭水龙头的时机未到，必须保持货币、信贷、财政、税收的支持力度。 按照报告的规定，2021年-2025年的十四五期间，中国经济运行保持在合理区间，各年度视情提出经济增长预期目标，全员劳动生产率增长高于国内生产总值增长，城镇调查失业率控制在5.5%以内，物价水平保持总体平稳。 目前实体经济、中小企业，还有大企业、上市企业都处于经营业绩下降、利润减少、债务高企，还有个体户的生计都困难。纾困，是核心。保就业，是关键。不急转弯，目的是进一步巩固经济基本盘，实现6.0%的增长目标。 实体、经济、房地产，面临着四个不确定性。其一是疫情的不确定性，真正影响世界、中国经济、房地产，二年到三年内一直存在。其二是实体经济的不确定性，企业债务高、经营难赚钱、有钱不敢投、缺乏好项目。 其三是印钞机的不确定性，各国央行放水，货币超发、宽松。其四是GDP的不确定性，去年没有设置GDP，今年设置GDP6.0%以上增长目标。最好例子就是2008年、2012年的经济形势，2009年、2010年、2013年的二轮调控，与稳增长。 不急转湾，定调了2021年货币、财政政策宽松的基调不变，上半年内至少是这样的。考虑到6.0%以上的GDP增长目标、减免税费的财政压力，货币、财政政策的不会短期收紧的，会区别的、适当的调整。 最核心的是2020年中国GDP2.3%，投资贡献GDP2.0%，消费加贸易仅贡献GDP0.3%，投资是拉动GDP增长、完成目标的最强动力。投资里面，基建、房地产、制造业是三大引擎器，其中房地产贡献最大。 按照报告的规定， 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。 货币政策最大的变化是全面宽松转向灵活精准、合理适度，服务实体经济。2021年，中国经济继续复苏的背景下，货币政策由“宽货币、宽信用”转向“稳货币、稳信用”。预计M2增速保持10%以上，新增货币贷款20万亿元的趋势不变。 稳增长、保就业、防风险的三层压力大，货币政策的松与紧，直接关系到中国实体、经济、企业的复苏。2021年的货币政策的表述，跟2020年差异很大，即稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。 其一是与2020年的降准降息比较，报告没有提到“降准降息”。预计2021年降息转变成加息、全面降准转变成定向降准。除非中国的经济、房地产、实体经济形势发生大逆转。2020年报告宏观杠杆率因为抗疫有了显著上升，加上报告未提到杠杆率。 其二是报告提出保持宏观杠杆率基本稳定，预计2021的年宏观经济杠杆率（债务率）上涨空间不大。其三是M2和社会融资额的增速与名义经济增速基本匹配看，2020年的M2和社会融资规模增速是比较宽松。2021年是相对宽松的。 按照报告的规定，积极的财政政策要提质增效、更可持续。考虑到疫情得到有效控制和经济逐步恢复，2021年赤字率拟按3.2%左右安排、比去年有所下调，不再发行抗疫特别国债。因财政收入恢复性增长，财政支出总规模比去年增加。 重点仍是加大对保就业保民生保市场主体的支持力度。2021年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元，优先支持在建工程，合理扩大使用范围。2021年的赤字率按照3.2%安排，比2020年的3.6%降低了点，却比2018年2.6%和2019年2.8%的宽松，这是“不急转弯”。 财政政策的最大变化是不再发行抗疫特别国债，下调赤字率。2021年不再发行抗疫特别国债，赤字率拟按3.2%左右安排，比2020年有所下调。但是，2021年的减税、降费继续，一定程度上可以影响到地方财政收入的增加。 开流节源、精准施策是2021年的财政政策，财税收入逐渐增长、疫情的稳定控制，所以不再发行抗疫特别国债。2020年的11万亿财政刺激计划，比2019年扩大了3.8万亿元,增幅高达到52%。其中政府债券资金达到8.51万亿元，比2019年增加3.6万亿元。 按照2020年11万亿财政刺激计划看，2020年赤字规模3.76万亿元(赤字率提高到3.6%)、地方政府专项债券3.75万亿元、发行1万亿元抗疫特别国债（政府债券规模达到8.51万亿元）、盘活财政结转结余资金、从预算稳定基金调入资金筹措3万亿元，四项总资金超过11万亿元。 财政与税收的逐渐恢复，能否扛住GDP，需要观察。2020年的税费免减2.5万亿元、财政收入18万亿元，支出24.7万亿元，而2021年的税费免减继续。因为当前经济复苏、结构性分化问题存在，消费复苏迟缓，投资后劲不足，中小微企业困难层层。 因为四大对冲的前提，是财政不缺钱。一是增加政府投资，对冲经济下行的压力。二是加大减税降费力度，对冲企业经营困难。三是加大转移支付力度，对冲基层“三保”压力。四是加强预算平衡，对冲疫情减收影响。因此，地方财政的收入来源必须保障。 房地产政策最大的变化是重申房住不炒、三稳，首次提出保障好群众住房需求、解决好大城市住房突出问题、增加土地供应、尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。不过，一字未提到不将房地产作为短期刺激经济的手段、因城施策、房地产税、公积金、长效机制、保障房、棚改房。 今天报告中对于房地产政策的表述，几乎是重述2020年经济工作会议的意思。不过对于解决大城市住房措施、对象具体一些，内容围绕着“租”、“中低收入人群”、“新市民、青年人群”作为核心。房住不炒，三稳，作为中国房地产调 调的总基调，将长期存在。因此，房住不炒、三稳是长效机制的组成部分。 这是首次提出保障好群众住房需求，包括中低收入人群和夹心层的自住需求和刚性需求。应该讲，大城市的中低收入人群、新市民和年轻人的住房需求，是最不好解决的，因为受到房子供应、土地供应、户籍、收入、学历等因素的影响。 例如中低收入人群，可以用限价房、经适房、廉租房、公租房来解决，问题是大城市最缺乏这样的 房子。例如新市民，可以用政策性租赁住房、共有产权住房。例如新就业大学生，政策性租赁住房、长租住房。例如夹心层的人群，可以用政策性租赁住房、共有产权住房。例如高收入，商品住房。 重申房住不炒、三稳，最大的意义，就是涨则压，跌则救，调控政策目标是维稳。2021年“房住不炒”总基调不变，将保持政策的连续性和稳定性、差异性。过去20年的调控政策目标都是有松有紧、有保有压，既要防止上涨过快，也要防止下降过快，2021年不变。 不要以为没有重提“因城施策”，就意味着后续楼市调控政策放松的空间不会太大，调控是以收紧为主。按照目前的两会前出调控的城市看，集中于热点城市。一旦出现热点城市的房地产市场降温，两会后调控加码的可能性小，除非出现新的热点城市。 2021年1月-2月，多地掀起了新一轮楼市调控风暴，包括一二手房市场，上海、深圳、广州、合肥、成都、杭州、北京、东莞、无锡等热点城市。接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售、限价、限企买房、税费升、银行房贷等方面不断加码、补漏洞，土拍规则亦有升级。 2021年1月-2月是继2020年7月、8月后的新一轮楼市调控。上一轮调控总体以调控市场需求为主，比如提高购房门槛，堵假离婚的漏洞，限制购买数量等。这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆之上，比如限制贷款额度、提高利息、清查违规资金进入楼市等金融监管。 房地产对于中国经济、金融、债务、地方、财政非常重要。一方面是防止房地产的崩盘风险，一方面是稳定经济的需要。其他则是债务、地方经济、金融稳定、财政收入。因此，房地产调控会随着实体经济、财政、债务、房地产市场的变化，出现调整。 其三是解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2021年的两会，首次明确提出“增加土地供应”，非常的 罕见。首先是集体用地供应。其次是住地供应。落实22城住宅用地集中供应的“两集中”要求，按照公告显示，供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量，目前天津、青岛、济南、福州、郑州、深圳六城已发集中供应的政策，房企要注意库存去化。 住房租赁，是2018年两会首 次提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年，再次将“租赁”写入报告，把“培育”转变成“切实增加”供给，说明租赁住房市场逐渐成熟。 2020年全国商品房均价9800元，而2021年2月，全国超过1万元一平方米的城市达到77个，其中深圳房价超过7万元一平，京沪房价突破6万元一平，而广州、杭州、厦门则突破3万元，部分强省会城市房价超过2万元。对于6亿人口月均不到1000元的收入人群，买商品房的确不容易。 解决大城市住房，完善住房制度与供应体系，是非常值得转移的。其中保障性租赁住房、共有产权房、长租房、租赁房的住房体系的完善。同时增加的住房 体系完善的措施、手段看，都是很好的，增加土地供应、安排专项资金、集中建设。 如何解决大城市的住房，问题是保障房、租赁房供应量不足，商品住宅用地供应偏少，城市地方缺乏资金。解决住房，必须先解决土地来源，其次是资金， 最后是租的市场门槛。按照现在的22城宅地集中供应的政策看，购买人才房、保障房，或者是租廉价房，受到学历、户籍、收入 限制。 其四是深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。 按照报告提出的扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。 19个城市群、34个都市圈是未来区域利好的风口。应该讲，上面的讲话，结合了去年两会和十四五规划建议的内容。意味着城市群、都市圈是新型城镇化战略的途径、发展核心。特别是京津冀、粤港澳大湾区、长三角的国家战略，是重点区域。 成渝地区双城都市圈，也是值得关注。而东北振兴比去年少了“全面”两个字，还需要努力。雄安新区，则是未来承担重任，国家利好政策支持是肯定的。海洋经济从2020年除了海南之外，别的城市没有什么大政策。预计2021年的沿海城市，有可能迎来利好政策。 其五是“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。 2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，超额完成2020年报告中提出的3.9万个目标。查阅各地初步摸查情况看，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个。涉及居民上亿人，拉动投资万亿元级。目前看，对于经济增长，作用不如保障房、棚改房。 保障房开工建设看，2009年300万套、2010年580万套、2011年1000万套开工、2012年的700万套、2013年的630万套、2014年700万套，2015年700万套，2016年开工700万套，8年期间开工建设5310万套。不过，完工的保障房数据目前没有公布。2014年开始，是棚改房接力保障房全面启动。 声势浩大的棚改开始于2014年，2014年开工470万套，2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套、2019年316万套、2020年209万套。7年期间，棚改开工总量33437万套，总投资超过8万亿元，其中棚改货币化安置比例年平均达到30%以上。 2014年棚改开工改造470万套，2015年-2017年棚改开工改造1816万套，2018年-2020年棚改开工改造1151万套，总共开工3343万套。十三五期间，2016年到2020年，全国开工改造各类棚户区2366万套，超额完成目标任务。2020年开始，老旧小区改造接力棚改。 “十三五”时期，全国新开工改造棚户区2366万套。2021年2月，住建部门明确确定，杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、郑州、内蒙古乌海、青岛、徐州、四川遂宁10城市为2020年棚户区改造工作拟激励支持的城市，说明棚改没有全面退出舞台，仍在持续推进，只是力度在减弱。 |
