 时至3月第二周，距离深圳二手房参考价新政出台已过数周，即使剔除春节假期，也已满月。从年后数据来看，深圳全市二手住宅周成交量已持续上升。美联数据显示，上周3月8日-14日，深圳全市共成交二手住宅1643套，环比上升6.5个百分点。同期，深圳一手住宅共成交1426套，环比下降2.7个百分点。业内表示，年后新增预售零供应，扰动一手住宅成交数据表现，可能会造成短时的成交增长乏力。 通过对一手住宅供应房源官网的深圳市房地产信息平台的监测发现，上周深圳新增预售房源依旧挂零，至此，年后已连续4周零预售。根据美联数据，上周深圳全市共成交一手住宅1426套/136756.6㎡，环比分别小幅减少2.7%和1.4%。受限于新增供应量拖后腿，上周深圳一手住宅成交量冲高乏力，短期内或面临小幅下行压力。在二手住宅方面，深圳全市二手住宅过户成交量已经连续4周增长。上周全市共成交1643套/135398㎡，环比分别小幅上升6.5%和7%。 美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，预售证的多盘集中批售情况有所增加，导致入市项目在时间上分布不均匀，将会对后期新房备案造成波动。她表示，二手住宅市场的成交存在明显的滞后期，虽有零星成交的案例，但数量上仍然较少；预计在一段时间内，受政策影响的市场成交将处于低迷状态，而过户成交量亦将逐渐步入下降通道。她指出，未来成交将逐渐向东转移，东部区域市场将率先改善。 15日，国家统计局公布的数据显示，2月份各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有升有降，一线城市二手房价格领涨。业内专家分析认为，在严格的房地产调控政策下，当前全国房地产市场较为平稳，但需警惕一线城市房价上涨对其他城市房价产生“蝴蝶效应”。 据国家统计局测算，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%，除北京外，涨幅均有回落。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。 南开大学滨海开发研究院房地产与城市发展研究中心主任周京奎认为，一线城市新房价格与二手房价格的波动，与这两类市场各自供给规模与需求变化有直接关系。新房价格有“限价”，二手房价格“随行就市”自由交易，两类市场价格环比上涨体现市场需求较为旺盛，改善性需求规模较大。 为遏制一线城市楼市投资投机性需求上升的苗头，多地密集出台新的调控措施。如上海市3月3日发布“沪七条”，严格新建商品住房价格备案管理，对居民按优先购房政策购买的新房实施5年限售，坚决遏制房企非理性拿地、严防高溢价等，以稳定市场预期；深圳出台官方二手房指导价格，严查虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。 “我们今天（3月16日）收到总行消息，经营贷二抵正式涨价，通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式，不低于10.8%’，这么贵的二抵和信用贷利率都有一拼，业务看来是很难推进了。一抵利率目前还没变，最低可以到5.5%。”某城商行上海分行个金部人士表示。 在楼市调控的背景下，各地排查经营贷违规流入房地产，此前已有银行上调经营性贷款利率。而所谓“二抵”是指经营性二次抵押贷款业务，指银行向自然人发放的，用于生产经营性用途，以在银行办理按揭的房产作为抵押物向银行申请的个人贷款，相比“一抵”，“二抵”的抵押品是正在按揭中的自有住宅。 据悉，上海部分银行的一抵和二抵经营贷利率都有所上调，但并非普遍现象。某国有大行上海分行人士3月16日表示：“目前两个利率都尚未变化。” “目前我们的按揭贷款已经几乎停摆，如果经营贷一抵也大幅抬价，整体业务和业绩考核都可能受到影响。”上述城商行人士表示。同时，银行也加强了对资金流向的智能管控。首先从支付端就会进行管控，若发现企业的直接交易对手有问题，即资金进入了房市、股市，银行系统会马上停止资金支付；在贷后环节，一旦发现短时间内存在金额问题，银行客户经理会立即跟进，并及时收回资金。 3月15日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，2月份，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有升有降，同比涨幅较上月有所上升。 对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，今年以来，深圳、上海等城市的调控政策频频出台，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。不但一线城市，二三线热点城市的调控也不断加码，向市场释放出明确的信号，对楼市稳定，尤其是房价稳定起到重要作用，同时值得关注的是，金融侧和土地侧的长效机制落地，对于市场的影响则更为深入和长远。因此，今年房价保持稳定大格局的确定性强，但各地房地产市场的分化还将持续，整体房价稳定性的背景下，不同城市不同板块的房价波动性依然会存在。 据数据显示，为抑制楼市过热，多地调控政策加码。累计看，2021年以来，房地产调控次数已经超过100次。 2021年2月24日，一份出自土地市场动态监测与监管系统的文件在网络流传。该文件指出，住宅用地“两集中”的新规将在全国22个重点城市试点。 所谓“两集中”，指集中发布出让公告，集中组织出让活动。同时，文件还要求各地2021年发布住宅用地公告不得超过3次。22个试点城市包含北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。 多位地产业内人士表示，新规的目的是为了调控地价和房价。但是对于调控力度和效果，却存在分歧。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，集中供地改变了过去无规则的单宗出让模式，开发商无需大规模抢地，一定会降低土地溢价率，对降低房价是一个利好。但是，新规可能会使得城市之间的地价更加极端分化。如果多地都按照369模式供地，房企在一个时间段内密集拿地，一定会更倾向热门、优质地块的竞争，导致某些地块地价更高，而一些非热门区域的地块则有可能流拍。这对城市之间如何错峰推地提出了更高的要求。集中竞拍也会考验房企和房企之间的竞地默契。本来一些相熟的房企在拍地前会提前打招呼，互相试探竞地意愿，这对于交情更多、资金更足的头部房企更有利。 据合肥市住房保障和房产管理局3月15日在官网发布的消息，针对房产中介及楼盘变相加价的现象，合肥市住房保障和房产管理局、市场监督管理局相关领导和处室负责人，近日约谈了11家房企及4家房地产经纪机构负责人。 此次约谈的原因是，少数房企、中介机构从业人员存在加价或变相加价的行为，部分小区业主及自媒体随之跟风炒作，煽动房价上涨，扰乱了当地市场秩序。 业内人士认为，在今年一月份合肥市住保房管局发布了严厉打击哄抬房价等违规行为的相关通告后，近期市场乱象又有所抬头，才引发监管部门约谈重点企业和中介机构。 3月15日，国家统计局公布了《2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》。 数据显示，1~2月份，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；比2019年1~2月份增长23.1%，两年平均增长11.0%，其中住宅销售面积增长1.08倍。商品房销售额19151亿元，增长1.33倍；比2019年1~2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%，其中住宅销售额增长1.44倍。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就实际感受来看，撇去基数的因素，当前全国房屋交易市场表现是好于预期的。尤其是各地担心信贷政策收紧，购房积极性还是比较高的。虽然从统计角度看，此类数据后续会收窄，但是不代表今年房屋交易市场会降温，尤其是在股票市场表现波动性较大的情况下更是如此。 值得一提的是，今年楼市的“火热开局”，完全抹去了去年1~2月商品房销售面积、销售额双双下跌近40%的阴霾，并将两年平均增长率分别拉升至11.0%和22.3%。 |
