 距离魔幻的2020年结束仅有不足50天，在全球疫情肆虐的大环境下，华夏大地一跃成为了最安全的国家。当疫情逐渐得到控制，经济稍有回转，买房，依旧是普通老百姓最喜闻乐道的话题。 刚需一族急于购入在郑州的第一套房，早日站稳脚跟；改善型购房者已经把目标放在了纯小高层社区、洋房社区；土豪们追逐烫金地带北龙湖的步伐从未停歇；投资客们已经伺机抄底如今的郑州楼市，加紧建仓。 那么，对于不同人群，在这最后不到50天的2020年，如何买房才是最优解呢？ 降价，恐怕是郑州房地产市场近段时间以来最热的话题，没有之一。许多观望者惊呼：“郑州这座新一线城市不行了。”然而，事实真相却并非如此。 不论是房地产从业人员还是购房者，对于价格“屠夫”融创应该都不陌生，11000的融创大河宸院、不到10000的融创城、绿博片区不到9000的融创观澜壹号洋房等等，融创在郑州的项目或多或少都有不同程度的降价。为何融创总是能打响郑州房地产市场“降价运动”的第一枪，楼市降价的根本逻辑为何？笔者认为，原因有三。 这是一句老生常谈的话，但是却最为直观地反映了当前郑州市场降价的本源。一位地产从业人员向笔者透露，目前郑州新房供应量去化周期约为15—18个月，什么概念呢？中国指数研究院认为，合理房地产库存去化周期一般为6至12个月左右，超过12个月，新建商品房便会进入过剩阶段。换一种角度来说，即供大于求，进入购房者买方市场。可供挑选的房产标的太多，加上疫情的影响，买房者观望情绪较重，而打价格战是区域竞品项目之间最简单而粗暴的方式。 买房，穿透卖房者思维最为关键。国家没有规定每个人必须什么时间买房，否则给予处分。而卖房者即房企，销售指标和回款指标是两个最为严峻的考核“大山”。这两个指标轻则影响房企职员的年终奖，重则影响上市公司股东的分红收益。在这种高强度的销售压力下，降价促销，方便而快捷，何乐而不为。感兴趣的读者可以了解一下融创置业顾问的工作强度，抛开能力不谈，普通人可能连体力方面都无法支撑。 降价，是最好且最有效的广告语。许多开发商项目卖到尾盘，剩一些“边角料”房源，或楼层不好、或楼栋位置不佳，要么紧邻主干道，要么白天光照少，开发商也不想把这些房源积压在手里生灰，便以少数这样的房源为营销噱头，打响口号，实际上大部分房源只是微降，甚至没降。这种做法主要就是为售楼部导客，进而促成成交。 就降价销售这个市场现象，一名房企工作人员（不便透露具体开发商）略带微笑地向笔者透露，目前不管是销售情况还是回款情况都还不错，年前应该可以完成区域公司今年定的目标。 所以，当你还在唱衰郑州房地产的时候，别人可能已经拿着年终奖在明年又买一套房了。 在这剩余不足50天的时间里，对于任何情况的购房者来说，都是一个不错的购房时机。 以自住为目的的购房者，根据个人情况，刚需群体在南龙湖、管南、惠济北、常西湖片区都可以挑选自己心仪的项目，第一套房首要考虑因素应为工作、婚姻、交通等生活因素，切忌盲目选择环郑偏远地区项目，生活上的不方便，在交房之后将是抹不掉的伤痛。 改善群体今年可入手的项目很多，由于不缺房住，在房产选筹方面心态会平静很多，也不会被置业顾问一顿忽悠之后就冲动付钱。环境、容积率、小区舒适度是应该主要是考虑的因素，同时要注意房产的保值属性，四环内部分洋房项目可以重点关注。如果你在2017年购入了绿博15000元的洋房，现在不管房子住着多舒适，想必心里也舒坦不了。 土豪一切随意，在北龙湖足球公园里转一圈，顺便看看房子交个钱，可谓是十分惬意了。 投资客群体要格外留意今年的行情。自住和投资是完全两种不同的购房需求，房产投资要的是现金回报率，即房产升值后的售价要高于买入成本价。赚钱才是房产投资的最重要目的，房产只是一个投资标的物而已。那么，如何降低自己的买入成本进而达到收益最大化才是投资客最应该考虑的事情。 2021年元旦的0点之前，开发商势必将冲刺一波年底业绩，届时将极有可能出现更多的特价或优惠房源。投资客需格外注意的，便是此前价格虚高，现在被“打回原形”的部分项目，当你的买入价低于同小区业主前期的买入价，后期转手的盈利空间才会更大。 笔者身边的一位郑州资深房产投资人，前段时间又加仓了一套成交价不到9000元的洋房，小区实景已经呈现，和准现房无太大差别。这位老炮儿比较兴奋地谈道：“即使房价不涨，我在出售的时候只需比早期业主的买入价一平便宜500，也能迅速盈利套现。” 当然，机遇存在的同时伴随着的便是风险。不论是自住购房还是投资购房，最为重要的一点便是要擦亮双眼，不要买到烂尾楼！ 当前的郑州，烂尾项目遍地，让许多业主饱受风霜，辛辛苦苦买套房子结果却中道崩殂。纵观目前郑州一些知名的烂尾项目，无外乎两个关键因素，没实力的小开发商以及盲目扩张所导致的资金链断裂后遗症。想要避开这两种因素很简单，不知名小开发商千万不要碰。有些开发商只是早期ZF关系还不错，手里囤的有一两块土地，但是自身并没有开发实力，小区规划、户型设计极为不合理，最后盖到一半盖不下去。开发商的品牌效应，不仅是代表着企业的对外形象，同时也是房企的一种资金实力象征，融创虽然降价，但是融创的项目烂尾的可能性极低，毕竟孙老板是在资本市场披荆斩棘的角色。 最后，叨叨楼市祝每位今年将要完成置业计划的准业主们能在购房路上一切顺利，买到自己心仪房子的同时还能体会资产升值所带来的喜悦！ 文末彩蛋：刚刚提到2021年元旦的0点之前，开发商势必将冲刺一波年底业绩，届时将极有可能出现更多的特价或优惠房源。叨叨楼市也会积极跟进，尽己所能，为粉丝们谋点福利。 |
