 昨天，是二十四节气中的春分，但温度并没明显上升。今日，虽然春光明媚，但温度5—14度，还是略有寒意。作为40岁的老男人，东哥的秋裤还没脱下。没办法，人过40，不服不行。理论上，在3月下旬的时节，气温应该急剧上升了，但今年气温似乎比较特殊。在过去一个月，郑州轮回四季。我们清晰记得：我们经历了2月21日的27度历史高温。但三天后，24日晚，郑州下大雪，温度进入冰点。 后来几天，我们又经历了阴天、多云、雨水、沙尘暴等不同的天气。春夏秋冬，轮番上演。郑州楼市，亦如此。2021年春节后的郑州楼市，似乎热的早一点。今天是3月21日。距离大年初十，整整过去一个月。各方数据、各方言论、各方调研，特别是朋友圈和抖音里，似乎显示2021年春节后的郑州楼市比较热。这种热度是真实还是幻觉？这种热度是真功夫还是吃了伟哥？这是回光返照还是大热前的小菜？这种热度会持续多久？一些人比较乐观，一些人比较悲观。 今天，我以春节后一个月亲临一线对几十个楼盘、几十个地产老总投资老炮的走访、调研、观察、思考，发表下我对于当下郑州楼市市场表现、房价及后期走势的一些理性看法： 1、从春节后到现在，郑州房地产市场整体上与去年比，确实明显升温。这种升温，表现在买房人的热情高涨，表现在售楼部的人气旺旺，表现在观望者的着急，还表现在很多买房人在【东哥探盘】粉丝群里的热烈讨论和咨询——这是东粉儿指数。大家似乎都：等不及了。这种等不及，其实是怕。怕郑州楼市今年的房价会暴涨。于是，开始出手。 2、目前的这种升温，市场表现依然是分化——目前依然是主城区市场火热，主城区外围组团依然不冷不热。研究郑州楼市，把市场分为主城区和主城区外围组团，是理解这个市场的关键。其中，主城区又分为四环内市区和四环外主城区两个逻辑。 3、在过去一个月，没有更多样本证据来证明郑州某个区域普涨，郑州房价普涨。朋友圈里面的说辞和涨价海报，更多是一种营销手段，而非本质。但，确实有部分楼盘价格上涨。但这种上涨只是部分楼盘，部分房源，而非全部。我们要看本质。同时，我们要明白价格涨跌背后的逻辑——有时我们看到的房价涨300涨500并不是简单的算术题，而是逻辑题——不同的房源，不同楼栋，不同的装修毛坯，价格有涨跌几百都是很正常的事。我们无需大惊小怪。我们一定要闹明白所谓的价涨，是部分房源涨？还是一栋楼房源涨？还是单个楼盘全部房源涨？还是区域内全部楼盘涨？ 4、整体上，春节后这一段时间郑州房地产市场的信心在提升，在提振。有时，是信心决定房价。这种信心体现在开发商和购房者的双重角色上。齐头并振，才是关键。 5、不只是开发商和购房者，政府在帮助我们“共振”上也起了很大的作用。无论是郑州城市的变化、郑州人口的变化、郑州城市面貌和基础设施的变化，政府和1000多万郑州人民一起谱写了郑州城市的新篇章。买房人和开发商没有理由去怀疑郑州房地产不行，郑州房价不行。同时，政府也在土地运营上，土地拍卖上，有了更多更大更科学的运作。作为做房子面包的面粉——土地，相关部门开始了平衡“供求关系”和控制土地“推售节奏”，以销定产。这，都是可喜的进步。杭州、合肥、西安，在这方面已经“科学”得炉火纯青。 6、今年节后，开发商的心态，很好玩。一方面，开发商把项目年度节点都往前置——能往前，就往前。抢节点，抢工程，抢客户。谁能抢到客户就是赢家；谁能把客户落下来就是赢家。所以，你发现，今年各个开发商楼盘的开盘节点并不重要，平销节点才重要。所以，当你看到开发商开盘去化率不高不要大惊小怪，也许平销期一个月的去化量比开盘数量都高。另一方面，开发商对于涨价这个事，其实也很谨慎。2月底到3月份当下郑州市场的“火热”，是昙花一现还是会持续升温？谁都不敢赌。趁机出货、趁机卖房、趁机回款为王道。 7、今年节后，卖房人的心态，也很好玩。如果说去年郑州楼市的情绪是迷茫，今年郑州楼市买房人的心态是： 很多人憋了一年，已经看不到郑州房价大降的可能性。而且，越等，购房门槛越高——譬如首付分期的取消；越等，购房资格越严——现在宽松的买房资格会不会收紧呢？买房人越来越发现：真正想买的房，并没降价；真正好盘，再不买，房源卖完了。这都是事实。在我去年所观察的一些优质楼盘，确实到2021年3月份时，基本售罄。甚至，一些人被迫买转让房——我说：早点你干啥去了？加价买他们的房子干嘛？不买。其实，买房人还有另外一个心态：怕一二线城市去年的热度会传染到郑州来。我想告诉大家：短期内不会。因为，监控利剑随时在上空。当有火苗蔓延之势时，那把剑随时都会下来。 8、我想说：不管现在的市场是“回暖”，还是“升温“，还是“火热”，2021年的郑州房地产市场不会像2016年一样。不要过于担心或幻想2021年郑州房价会像2016年暴涨。2021和2016，郑州楼市面临两个完全不同的背景和逻辑：（1）那时没有严格的调控政策；（2）那时没有这么大的供应量；（3）那时很多人有购房资格和宽松的金融政策；（4）那时，疫情还没有发生。现在，我们依然处于一个“疫情中时代”。 9、未来几个月的郑州房地产市场的走势，我只能说：谨慎乐观。当下的春日，谁能保证沙尘暴不会随时而来呢？几个看法：（1）当下郑州楼市的供求关系，没有发生根本性变化。（2）郑州房价，今年会微涨，但绝不会大涨。（3）主城区的好房子会好卖，主城区外围组团房子销售依然艰难。（4）刚需流量盘和性价比高的品质改善盘会好卖。（5）有真名校的学区盘会好卖。（6）二手房市场会回暖。但二手房的房价明显上涨目前看不到希望。（7）开发商，能卖房就多卖点吧。别好了伤疤忘了疼，别市场好了一点点就想着涨价，没意义。（8）买房人，如果你真有需求，买就买吧，别等了。未来回头看，2021年你买的房子包括你2019年2020年买的房子，都是便宜的。 10、对于郑州房地产行业，2021年，会是一个分水岭。未来一定是央企国企和TOP级大开发商的时代。动辄十几亿几十亿的保证金及几个马甲的情况，一般开发商根本拿不到地。没地，你还玩啥？未来几年，郑州地产圈地产公司的暴雷情况还会频频出现。口碑差的小开发商的房子各位还是谨慎吧。内购房，你还是谨慎谨慎再谨慎。莫贪那个价。特别是地还没拿就让你交钱的所谓团购房，坚决不要碰！ 11、时光到了2021年，郑州地产圈人员的变化越来越明显。人员如走马灯的更换，背后是这个行业的分裂。很多地产营销人去开花店了，去开饭店了，去地市县城了，去卖保险了，去开二手房门店了，去玩抖音了，这都很正常。35岁魔咒卡在每个人的头上。这个行业里，上到总裁下到专员，每个人都没安全感。你所感知的焦虑和危机感，“你不是一个人在战斗”。很多人都一样。本质上是患得患失，因为没有哪个行业能够轻松提供十几万几十万上百万的年薪。唯有学习，提升，才能加强自身的安全感。 12、关于郑州，放心，比上不足，比下有余。你不用担心郑州的城市未来。关于郑州的发展，你一定要明白下面几个发展重点和核心战略：黄河战略；郑开同城化；中原科技城＋科学谷；航空港。 13、东哥：为啥洛阳都能撤县划区新增加偃师区和孟津区？而郑州还是如此没有进展是不是在憋大招？借用郭德纲相声《西征梦》里的一句话：问村长去！（我TM也郁闷。百思不得其解，郑州划区的事给谁有仇？） 14、本文完。本文观点有效期为两个月。未来两个月郑州楼市的市场表现才是至关重要。待2个月后5月21日再论断今年的郑州房地产市场，也许会更明朗。现在所有对全年形势的论断，言之过早，论据不足。因为：返回搜狐，查看更多 |
