其实自2019年1月开始就大力全方面的调整组织构架，市场就表示万科万物在为上市做准备，当时就定下了，助力百亿规模后保持高速增长，贯彻公司构建矢量组织、事人匹配、一年一起立的组织原则。”

　　近日，有相关媒体爆料，万科物业已以51%股权入股天骄物业，成为其最大控股股东，而天骄物业余下的股权为协信持股22%，中民投持股27%。

　　不过，根据企查查显示，目前天骄物业公司信息还尚未变动，股东仍然为重庆协信远泽投资顾问有限公司以及重庆皓吉物业管理有限公司，对应为协信与中民投，并分别持股75%和25%。

　　此次传闻中万科物业或已入股的天骄物业，也拥有较为成熟的物业体系。资料显示，作为协信集团旗下物业服务公司，天骄物业最早创立于1999年，随后更名为重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称为“天骄爱生活”）。

　　在伴随20多年协信集团商、住、产一体化发展，如今天骄爱生活业务主要集中于住宅物业、商业物业、产业物业、公建物业等，而在区域布局上，以重庆、上海、作为三大核心区域，已覆盖超过30座重点城市。

　　时间回溯到2019年9月，万科董事会主席郁亮曾在万科南方区域媒体交流会上，对物业上市问题表态，“当万科物业称得上是一家城市物业运营商，能体现不一样的价值时，才考虑上市。”

　　特别是自2019年开始，万科物业一改往日“低调”，频繁对外投资物业相关子公司，试图加快扩张规模的步伐。不完全统计，截至目前新增相关物业子公司已多达12家。最近一次投资为2020年3月12日，万科物业同日内共新增投资2家物业子公司，分别位于厦门和成都。

　　去年12月，万科物业公开与戴德梁行签约成立合资公司，即万物戴德梁行资产服务有限公司，并透露这家新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。

　　虽然万物戴德由双方股东注入资产包构成，管理层也分别来自双方团队，但聚焦在商业物业与设施管理领域，号称将联合打造商业物业及设施管理龙头服务商，都不难看出万科物业逐渐显露的野心。

　　公开资料显示，万物戴德梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖80多个城市，管理物业项目超1000个。

　　不满足于在业务投资与合作，万科物业开始招兵买马。在这次疫情发生后，当各大房企启动各类应急预案，对住宅社区进行疫情管控时，万科物业却宣布了启动一场2万人的招聘计划。对此，万科物业首席执行官朱保全也公开称，“招聘计划本身是基于业务发展的需求，只是因疫情而提前。”

　　一直以来，外界对于万科物业是否上市的猜测和讨论，就没有间断过，而万科也早已多次主动回应，对于上市不会操之过急。但这几年间，房企物业“抢滩”版图越渐加速，万科似乎也开始焦灼如何推进物业千亿市值的节奏。

　　比如明显动作也在于，万科物业将旗下专注于科技、社区维修、绿化以及安保服务的子公司，即万睿、万缮、万绿、万御接连拆分为独立运作的公司，似乎就是为上市做准备。

　　“其实自2019年1月开始就大力全方面的调整组织构架，市场就表示万科万物在为上市做准备，当时就定下了‘下一个在三年战略目标’，助力百亿规模后保持高速增长，贯彻公司构建矢量组织、事人匹配、一年一起立的组织原则。”一名内部人士对乐居透露。

　　万科物业的起步并不算晚。早在1990年，万科地产就已经以深圳天景花园的接管，开始从事物业管理相关的业务；

　　两年后，万科物业正式“上线”，开启了公司化运营之路；到2009年，万科物业调整管理部架构设置，设立由物业事业事业部，成为万科独立事业单元。

　　直到2015年，万科物业独立开启市场化运营，对外承接开发商的物业业务，不再局限于仅是万科项目的物业管理，并以开放的商业化思维进入物业市场，万科物业的在管面积也开始不断增大。

　　数据显示，2015年—2019年间，万科物业城市布局从全国59城增至83城，服务覆盖国内65万户家庭到覆盖480万户家庭，多达1584万人口。

　　2018年是万科物业业务逐渐放开，进入阶段性的一年。在这一年里，万科物业入股戴德梁行4.9%股份，并成功在珠海横琴打造中国首个“物业城市”，以及设立独立的商企服务品牌“万物商企”，接连提速完成板块构建与发展。

　　至此，万科物业除了住宅物业外，商业物业服务、城市物业服务也开始同步规划运行。

　　也正是在这一年，万科物业营业收入达到约98亿元。而同期，上市的绿城服务、碧桂园服务、中海物业、彩生活营收为67.10亿元、46.75亿、36.86亿元。万科物业未上市营收远超，成为目前收入最高的物业公司。

　　查询万科往年财务数据显示，2015年—2018年间，万科物业营业收入分别为29.7亿元、42.60亿元、71.27亿元、97.96亿元，营业利润率分别为17.38%、17.22%、16.18%、17.44%，对应的营业利润分别为5.16亿元、7.34亿元、11.53亿元、17.08亿元。

　　除了在营收方面突出之外，万科物业的在管面积也排名前列。据观点指数统计，在目前已上市的物业管理公司中，2018年合同或管理面积最大的是彩生活，包括合约管理面积5.54亿平方米，合作面积5.69亿平方米，累计服务面积逾11亿平方米；其次，便是万科物业，同年合同面积突破5.30亿平方米。

　　事实上，通过股权合作、全委以及收购，万科物业一直都在蓄力前行。对于角逐新万亿物业蓝海，万科的目标不仅仅是上市。此前，时任万科董秘谭华杰曾公开透露，“万科物业的最终目标，是达到美国最大物业管理公司4%的市占率水平。”

　　最新截至2020年1月底，万科物业已布局中国94个最具发展潜力的大中城市（含香港），其中住宅服务合同项目2663个，商企服务合同项目1009个，合同面积突破6.3亿平方米，在职员工人数近10万名。

　　截至2019年上半年，万科物业服务收入达52.83亿元，同比增长27.1%。业内猜测，预计2019年全年万科营收将大概率超过120亿元。

　　不难看出，近些年，物业行业似乎变成房地产新的“蓝海”，资本不断涌入的同时，也不断传出各大房企拆分旗下的物业公司上市的消息。自2014年，花样年旗下物业管理公司彩生活港股上市开始，内地物业管理公司便掀起赴港上市潮。

　　数据显示，2014年到2017年期间，除彩生活外，还有中海物业、绿城服务等4家物业公司陆续在香港上市；到2018年，共有6家内地物业管理公司登录港股市场；2019年，上市物业公司被刷新为10家，一度超越地产公司上市5家的数量。

　　而进入2020年不到半年，就已有多家房企旗下物业公司递交上市申请，包括星盛商业管理、宋都物业、金融街物业、正荣服务、以及兴业物联等。其中，兴业物联成功于3月9日成功实现上市计划，成了2020年物业第一股。

　　事实上，当此次疫情来袭，各大房企自顾不暇，面临业绩成交普遍下降的情况下，物业管理公司却整体表现良好，走出了不一样的态势。

　　根据Wind数据显示，2020年开年以来，八成以上的物业股呈上涨态势，其中滨江服务年初至今涨幅高达70.56%，永生生活服务、新城悦服务、保利物业今年以来的累计涨幅也超过30%。

　　对此，有业内人士认为，“随着疫情发生，优质物业服务作用日益凸显，除了成为社区防疫关键，危机时刻强烈的抗风险对比，也体现了物管公司“最后一公里”服务的长期价值，未来物业服务的发展，机遇将大于挑战。”

　　显然，企业经营由生产重心向服务重心转变的后地产时代已经来临，日后龙头物业公司的竞争力将进一步提升，行业兼并整合浪潮更会加剧，物业公司如何再原有业务类型和模式上进行突破创新，将成为必然的生存关键。

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