 继“沪十条”推行、房贷金融政策持续收紧之后，2021年1月28日，上海《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发〔2020〕18号)正式开始执行。通知一出，引发各方面针对上海房市管控及下步政策走向的说法与猜测。 有观点指出，此举为的是倒逼企业或公司将手中持有的多余住宅尽快放回市场，恢复正常流通；有市民支持房产税全国实名认证，重点加大多套房、自建房、商业房收税力度；也有专业人士分析，或将严控房地产金融化，催生高税率征收空置税。针对网上的不同声音，大众网·海报新闻记者进行了多方采访求证。 记者注意到，早在2011年1月28日，上海市便开展对部分个人住房征收房产税试点讨论，旨在正确引导住房消费、有效配置资源。2011年1月30日，上海市财政局、上海市地方税务局、上海市住房和房屋管理局联合印发《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财税〔2011〕10号)，进一步对部分个人住房征收房产税试点若干问题进行明确。 《通知》指出，房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在上海市新购的住房。适用税率定为0.6%，若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 试行五年后，到2016年，上海市财政局发布消息，经评估，《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财税〔2011〕10号)继续有效，依旧按照原政策执行。 2021年1月15日，上海市财政局再次发布关于《通知》的解读材料：根据《上海市行政规范性文件管理规定》有关有效期的规定，原《通知》将于近日到期，经评估需继续实施。但由于税务系统机构改革，省级和省级以下国税地税机构已合并，原《通知》中“地税机关”的表述不宜继续使用。另外，本市所有县级行政区已于2016年7月调整为市辖区，有关表述也需相应调整。因此需对原《通知》重新发文。 解读材料中显示，重新制定的《通知》仅对其中涉及税务机关及区县的表述进行了调整，文件名称、文件主要内容，均与原《通知》一致，未发生变化。《通知》自2021年1月28日起执行。 “上海市虽自2011年开始试点房产税，但人均60平方米的免征面积、0.4%至0.6%之间的税率、各项暂免征收房产税等政策，并未引起市民不适。”一业内人士表示。 上海《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》内容基本未变，缘何要出台新文件？ 首先，根据《上海市行政规范性文件管理规定》，即规范性文件的有效期自施行之日起一般不超过5年；其次，由于税务系统机构改革，省级和省级以下国税地税机构已合并，原《通知》中“地税机关”的表述不宜继续使用；第三，上海市所有县级行政区已于2016年7月调整为市辖区，有关表述也需相应调整。 目前，全国仅有两个城市推行试点了个人房产税，分别是上海和重庆，但两个城市针对个人住宅房产税的征收模式有所不同。上海房产税征收，依旧稳步前行，十年间房产税总额度虽逐年上升，但市民个人交税标准一直未变；重庆则不断提升起征点，相比于2011年的起征点9941元/平方米，到2020年的起征点22106元/平方米，上升了一倍多，持续深化房产税“试点”。 据上海市税务局2021年1月26日发布的《上海市2020年税收收入统计情况》显示，2020年上海市房产税收入为198.7479亿元(未精确到个人住房房产税)。综合上海近10年房产税收入对比，呈现逐年上升趋势。 有媒体分析，“上海房产税政策的出台，并不是为了降房价，而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化税制效果。甚至房产税可能因为限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；或者由于本应卖房者承担的税赋被转嫁到买房者，会变相刺激房价提升。” 对此，有业内人士表示，目前房地产的税收主要集中在流转环节，包括增值税、个人所得税在内的流转环节税收。上海房地产税实施原则一直是“立法先行、充分授权、分步推进”，作为未来房地产行业的重要税种，房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，并可有效保障房地产市场平稳运行。 上海一房产研究院副院长邱平建议，可在现有基础上继续推进房产税改革。各区房产交易中心设立房产交易资金托管专户，所有和房产交易相关的一切资金均首先全部缴纳至该专户托管。专户收到交易合同约定的全款后(包括房款、各种税费、中介费等)，交易中心完成房产交易全部法律手续。通知交易管理方前往交易中心最后签字确认，交易中心将合同约定的房款转划至出售方账户、中介费(如有)转至中介方账户、新的产证交给下家。 “这样的好处，一是确保各区房产交易数据的真实性，为征收房产税计算提供较为准确的数据依据；二是确保付款买家能及时拿到房产证，同时也避免了一房多卖和预售房款被挪用而不能及时出小产证的风险。当然房产交易中心可以就提供的合同见证和资金托管等服务收取每套房产交易500元的服务费。”邱平表示。 58安居客房产研究院分院院长张波认为，目前上海房产税推行政策基本上可以囊括刚需自住人群，是对刚需客的免税保护。“房地产税本身是房地产长效机制的重要组成部分，结合土地制度、金融制度等多种长效手段将会对房产市场产生深远影响。” 再观重庆，根据重庆市住房和城乡建设委员会1月1日的公示，重庆十年来起征点一直在不断调整：2011年：9941元/平方米；2012年：12152元/平方米；2013年：12779元/平方米；2014年：13192元/平方米；2017年：13941元/平方米；2018年：15455元/平方米；2019 年：17630元/平方米；2020年：22106元/平方米。 记者查询到，2020年重庆主城区个人新购高档住房房产税起征点为19587元/平方米(按建面价格)。 房产分析师张衡介绍，重庆房产税政策推行同样是在2011年1月28日，但与上海的政策截然不同。“重庆的房产税，不是那种你持有房产越多，就必须每年交更多持有税的，说通俗点，让大家能理解的重庆房产税其实是两种类型的税，一种是三无税，一种是豪宅税。”张衡认为，重庆房产税发展态势，能有效减轻中低收入人群的购房负担。 对于上海房产税政策的推行和延续，网上出现多种不同的声音。主要观点有两种，一种认为对房价调控不会有任何影响，一种则认为此举对上海房价、房市的回流及健康发展起着至关重要的作用。 “很多人因为房产税实施欢呼雀跃，认为对控制炒房会起到极大的作用，但实际上所产生的作用，除了能增加税收外，对扼制房价几乎没有任何用，或者说作用甚微，倒是有拉高房租和房价的意思。免税面积也存在不太合理之处，对于刚需来说反而增加了负担，多房者倒没什么感觉。”网友金坤(化名)表示。 金坤举例，房产税规定超过限定个人60平方米面积开征房产税，以三口之家来说，现有房屋120平方米，这时候不存在纳税。但孩子结婚必须买婚房，按规定也有购房资格，此时如果买一套120平方米的婚房，有60平方米需要缴纳房产税。“所以对于兔税面积应该增加至240平方米才比较合理，父母子女各一套刚需，宜居的120平方米免税合情合理。” 金坤表示，很多人认为税率过低对扼制炒房和管控楼市无效。比如有人有10套房子1200平方米，减去三口之家180平方米，还有1020平方米需要缴税，按5万/平方米计算也就是每套房需要缴税25200元×9=226800元。 “多房户如果继续囤房，按每套最低租金3000元/月/套，一年就是3600元，减去纳税仍然有10800元进账，而房子仍在升值。如果及时卖房，每套房子加价两三万不值一提，轻轻松松转嫁给租房户或购房者了，对房主不会产生任何影响。” 业内人士分析，从2017年“房住不炒”提出到2020年，一线城市里面，只有北京和上海的房价，是处于横盘甚至是阴跌状态的，严重地打压了资本投机的行为，甚至对于市场预期的消灭效果，都非常明显。 “但是2020年下半年，特别是国庆节以后，综合多方面的复杂原因，上海的房价就开始蓄势待发了。到了12月，上海已经出现新盘开盘日光，二手房跳价，各种炒房手段和资本入场又重现江湖，上海的楼市，都不能说暗流涌动，简直是沸腾在即。” 因此认为，上海沪十条、房贷金融收紧、房产税政策延续等一系列政策的推行，很明显是在楼市调控与房价管理上做出的表态和行动。“房价行情才启动3个月，就在所有人都以为上海要重现深圳暴涨表现的关头，2021年刚刚开年，还没有等到高层表态(这一点很关键)，没有等到舆论发酵，甚至是市场还没有完全反应过来，调控就出手了，而且是收紧性出手。” 全职地产人、优质房产领域创作者@熊猫贝贝小可爱分析，近期上海针对楼市管控，释放出5种信号：金融杠杆收紧，全面降低房地产行业和关联楼市房价系统的金融风险，是主要方向；资本炒作，金融化套路，第一次被拿到台面上进行针对和抨击，震慑市场意味明显；误伤在所难免，刚需群体，首套房群体同样受限，说明国家金融安全风险不容忽视；稳定楼市，抑制房价，控制流动性，反炒房，反资本扩张的态度非常明显；对其他低能级城市，做出示范，敲响警钟，对心怀侥幸的群体，做出震慑意味。 并且其同时表示，2021年中国楼市和房价基调非常明确：稳定才是大趋势，“房住不炒”成为现实，并将成为中国各个城市和地区的常态化环境。“严打炒房，严控投机，中国房产金融化，资本化的时代正式宣布结束。” 随着近期调控政策的纷纷出台，上海各家房贷额度明显收紧，且放款时间普遍延长，虽然暂时没有停贷现象，但多数居民及购房者普遍担心房贷利率是否随之上调。 记者了解到，目前各放款额度都非常紧张。建设银行方面表示，组合贷的审批流程之前大概需要3周时间，但现在需要一个月；纯商业贷审批现在也需要大概三四个周才能完成；如果过户手续快的线个月。“审批好了拿到材料去过户，房地产交易中心办手续的时间也拉长了，而且银行现在业务量很多。” 2020年12月31日，央行和银保监发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》规定，银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款占比和个人住房贷款占比，不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。由此将银行划分为了5档，设定了贷款占比“两道红线”。 房地产贷款占比超出上限的银行中，第一档的银行均未超限；第二档的招商银行超出5.7%，浦发银行超出0.4%，兴业银行超出6.2%，平安银行超出1.8%，北京银行超出2.0%；第三档的成都银行超出13.3%，郑州银行超出10.4%，青岛银行超出9.1%。 个人住房贷款占比超出上限的银行中，第一档的建行超出1.9%，邮储银行超出1.1%；第二档的招行超出4.7%，超出5.7%；第三档的超出8.5%，超出0.9%，超出2.4%。 《通知》规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。 2021年1月29日晚间，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》提出8条要求。首先强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要求各商业银行必须严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等；严格实施房地产贷款集中度管理；严格审核首付款资金来源和偿债能力；严格加强借款人资格审查和信用管理；严格个人住房贷款发放管理；切实加强信贷资金用途管理；严格房产中介机构业务合作管理；全面开展风险排查。 有关专家认为，《通知》第七条中“对发现存在为购房者提供首付款支持、联合‘包装公司’协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会”内容，是银监会首次直接点名“炒房的资金套路”，表明反金融化、资产化、市场炒作行为的坚定立场和态度。 银行人士表示，随着相关政策的收紧和额度的趋紧，预期未来个人房贷利率将有所上行，但目前银行暂未收到房贷利率进一步上行的通知；当前银行房贷额度不足，除了各项政策因素以外，或也因为银行去年年底挤压个人房贷量较大，导致1月份前半月集中释放，因此后半月额度紧张属于正常现象。预计春节后在额度方面或将有所好转。 截至1月18日，全国首套房贷款利率最低10城市名单未发生变化，上海2021年1月平均利率为4.69%，LPR加点数为4，为全国最低。1月30日，记者走访上海多家银行，均表示目前尚未有利率上浮预期，“但如果银行贷款战略调整，则很可能通过额度限制以及利率上行等方式进行控制，来加强房地产市场的管控。” 中国民生银行首席研究员温彬在接受媒体采访时指出，为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。 记者在采访过程中国，房产税政策对于随机采访到的上海居民影响并不是很大，多数居民称“并未纳税”，因其购房条件均在免税之列；部分居民反映，已经缴纳五年之久，但纳税额度“也不是很高”，表示可以接受。 “孩子2015年回的上海，因为结婚就购买婚房。原来我们住的是120平米，又重新购买了140平米的房子，每年缴纳的房产税只需要几千块钱。”上海市浦东区居民刘阿姨接受记者采访时表示。 按照《通知》规定，上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税。 合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米或等于60平方米的，要对新购住房超出部分的面积征收房产税，税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 应税住房应纳房产税税额的公式为：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价×70%×税率。 举例说明：以三口之家而言，现有房屋120平方米，此时并不需要纳税，若因特殊原因必须买房，且按规定有购房资格，此时购买一套120平方米房产，则有60平方米需要缴纳房产税。按照现行纳税标准：按5万/平方米计算，60平方米需要缴纳房产税为300万×0.7×0.006=12600元。即最终房产税只需缴纳12600元。 除了人均面积小于60平方米减免的情况之外，另有5种情况同样可免征房产税，具体如下。 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还； 本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征房产税； 符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征房产税； 持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还； 一房地产资深分析师刘宁介绍，2020年下半年开始，上海楼市便有“异象”，特别是进入12月份，上涨幅度较大，而元旦之后政府打出的一系列调控“组合拳”，对房价扼制起到了重要作用。其中，房产税的持续推行，正是“组合拳”中不可或缺的一个重要因素。 “房屋买卖环节各种猫腻横行，炒房手段层出不穷，这也是政府治理的一个重心问题。房产税的持续推行与一系列政策的紧密连接，或可将倒闭企业公司中把持的住宅重新放回到市场上。另外，征收高额持有税或者空置税，也是缓解楼市矛盾的有效措施。”刘宁表示，上海对“住房不炒”的概念正在进一步强化，扼制炒房、从严管控或成长效机制与常态化。 郑重声明：东方财富网发布此信息的目的在于传播更多信息，与本站立场无关。 政府工作报告提出，今年发展的主要预期目标是，国内生产总值增长6%以上。 |
