日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称《报告》）。《报告》判断，预计深圳、东莞、珠海、惠州等珠三角城市，以及苏州、南通、无锡、宁波等长三角城市未来三个月内住房市场稍热，存在一般上涨可能，而北京、天津、廊坊、保定、张家口等京津冀城市则将遇冷，呈现一般下跌状态。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组成员、城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强向时代周报记者表示，三个城市群未来不同的走势与城市群的结构相关。“在京津冀城市群，由北京受政策监管较严，市场的核心带动作用熄火，京津冀整个市场预期必然下跌；而在长三角和珠三角，则存在多个核心带动，故未来楼市前景看好。”

　　“对于北京明年的市场表现，我们的确有所担忧。但整体来看，应该不会出现房价的明显下跌，只是小幅的调整确实难以避免，而且已经出现。” 合硕机构首席分析师郭毅在接受时代周报时直言。

　　《报告》指出，今年长三角城市群景气度相对较高，珠三角城市群景气度相对较低。

　　“2019年长三角城市群的市场景气度相对较高。”《报告》判断。这首先体现在年内长三角城市群内房价上涨城市比例更大——数据显示，2019年内，苏州、宿迁、宁波、衢州等20个城市房价同比呈现明上涨。其次，年内长三角城市群内城市房价上涨幅度较高——数据显示，2019年10月苏州房价同比涨幅接近20%，宿迁、宁波、衢州涨幅在10%到15%之间。

　　而珠三角则差强人意。2019年内，珠三角城市群中，房价下跌的城市占比更大，除深圳、东莞等外，广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，其中肇庆跌速相对较快。

　　京津冀有涨有跌。其中唐山房价同比上涨较快，秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨，而北京、天津，以及张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌。

　　王业强表示：“长三角城市群景气程度相对较高，一个原因在于长三角城市群是一个跨多个省份的城市群，拥有众多核心城市，首先除上海外，省会城市就有4个，其次还有很多其他发展水平较好的城市，如苏州、宁波等。还有一个原因则是长三角城市群城市化水平相对较高，整体发展相对较均衡。而珠三角在这两个方面则稍微逊色。除了广州、深圳外，列监测的二线城市仅有东莞。另外，珠三角城市发展水平差异也较大。”

　　而在京津冀地区，虽然目前各城市涨跌互现，但未来随着核心城市北京、天津的楼市遇冷，预计将带动区域房价整体下滑。

　　在最新发布的《报告》中，社科院对长三角和珠三角的判断为正向，以北京为首的京津冀则存在房价下跌危险。

　　“近两年北京实施了非常明显的人口控制政策，在这种政策影响下，非常直接地导致了常住人口的下滑和需求的减少。另外一个非常重要的方面则是楼市的强监管。目前在房地产监管层面，北京的调控政策是全国执行得最严的。在需求端，北京用限购、限贷、限售等多重政策调控了楼市需求；在供给端，北京则加大了土地供给，并且以限竞房供给为主，充足的市场供应，也达到了稳定市场的作用。”郭毅详细解释。

　　长三角核心城市上海也有全国最严格的楼市调控政策，但上海周边城市楼市则快速发展。从社科院发布的10月珠江三角洲城市群房价同比分布图来看，靠近上海的城市苏州10月房价同比涨幅最大。

　　而北京挤出的人口和需求并没有前往环京区域。这是京津冀城市群周边城市楼市未得到发展的原因之一。

　　京东数字科技集团近日基于京东平台大数据发布的《2019 基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》显示，迁出北京的人口并没有进入了环北京周围，而是向全国辐射——一线城市中，上海、广州、深圳的人口迁入来源最多的城市均是北京。

　　“与长三角和珠三角都市圈相比，京津冀都市圈集群特征相对较弱，京津冀都市圈非核心城市的发展相对滞后，城市集群的形成也比较迟缓，这是人口流动背后的原因。” 《2019 基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》指出。

　　郭毅也持此种观点。但“这个状态将随着京津冀城市群的建设发展而改变。”她表示。

　　“目前，北京东部的北三县已经和北京东部的通州地区实现了‘四统一’，基于地缘和统一发展的规划，估计未来是发展最快、最好的。其次则是南部以大兴新机场为核心的空港经济区，随着空港经济区的建设，也会带来比较好的区域发展成果，其周边的河北固安、廊坊、永清等市县也会得到比较好的带动。再次则是北部的河北怀来、崇礼、张家口等市县，随着京张铁路的建设，以及张家口冬运会的契机，未来也会逐渐发展起来。楼市的发展与区域一致，未来会逐步得到改善。”郭毅认为。