 广州飞马尼拉的航班是早上六点，是当天的第二个出港航班。虽然这么早，仍然是满座，这一班外国人与中国人一半一半。 这一次考察，海外掘金踩遍马尼拉，新旧楼盘上百个，与开发商、菲律宾中介、当地华人都做过深入的交流，也和酒店前台、出租车司机、服务员、保安等等还在为生计苦苦劳作的人群闲聊了几番。 在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈，可以很明显地发现，马尼拉的发展重心在往北部迁移。 一看哪里人多，这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块，尽量不碰看不懂的区域。 二看最大的几个开发商都在哪里圈了地，这既代表了政府的规划方向，也代表了开发商重金支持的地块。 大马尼拉一共由17个市镇组成，不过人口比较集中的就属中心那七八个区域，所以政府的各项资源分配也主要集中在这些地方。 （1）马拉提（Malate），也就是老马尼拉区，各类大使馆、历史古迹所在地，是马尼拉四五十年前的市中心，本地人集中。 （2）帕赛市（Pasay），四大赌场所在地区，有Mall of Asia和游乐园，是最近政府开发的以娱乐功能为主的区域。这里外国人居多，较少本地人居住。 （3）马卡蒂（Makati），马尼拉的老CBD，目前基本无新盘在售，也没有地块做大型的开发项目。 （4）BGC，马尼拉的第二大CBD，集中了大量的外企总部和BPO大楼，是外国人做多的一个区域。目前还在预售的新楼盘非常非常少，单价在4-5万人民币/平之间。 （5）Ortigas Center，马尼拉第三大CBD，位于整个大马尼拉的正中心，绝佳的地理位置使得Ortigas成了目前几大开发商争抢的地块。 （6）奎松市（Quezon）， 马尼拉人口密度最大的一个市，也是富人比较多的一个区。未来南部铁路、地铁、轻轨三线交汇的地方。除了Ortigas外，奎松市就是新项目最多的一个地块了。 去年11月份去马尼拉考察，我重点走了老马尼拉、帕赛、马卡蒂和BGC，当时BGC还有几个新盘在出售。这一次再去，BGC为数不多的几个在售楼盘里，留给外国人的份额几乎清空，有些开发商甚至还限制了同一个楼盘里同一个国家的业主数量，意思就是40%的外国人份额不能都让中国人（or韩国人or日本人）给买了。 目前在售楼盘比较多的地块就两个，Ortigas 和奎松。最近两年，菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖，既是开发商真金白银的投资，也有政府引导的原因。 在马卡蒂和BGC这两大CBD无房可卖，无地开发，地价飙涨的状况下，开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas 和奎松市。 Ortigas由于地处大马尼拉的中心，往北可至奎松，往南可至马卡蒂和BGC，不怎么堵车的情况下30分钟可到马卡蒂，交通很方便。再加上这里房价便宜，单价大约在1.5万-2.5万人民币之间，相比马卡蒂和BGC均价3~5万人民币的房价，还是友好很多。所以很多大企业都将总部设在了这里。比如： Ortigas加上奎松，聚集了马尼拉最多的富人别墅区，光是Valle Verde就有6个别墅群（Valle Verde 1-6）分布在这两个区域。 这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD，或者去马卡蒂和BGC上班？开车走C5大道（下图红色线条那条高速公路）。马尼拉轻轨地铁线路还不完善，目前已通车的是3条轻轨（其中一条在整修），人巨多。所以大部分家庭都是开车上下班。C5大道就成了开车通勤的交通要道，因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最终目的地是机场。 让奎松在最近一年成为开发商眼中的新宝藏，除了C5大道的经过，还有几个原因。 （1）今年2月开工的马尼拉第一条地铁线将从奎松发车，日本是援建方，预计2025年开通，并会与现有的轻轨2号线号线号线交汇点也在奎松。 （3）今年2月开工的南北通勤铁路，全长150公里，从奎松北部的克拉克新城穿过奎松，延伸到机场南部，预计2025年开通。 （4）马尼拉正在规划第二个机场（第一个机场在南边），非常有可能建在北边，也就是奎松市附近。 见识过马尼拉的“堵”之后，就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通，对于交通出行意味着什么。通车之后，不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到奎松，也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。这一部分人，将给奎松和Ortigas带来庞大的住房需求。只要有庞大的住房需求，房价就不会垮。 是的，这是我没到马尼拉前最担心的问题，担心本地人都穷得买不起房。这一次的深入考察之后，我发现我错了。 菲律宾人有个特点，就是喜欢买牌子货，买车买房都是。所以这一次我跑过的前十大开发商的在售楼盘，销售速度非常快。哪怕是周边什么配套都没有的楼盘，由于是大开发商的项目，本地人也是抢着买。 尤其是在投资客还没有关注到的奎松，销售情况与BGC完全不一样。奎松的项目大部分被本地人买走，所以基本不用担心外国人份额超标。而BGC的项目则是外国人份额逼近临界点。 就在奎松和Ortigas交界的地方，有一个楼盘针对的是当地中产及以上收入的家庭，目前入住率80%以上。走进小区随处可见遛狗和溜娃的菲律宾家庭。 而专做高端地产的菲律宾第一大开发商Ayala，单在奎松就有四五个住宅项目，BGC的中心地块更是被Ayala全包，但这些项目一开盘，往往就有80%以上的房子被预定，根本轮不到外国人来消化。 （Ayala旗下品牌Avida在奎松的项目，18年交房，精装修1房租金约3200人民币） 只要中产及以上家庭的数量在增长，就会有庞大的群体进入购房市场。而只要低收入人群收入跟随国家经济发展同步上涨，就能保证有足够的群体进入租房市场。 对于个人投资者来说，怎么搭上这趟车？去年下半年我们才到菲律宾考察，其实已经晚了一大步，错过了马卡蒂和BGC房地产市场的起步和发展阶段。好在还有挽救的机会，现在轮到奎松了。 2025年正是南北铁路和地铁线开通的年份，这之间的五年时间，就是留给马尼拉楼市的新机会。 许多人谈到菲律宾的房产，总是离不开“零首付”。如果再早三年，遍地都是零首付，闭着眼买房都能赚钱。不过，现在的马尼拉完全是卖方市场，开发商将“零首付”转换成“低首付”，买多也没有折扣了。有些楼盘甚至需要摇号，外国人就只有眼红的份儿。 （这块围栏围起来的空地，位于奎松大道轻轨站旁，买房要摇号，五套以上要写申请） 无论选择哪一种，只要是踩对了马尼拉发展的新趋势，就不亏。最后再划一次重点： 求稳就买几大CBD附近，不过马卡蒂和BGC房价上涨空间有限，而且新房难寻； |
