当潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳。 ——巴菲特 过去的十年间，国内互联网理财、基金、信托、股票等投资产品兴起，诚然有机敏的投资者在这波投资热潮中赚个盆丰钵满，但由于金融市场运行不规范、不成熟，股票大跌、基金血亏、P2P暴雷等问题层出不穷，不少投资者沦为被收割的“韭菜”，这也致使更多投资客将投资目光转向了“弯腰拾金”的房地产市场。 然而，好景难长。自2016年起，随着国家对房地产市场宏观调控政策的密集发布，在“房住不炒”的大背景之下，至今仍未看到有丝毫松动的迹象，房产投资需求基本上趋于回落。在楼市调控时代，房地产巨头纷纷寻找转型出路，手握重金的投资者也在寻找财富增值的新方向。 为了平衡风险、保值增值，在国内投资回报率下降的情况下，扩大海外投资，实现资产全球化配置，成为大家的自然之选。然而，当前国内外经济处于不稳定的周期，国际经济形势不明朗、各类贸易冲突频发、海外投资频频踩雷 如何在全球13810个城市中寻找良机？如何在低利率高波动市场中降低投资风险？近日，克而瑞广州区域对话澳洲大承资本（Dysin Investment Partners）泛亚区代表——Tim Hu，Tim 提出的海外房产投资新逻辑或能给大家带来一些新的启发：

　　近年来，在移民潮、留学潮及投资潮等几种力量综合作用下，海外投资成为国内投资者关注热点。然而，在国人频频跨境投资的背后，成效却不容乐观，就连眼光独到的富豪、名人都不免踩雷。Tim 对此深有同感，他指出，当前国内外经济形势复杂，风险爆雷频出，一些过去表现稳健的行业也出现不少始料不及的风险，让投资者蒙受损失，不少投资者正在主动切换投资领域以规避风险。避险已经成为了当前投资的主旋律，如何在避险的同时，保持良好的收益率才是永恒的话题。 然而，在现实中切换不同的投资领域的试错成本过高，在低利率高波动市场中降低风险也成为投资者的一大难点。对此，Tim 坦言，高波动市场行情之下，以守为攻是当前的最佳策略，可重点关注具备高分红、低风险、高增长等特点的防御型房地产投资。所谓的“防御型房地产投资”，指的是房地产领域中相对比较稳妥的标的，具备以下7种特点：

　　其租金收入、物业价值等不容易受到市场主流因素的干扰或者干扰很少，可以带来相对稳定的租金收入，且物业市场价值增值速度稳定

　　通常是商业物业（非住宅），且位于所在地一个比较发达、前景良好、需求稳定的行业内，属于该行业产业链中不可或缺的一环

　　一般有明确的需求人群，且供求关系数据长期受到监测，容易通过市场调查等得到比较清晰的供求数据，便于判断

　　投资千万条，风控第一条。在高波动市场中，下行风险占主导地位，投资者需要重点关注抗风险的防御型投资产品，将中长期可为投资组合带来稳定收益、底层资产有把握稳步增值的投资产品作为投资组合的压舱石。Tim 认为，在目前这个时期，像澳洲学生公寓这类偏防御型的投资产品便是保证投资组合稳定与安全的理想选择。

　　近年来，随着澳大利亚大学的持续扩招，其海外留学人数的数量已经超过了新的学生公寓供给量。从市场供需角度分析，截止2017年年末，澳大利亚全国仅约8.8万张学生公寓床位，平均每4.9位国际学生对应着1张学生公寓床位。

　　不同于中国高校宿舍和传统校内住宿，澳大利亚学生公寓是能够自由流通的。通常，此类学生公寓由投资者或开发商以类似酒店的形式，持有一整栋大楼，交给专业的学生公寓运营方进行管理和招租，为投资者带来稳定的现金流收入和潜在的资产增值。 而获得批文的学生公寓（purpose build student accommodation），在澳大利亚简称PBSA（以下简称PBSA），此类产品的市场准入有着严格的准入门槛，由政府审核验收后，发出专门的牌照，在市场中属于规范、安全、备受学校、学生家长和学生青睐的优质公寓产品。 学生公寓基金产品则是以基金等金融投资的形式切入相对平稳的教育产业的一种新策略，其稳定的国际留学生生源和资产的特殊性也可以保证其回报率和现金流始终在健康合理的水平，不容易受到市场高波动的影响。

　　众所周知，教育和房地产一直是澳大利亚面向海外投资者的两张王牌，PBSA作为两者的结合体，为投资者带来极其稳定的投资报酬率，也因此成为继住宅之后澳大利亚房产投资中的另一掘金热点。 不仅如此，相较其他房地产投资产品，PBSA还具有极好的抗周期性，即使在宏观经济环境恶化的情况下，也能够带来稳定回报。正因如此，学生公寓基金在未来的增值潜力、资产价格稳定性以及日常的租金收入水平及稳定性方面都会明显优于低利率高波动市场内其他房地产业态，可谓是守富策略之首选。 事实也证明，由于PBSA低风险、低门槛、高回报率等特性，部分先知先觉的资金迅速重资进入澳大利亚学生公寓市场，如新加坡国家主权投资公司GIC斥资4亿澳元收购学生公寓资产和学生公寓品牌Iglu； 中国工商银行投资学生公寓1.1亿澳元； 澳大利亚AMP公司斥资10亿先后收购墨尔本大学学生公寓宿舍资产及澳洲国立大学公寓等等，可见学生公寓市场在机构投资者的认可度愈发增强。 在学生公寓市场中“鏖战”的，除了机构投资者之外，还包括来自澳大利亚本土、英国、美国及中国等地的个人投资者，在当前国内外经济形势不明朗之时，学生公寓市场将成为全球房产市场资金的另一避风港。 相较澳大利亚高企的房价，学生公寓基金的投资门槛则显得十分“亲民”，个人投资者可通过认购基金或是项目信托，以共享学生公寓所产生的租金收入、经营收入以及物业增值等投资红利。 以大承资本（Dysin Investment Partners）旗下的昆士兰大学主校区学生公寓投资项目为例，每份起投\$200000 澳元，投资金额的增加应为\$20000的倍数，基金期限自投资资金确认到账次日起2年之内，预计年化回报大约在9%，若在投资期限到期后出现全部或部分本金延期返还的情况，未返还的金额部分将有权获得年化 6.5%的收益。

　　大承资本测算过，若持有该物业多年，除了每年稳定可获得大约相当于投资款年化6-7%的租金收入外，还可以获得PBSA运营利润以及物业潜在增值大约每年2%左右，若数年后该栋PBSA可整体转让给大型机构，如前述的新加坡主权基金或类似工商银行等产业基金，收购溢价也可能为投资者带来额外收益，平均年化收益有望超过10%（当然，投资有风险，市场如果出现风险，收购溢价不多，也可能让投资收益不佳）。 考虑到此类投资的安全性较高，这样的回报率在稳定而透明的澳洲市场是相当理想的。

　　澳大利亚的租赁市场，也为国内的租赁市场发展提供了绝佳的对比视角。 近十年来，澳大利亚房价快速上涨，首次置业的门槛已经大幅提高，高昂的房价也催生出大量的租赁需求，致使租赁市场日渐扩大。据澳洲房产网站Domain统计，澳洲的租房人群约占总人口的三成，且租房比例一直在缓慢增加。 与中国相似，目前澳大利亚租赁市场是由小型个人业主占绝大多数的新兴市场，而集中式租赁住房则集中于各大名校周边。一般来说，此类PBSA由统一的投资方和管理方来运营的或者是产权分割销售后仍由统一的管理方来运营，而所获得的租金收益在去除管理费之后由投资人所有，再加上 政府监管要求且学校和家长认可，需求人群明确，PBSA的出租率与租金稳定性都比一般散租公寓具备更好的市场竞争力。 尽管两国的租赁行业同处于新兴市场，但澳大利亚的房屋租赁行业管理更为规范、相关规定及机构也十分健全，在租赁的各个环节均有详细规定，依托社会信用体系，可有效保护租赁双方的权益。 而两相对比之下，国内租赁市场既无完善的监管体系，亦无高租金回报的优势，再加上，国内长租公寓往往难以获得稳定的租期，限制了中介公司或其他物业经营公司在这些长租公寓上的资本支出计划，从而形成了租赁市场上的乱象。 总体来看，中国的住房租赁市场仍有较大的发展空间，而规范的租赁管理制度可以推动市场的健康发展，房屋租赁市场的发展同样是完善住房市场长效机制的重要组成部分。近期国内长租公寓市场频繁出现的爆雷事件，也再次彰显了规范市场的迫切性。 文章来源：克而瑞广州区域

　　克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。