对于房产投资来说，收益主要来自两个方面：一个是房产自身增值的部分：土地的供应是有限的，土地资源的稀缺性和不可再生性特点使土地的绝对量只会减少、不会增加，这样，由于供求之间的矛盾，使土地日益成为一种紧缺的生产要素。于是，土地的价格表现为不断上升，土地和土地上的建筑物价格的不断上涨，给投资者带来了巨大的增值收益;

　　另外就是由于自然因素、市场因素或政策因素发生了变化，房地产的市场价格上升，这时投资者卖出手中房产，就可以得到远大于购买价的价格。过去十年，中国的房产价值主要依靠自身增值。

　　而另一方面自然就是租金了。投资者购入房地产后，如果不转手卖出去，也不留作自用，而是用来出租的话，就可定期收取租金。事实上，租金回报率是成熟市场下衡量楼盘值不值得投资的一个重要指标，因为房产售价可能会有泡沫，但租金不会，它是市场的真实需求。

　　中国楼市经过长达十个月的调控之后，预计下半年的政策还是“稳”字当头，中国楼市疯狂的增长时代已经过去，买卖市场向租赁市场的转变，使得租金回报率将成为人们首要关注的指标。

　　所以高净值人群和中产阶级们资产配置时选择了海外置业，最重要的原因是，中国楼市增长进入停滞期，收益同样依赖于租金的情况下，海外房产的租金回报率远远高于国内。

　　智谷趋势2017年发布了一份数据，《100个城市租金回报率排行榜》，这份榜单显示，投资一套房，单纯靠租金回报，北上广深分别需要72.99年、67.57年、59.17年、72.46年才能回本，最快的是衡阳农用地商住地工业地），也需23.64年。

　　而这远远高出国际惯例的200个月(即16年左右)回本标准。所以到这时候，你也就不难理解为什么王建林、李嘉诚等大佬，身家上亿的高净值人群以及有先见之明的普通中产们，纷纷出海置业，配置资产，风险对冲了。

　　据全球知名房地产服务商戴德梁行发布的《中国海外投资市场报告》显示，2017年上半年，中国境外房地产投资总额高达158亿美元，位列历史同期第二高位。

　　还是用租金回报率作对比，以泰国为例，我们来看为什么这个新兴市场这么火爆，投资者趋之若鹜。

　　根据“全球房产指南”上全球各大城市租金收益率的数据，泰国成为东南亚首选的高租金回报国之一。其租金回报率平均达到6.49%，位居东南亚国家租金回报率的第三名，比马来西亚还要高。

　　以旅游目的地大热门普吉岛为例，纯粹依靠租金年回报率约为5-8%，已经比现在的很多P2P网贷平台要高，风险却小得多。也就是说，一套100万人民币的房子，回本只需要15年左右。

　　而同样是旅游度假热门地区的厦门农用地商住地工业地）和三亚农用地商住地工业地），回本一个需要100年，另一个需要59.52年。

　　再回到文章开头提到的房产自身增值问题上来，不管从政策意愿来说，还是世界房地产楼市发展趋势来看，中国房产停止大幅增长是大概率事件，而泰国这样的新兴市场，房地产投资仍是蓝海一片。

　　泰国目前的年人均GDP只有5000美元，离“房价增幅放缓线美元还有很长的一段路要走，这其中的那些年，估计又是一个泰国版的房地产“黄金十年”。

　　VIP MERCURY水星之城位于泰国普吉岛南端，拉威海农用地商住地工业地）滩以北，奈汉海滩以东，择址于三海之间、半山之上，蓝天碧海环绕，青翠林境围合，环境优美，气候宜人。占地16800㎡，由8栋的高品质酒店式公寓与1栋多功能豪华酒店大堂构成。整体以五星级酒店标准设计，其中酒店大堂设有商务接待、餐饮、休闲娱乐等配套区域，装修选材皆采用国际认证品牌，将把新东南亚建筑风格与普吉当地特点相结合，巧妙利用地形，营造丰富的空间布局和天际轮廓线，每一处细节都经过精心考量，演绎着海岛的蓝天、大海与林境的秀美。

　　● 步行2分钟距离范围内分布有泰国各大银行自动提款机，为您提供日常便利;

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　　VIP MERCURY水星之城处于海岛临近天然生态环境，具有旅游地产自由、休闲、简约、舒适等特点，开阔的视野营造出小面积大空间的居住体验，室内主打色调采用国际灰和国际蓝，装修选材皆采用国际认证品牌，打造国际度假海岛酒店公寓的标杆。

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