房子，关系千家万户，房价，牵动你我，大多数人都在为房子而烦恼。没房的，希望有生之年能够有一套自己的房子，有房子的，还希望多买两套保值增值，住着不舒服的，还想换一套改善房。房子，作为一种商品，按理说，都应该遵循涨跌规律，不过，自房地产快速发展的二十年里，似乎就没见过房价有什么像样的调整，稍微跌点后又一路高歌。

　　未来，房价还一路前行吗？这是一个需要大家认真思考的问题。对于房价走向的判断，相信每一个人，每一个机构或组织，都会有自己的观点和看法，不可能都一致，原因很简单，所站的角度和立场不一，加之所受知识局限，自然也会给出不同的答案。那么，将来房子是越来越越便宜还是越来越贵？开发商心里如明镜。文章不长，细细品完。

　　这十多年来，单就商品房竣工面积年均都在10亿平方米以上，2017年和2018年两年，全国商品房销售面积更是达到创历史的17亿平方米，如果加上政府建设的公租房、廉租房、共有产权房，还有很多无法统计的小产权房等，数目更是庞大。

　　主要的问题就体现出来了，一二线大城市的房子人口集中，但供应不足，导致房价越来越高。而很多三四五线城市住房供应量一点没少，特别是安置房特别多，因为拆迁成本低嘛，这些地方的房子根本就只能城市内部消化，没有外部投资介入。一句话，住房需求和供应的地域错配越来越明显。有的地方房子过多，有的地方住房供应又不足。

　　在城市里，我们住的房屋楼上楼下很多都是不来往的，你根本就不知道你的隔壁或楼上下房主是什么情况，除了自住，还有可能是投资，还有可能是金融机构查封。在一个城市里，肯定有那么一些闲置多年的烂尾楼存在。而这一切，不仅是市场因素，还有可能是金融问题，导致房屋真正成为“不动产”。

　　很多的县城，包括一些地级市，除了在楼市火热期，大多数时候费九牛二虎之力卖房仍不好卖，但为什么除了地方招商引资需求外，大多开发商仍旧乐此不疲、源源不断、日复一日的盖房呢？里面的逻辑行内人都知道，房子作为一种变相的金融产品，卖得出去更好，卖不出去还可以抵押给银行换出钱来。

　　现在大城市买房，购房资格还是相当宝贵的，不仅存在于一二线大城市，还包括部分地级市也是如此。在售楼处，你会发现一个奇怪也很正常的现象，也就是买房的就是那么些人，当然，这里指的不是“拖”。能买得起房的人想买更多的房，想法设法获得购房资格，很多房子也在他们之间交易流动，随着房价越来越高，买不起房的人也就再也买不起了。

　　楼市调控能把房价压下来吗？比如施行的限购、限贷、限售等政策有多大作用？作用肯定是有的，至少在调控加码期内是如此。政策严厉了，我们就会失去很多不具备购房资格的客户，对住房购买的需求也会快速萎缩，特别是一些郊区盘，或者户型产品不好的楼盘就难以去化，这些地方的房价就会面临回调，为加快销售回款，我们也会降价或给出促销折扣，毕竟，企业生存是第一位的。

　　随着地价越来越高，开发商拿地是冒着风险的。你怕风险不拿地嘛，前期地块卖完就完了，后面又面临青黄不接，你拼尽全力跟其他开发商“厮杀”拿下地，后面无论是限价原因，还是市场原因，都有可能亏本。这里面重要的一个原因就在于“税费”，我们所卖的房屋的成本有超过一半就是各种“税费”，这个税费包括在整个房地产开发过程中。

　　当然，随着城市可建设用地逐步被开发掉，特别是一些好地块越来越少，靠“卖地”维持城市发展的模式肯定走不通，特别是一些一线大城市，事实上已经退出土地财政之列，后面还有若干的二线城市也会逐渐淡出土地财政，很多三四五线城市土地本来就不值钱，也就不谈了。未来，依靠地价推动房价的模式不会持续，城市的发展最终还是要依靠内生动力展现。

　　再谈谈房产税和空置税，在土地财政退出之前，基本会沿着做大税基的模式发展，也就是说先要做大住房市场，做大税基，无论是发展城市群，还是都市圈，房子多了，才是房产税，甚至空置税征收的基础保障。当然，随着这些税种逐步推出，房子太多的炒房客会面临较大压力。

　　最后，从长期来看，依靠房地产发展国家经济的模式显然是不可持续的，最终还是要靠实业、制造业推动经济社会向前发展，房地产会犹如温水煮青蛙式退化，房价也就不会继续沿着只涨不跌的老路永续下去，逐步回归是必然趋势。