 严肃君联系到了几位小米员工，对方的回答比较一致：“虽然有92折优惠，但因为，不差钱的不在乎这些折扣，他们会选择更靠近城区的项目；而即使折后均价不到五万，该买不起的还是买不起。” 由于萬橡华府6月19日正式开始内部选房，目前无法确定可对外出售房源数，但对于剩余房源的去向，一个比较具象的说法是，“会转向小米其他相关公司，比如供应链公司、投资的公司等售卖”。 说回萬橡悦府。项目临时售楼处已开放，确实非常“临时”，室内只在北墙上挂着两张效果图——区域图、楼座分布图。沙盘、样板间以及带有尺寸的户型图，只能等到7月售楼处正式开放了。 在与案场人员交流的1个小时中，有40分钟是在介绍周边配套发展，对于社区和产品本身的描述反而很含糊。 已建立项目专属群“朱辛庄华润双子座”，欢迎微信搜索fangyouxiaoyi3，添加小秘书“房友小易3号”，进群了解萬橡华府和萬橡悦府的实时动态。 严肃君综合了解到的信息以及群友们的爆料，尽量还原社区的真实面貌，以及那些销售人员不会主动告诉你的事情。 另外，项目引以为豪的配套中，哪些是可以期待的，哪些是要认真审视的，在严肃君研究了两天各类资料报告后，觉得也值得探讨。 仔细研究后，发现有关地块规划、隐藏户型、配套发展、二期社区等，大大小小有13处信息不会直接告诉你，或者刻意隐瞒。 建工、首开、华润联合拿下的地块分为三部分，其中0010地块为一期，12栋住宅楼，最南边靠近北清路；0015地块为二期，13栋住宅楼，社区信息待定阶段； QLQ-001为综合性商业金融服务业用地，开发商有意想把该地块建成万象汇购物广场，但目前仍在协商阶段。另，还建给拆迁居民的小区也会在建在这个地块附近。 目前，北京只有一处万象汇购物广场，地处密云，建面15万平。在华润商业体系当中，万象汇是涵盖零售、餐饮、影院、超市、儿童等多个业态于一体的购物中心。 一期社区，共有12栋楼，均为一梯两户。4#楼8层，12#楼北侧两个单元为9层，南侧两个单元为11层，8#楼共10层，其他楼栋层数则为12层或15层。 其实8#楼的3-10层才是对外出售的房源，1-2层为老年托养中心。案场人员称，托养中心入口在小区外侧，业主入口在小区内部，二者通道不一样，不会给楼上住户带来困扰。 而图中显示8#楼北侧的白色建筑，为托养中心活动室，之前有案场销售人员称此处为拟入地的物业用地，目前看来已无可能；靠近12#楼的白色建筑为配电室，销售表示项目设计方还在探讨入地适宜。 萬橡悦府共2310套房源，一期992套，其中72㎡户型有150余套，主要分布在12#与8#楼的3-10层；主推的89㎡户型有近600套，分布在1#、2#、4#、5#、9#、10#与11#楼；剩余的122㎡和130㎡户型，则分布在3#、6#、7#楼。 72㎡户型有两点：其一，有部分普宅。项目限均价54197元/㎡，总价预计390万起，但案场人员表示，根据一房一价原则，四层/五层以下的72㎡房源可以做到普通住宅。 也就会说，总价在375万以内，相当于单价52000元/㎡，首套首付3.5成130万，二套6成225万。 其二，公开曝光的72㎡户型为东西向，实际上还有部分房源是朝南向的，分布在东西两侧楼的拐角处，不过除了朝南之外，户型并不太好，具体详情可以追问一下负责销售。 除此之外，这种有拐角、朝向不一的楼栋分布，很容易隐藏一些特殊户型。萬橡悦府就隐藏着极少数的50㎡户型。该户型房源不会对外公开，普通人很难买到。 据悉，萬橡悦府得房率在74%-82%之间，四种户型均无阳台。项目精装交房，不另加额外费用。精装标准暂未确定，可以确定的是会带新风+除霾系统。 因为没有尺寸，且最终户型会不会改动也是个未知数，严肃君就不过多分析了，几个明显的地方还是可以看出来的： 89㎡三室两厅两卫，只有主卧卫生间无窗户，书房和次卧之间为非承重墙，三口之家可以考虑打掉改成更舒适的卧室；122㎡三室两厅两卫，厨房凹出设计了放洗衣机的地方，两个卫生间均无采光；130㎡四室两厅两卫，主卧设了衣帽间，次卫与其他房间的动线较长，客厅+餐厅是西向采光。 无论哪个项目，都会在各类信息中摘取最有利的规划，绘制在自制区域效果图里，无论后期是否能够实现。 萬橡悦府的区位图看上去“花团锦簇”，然而在把就近主要配套一一研究之后，发现很多地方必须冷静看待。 当前朱辛庄地铁开通的是昌平线（西二旗—昌平西山口），途经海淀和昌平；8号线（朱辛庄-瀛海站），北段南起东城区中国美术馆站，北至昌平区朱辛庄站。南段南起大兴区瀛海站，北至东城区珠市口站。8号线始发站的优势还是很明显的。 19号线一期工程（新宫站-牡丹园）共设10站，预计2020年底完工；二期分为南北两段，尚处于规划中，经过朱辛庄地铁站的几率并不大。之前有媒体报道，19号线二期北段由牡丹园出发，经北沙滩、花虎沟、上清桥、西三旗、龙泽、生命科学园（史各庄）、沙阳路（沙河大桥）、满井，终点为沙河高教园与昌平线换乘。 除此之外，对外宣传提到的31号线极有可能会落空。虽然某搜索百科上已经有了介绍。因为13号线拆分工程要在近期开工，预计2022年前开通试运营，当中的13A线号线非常吻合，开建的可能性降低。 上列区域图中，好未来东侧的教育用地为政府拿地，案场人员介绍将建12年建制学校。据说，当地政府目前已开始接洽中关村三小、清华附中、101等一流一类的学校，但最终确定什么学校、什么时候开建都是未知数。 严肃君根据描述暂且没有找到相关报道，但却意外发现好未来旁边的QLQ-003地块中幼儿园项目，以及萬橡悦府二期东侧的CP00-1600-0013地块幼儿园项目，在市规自委建设选址意见书一栏已显示办结状态。 4月22日，TBD城市休闲公园项目实施方案取得区发展改革委的立项批复，该项目已列入“回天”地区公共服务和基础设施三年行动计划。 四至范围：东至国家知识产权局东侧规划路、南至朱辛庄中路、西至京藏高速东侧辅路绿化带、北至朱辛庄北路，总用地面积56859.17㎡。 TBD科技运动公园最早是在打造昌平“十二五”中提到，属于北京科技商务区中的一部分。按照案场人员描述，四至范围：北至定泗路、南至北清路、西至七燕路（七小路）、东至七马路。 可以确定的是已经有部分完工，因为2018“北京国际友好林”植树活动就在此地举行。但目前，工程的阻碍来自于七小路（未来的七燕路）东侧的违建拆迁工作。在2022年3月萬橡悦府交房时，没有人知道能否拆迁完毕。 萬橡悦府南临北清路，购房者最关心的问题有两处：北清路长期拥堵如何解决？是否受噪音影响？ 第一个问题。4月份，北清路（京新高速-京承高速）快速化改造工程施工招标已出。 北清快速路高架部分将分为两段，主辅路分别设置双向六车道，主路设计时速80公里，工程计划 2019年7月开工，2022年12月完工。 5月30日，1#标段、2#标段率先公示中标结果，其中1#标段工程，计划竣工日期2020年09月15日。 项目属于2#标段，将建京藏立交，该立交型式为苜蓿叶加定向型立交。工程进一步进展，严肃君会进一步追踪，也会随时在项目群进行报道。 噪音问题确实值得担心。在北清路建设项目环境影响报告表中，共包括 338 栋敏感建筑物，861 个预测点位。 运营近期噪声预测结果分析显示，昼间预测结果为 44.0~69.7dB（A），共 146 个点位超过其所在区域适用标准规定的昼间限值，超标范围 0.1~7.1dB（A）；夜间预测结果为 41.2~68.9dB（A），共 712 个点位超过其所在区域适用标准规定的昼间限值，超标范围 0.1~14.8 dB（A）。 很明显，夜间大部分预测点位会受到噪音影响，建议购房者在沟通时咨询一下有关项目如何预防噪音措施。（数据过于专业，严肃君只能帮到这儿了，欢迎相关人士在评论区探讨） 很明显，72㎡分布的12#楼好于8#楼，理由上述文字已陈列，在此就不重复了。 89㎡户型分布的1#、2#、4#、5#、9#、10#与11#楼在社区外围。从生活环境来讲，靠近七里渠南路的1#、2#、4#、5#优于靠近北清路额9#、10#、11#；从楼层高度来看4#会更舒适；1#、2#更靠近TBD科技运动公园如果完工，环境会优于靠近七里渠中路的5#。 122㎡和130㎡户型分布的3#、6#、7#楼，很明显处于楼王位置。但3#更靠近小区入口，6#、7#会相对好一些。 小区配电室只要是按照行业规定修建的话，就不用太担心辐射的问题。相比较而言，如果托养中心开展一些活动，噪音的困扰是确实存在的，这样的线#。 虽然案场人员对二期信息三缄其口，但其实两期社区的完整图片早已流出 一期存在的问题很明显：9#、10#、11#邻近北清路，不可避免的会受到噪音影响，8#住宅楼下有托养中心。相比较而言，二期住宅社区更加纯粹，且离着幼儿园更方便。 但二期社区中存在的未知太多，四栋东西向的楼中也分布两居小户型吗？价格是否会有上调？精装会不会另加费用？ 严肃君关注72㎡户型的好友，之前看中了8#楼，在得知存在的问题后又开始担心12#的噪音问题，现在正在纠结二期是否值得等待。 萬橡悦府接下来的大致节奏为：7月份正式售楼处对外开放，同时样板间也会跟大家见面，8月底售楼处正式开放，二期入市时间待定。 读完此文，发现了多少处销售没有告诉你的信息？除此之外，你还知道哪些不为外人知道的消息？欢迎在留言区里评论~ #每个问题都有“价”值#有奖提问活动进行中，在下方小程序中提出购房问题，可得百元网易严选礼品卡~ 珠光御景西园保利和光逸境中铁诺德春风和院国风长安佑安府金融街融府西城天铸橡树澜湾 中海云熙大兴金茂悦金隅金麟府招商雍合府瀛海府丨金地悦风华丨颐璟万和丨金悦府丨熙悦林语丨万和斐丽丨和悦华锦丨禧瑞天著 开盘排卡90后租房报告90后买房报告北京买房迁徙路线开放式小区房产归属买房冷知识 |
