 过去两三年，中国房地产市场经历了最长的一段盘整期。“房住不炒”政策连贯性叹为观止。 新的变化悄然发生。 11月18日，界面新闻报道称，除了东西城的学区房，北京二手房全面降价。 有会员提出这样的问题： “2017年首付六成在北京北边买了一套总价400万左右的房子，现在已经跌去了五六十万，目测一时半会儿难以回调，我应该出手止损，还是坚守北京？” 有的会员还会问： “最近央行降息，北京吹风调整普宅标准，是不是新一轮宽松已经来了，北京是不是还可能等来2020年的一次小阳春？” 北京楼市房价永不跌的神话，已经被“房住不炒”明显动摇了。 但西城区、东城区，却神奇地屹立在中国房价最牛区的位置上，雷打不动。 北京楼市，开始成为一个不可预测的存在，最大的不确定性出现了。割肉还是坚守，投资者陷入难言的煎熬。 另一边，深圳迎来超级利好。2019年10月，有数据显示，深圳的二手房均价首次实现对北京的超越，正式成为中国房价第一城。 默默承受阴跌的，还有上海和广州，不紧不慢地下降，留下一堆猜想。 深圳房价超过北京，是一次偶然的逆袭，还是不可逆转的趋势？ 一线城市的房价，还会继续跌下去吗？ 如果你对楼市的未来有疑问，可以报名参加11月30日智谷趋势在北京举办的“冬季演讲峰会”。我们的最强大脑会在现场和大家解读楼市动态与趋势。搜索“智谷趋势”公众号，就能找到我们。 北京的房产中介，日子很难过。有些片区和2017年高峰价相比，降幅在15%-20%不等：“放眼全北京，今年二手房就没有涨过。除了东城、西城的学区房，其他二手房价基本在跌。” 连王菲住的明星楼盘、地处望京西园的大西洋新城，价格也从2017年每平10万元的高点跌到今天的8-9万元，大户型每平至少要跌掉2万块。 其实，在高位被套牢的一批购房者，放到哪个城市，都是最悲剧的接盘侠。 把目光放到近一年，才能看出一线的调整已经逐渐显露出趋势来了。 以贝壳研究院的链家挂牌价作参考，近一年来，北上广清一色下跌，只有深圳扭扭捏捏地上涨。这个也比较符合最近房地产交易的直观感受。 北上广的房东们都在降价卖房，议价空间持续加大，证明二手房越来越难卖。其中，北京同比下降了4.8%，上海降了2.9%，广州的房东最务实，挂牌价降了15.7%。 而同期的深圳，受利好政策刺激，一路保持上涨势头，近一年二手房挂牌均价上涨了1.6%。房东们看好深圳，对出手的房子相当有信心。值得注意的是，大概在8月升格为“先行示范区”之后，深圳的二手房挂牌均价已经超过了北京。 国家统计局的10月70城二手房价指数显示，深圳和上海同比分别涨了4.7%和1.1%，而同期北京跌了1.5%，但广州仍然还是跌得最惨的，跌幅为2.4%。 房天下的二手房成交价显示，上海一年来跌了6.6%，跌幅最大，广州跌了0.3%。上海和广州都属于横盘式阴跌，钝刀割肉最痛。 但中国房价行情网的数据显示，这一年来四大金刚的房价一毛钱都没跌，全都在涨。 所有的房价数据都包着一团谜。没有一个公开的全网二手房成交价，会让个人的决策变得困难。风向的变化更多时候是水面下的暗涌，很难察觉。 中国房价行情网的最新数据显示，10月份深圳二手房均价为65,364元/㎡，环比增长1.07%，首次超越北京。 房天下的数据显示，虽然深圳尚未超越北京，但房价差距已经在缩小。10月北京二手房价比深圳多了2,531元/㎡，上个月的差距是4,531元/㎡。 比如最近深圳取消了“豪宅税”、将普通住宅的标准线抬高之后，官媒在密集吹风北京也要适时调整。北京的普宅、豪宅标准和首付比例直接相关，如果北京调整了普宅，其实也就相当于给小部分人降低了首付门槛，对市场来说是有短期利好的，它可能会带来房价的小反弹，也可能是成交量的小反弹。但短期因素无法改变长期趋势。 最根本的原因，是深圳的住房供给不足，而人口还在不断涌入。路口大爷的好朋友旺角黄局长掐指一算，深圳未来二十年的住房缺口极其庞大—— 2018年深圳出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，文件中指出，2018年至2035年深圳市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。平均下来，2018年至2035年每年的供应量大概在10万套。 而2018年深圳常住人口为1302万，按照家庭平均规模3人计算的线万个常住家庭户。根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，目前深圳全市常住家庭住房自有率尚不足40%。 深圳尚有260万户家庭没有自有住宅。这些家庭目前大部分通过租赁以及小产权房解决住房需求，但长期来看，他们还是有购买商品住宅的需求。每年10万套上下的住房供应，远远满足不了需求。 前瞻2020年经济大势，告诉你明年注定要发生的巨变，私密干货，这是年末最值得参与的财富盛宴和思想盛宴。搜索“智谷趋势”公众号，就能找到我们。 |
