移民、留学加拿大房产投资收益分析宏观经济因素影响房价 在加拿大进行房产投资，一定要了解其国家投资收益情况，而对于许多加拿 大人来说，房屋是他们一生中最大的财务资产，近些年加拿大房市放缓，媒体有 不少消息担心加拿大房市的未来。而据分析师称加拿大房市的确有出现周期性起 伏的倾向，而加拿大房市预期会于未来三年逐渐温和下调。未来10 年房地产的 回报率将约有2%，展望2015 年以后，房价应会反弹至3.5%的年回报率。 宏观经济因素影响房价 从长远来看，与住户相关的因素对房地产价格的影响较小，而宏观经济因素 则有较大的影响力。被认为是最有影响力的变数包括收入和经济的增长、人口和 住户形成等因素。 “偏低的劳动人口参与率和生产率增长，将抑制加拿大经济增长的力度。我 们预料直到2021 年的每年实际经济增长约为2%。以名义价值来说，这意味着约 4%的收入和经济增长。个人收入的趋势尤其重要，这个变数影响整体的住房负担 能力。” 人口增长带动房屋需求 人口增长是经济增长和整体房屋需求的风向标。加拿大统计局预测2030 时人口将年增约0.6%，大约低于目前的 1%。房屋需求是由人口增长带动，若增 长步伐减慢，房地产价格增长亦应会减慢。 然而，即使人口增长和住户形成的步伐减慢，价格回报率也未必会受压，除 非房屋供应调整至配合需求的水平，因为建筑商和发展商将会调整动工步伐，使 之与基本需求保持同步。 借贷成本亦对房价趋势有重要影响。利率不能无限期地留在目前低位。“对 于加拿大央行的目标隔夜利率，而较为中立的利率约3.5%;5 年期固定按揭的中 立利率将是约 7%，这个预测是假设 年期固定按揭利率之间有1.5 个百分点的息差。随著经济增长减速，以及通胀率比过 去30 年平均水平更稳定，中立的短期和长期利率都可能会较低。” 全国楼市情况有别 移民、留学全国有不同的楼市、经济和人口发展趋势。1980 年至2012 年间，加国各大 城市的名义上房价年增长，最低是圣约翰市的4.1%，最高是温哥华的 6.4%，而 全国平均值是5.4%。根据预估回报率，把楼市可分为3 类：高于全国平均水平， 跟平均水平看齐及低于平均水平。高于平均水平类别的房价增长向来良好，此趋 势应会继续，这是因为经济增长较佳，并将有大量移民。以温哥华和多伦多来说， 土地的限制可能使供应难以调整。跟平均水平看齐的是利载拿、萨斯卡通、温尼 辟和渥太华。长远来说，前三者的人口增长对楼市的支持力较弱，渥太华在这方 面应胜一筹。哈里法斯和圣约翰属低于平均水平类别，人口发展趋势平淡，过去 回报率也不高。 综合看来，加拿大房地产将于未来10 年有约2%的年回报率，而价格增长的 长期水平是每年 3.5%。加拿大面临一些结构性的变化，包括人口老化，以及人 口增长愈来愈倚赖移民。这些趋势与房屋需求之间的关系，尚未有一致意见。地 区性经济气候的差异，意味着部分大城市将有较大的房地产回报。