 “2019年第三季度，我们看到服务式办公需求持续增长，新媒体成新兴需求亮点，核心商务区供量放缓，各板块定位渐见清晰。”仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示，“随着青岛核心城区零售地产市场转入存量时代，运营商都在积极探索和深耕消费者不断变化并趋于理性的消费诉求，寻求多元化迭代更新的商业路径。高端住宅市场方面三季度成交回暖，以价换量成为阶段性诉求。” 核心商务区供量放缓，各板块定位渐见清晰。2019年第三季度青岛办公楼市场仅录得2.8万平方米新增供应。今年以来，核心商务区新增供应明显回落，预计全年将仅有28万平方米供应量，正在转入存量办公市场。在产业升级与政府导向等多因素影响下，作为核心商务区的香港中路、金家岭金融区以及市北中央商务区三个板块，正在以逐渐清晰的差异化定位构筑青岛办公市场稳定的价值高地。香港中路是生产行为与消费行为高度融合的综合性商务区，是高端金融机构以及外资专业服务公司进入青岛市场的首选区域；作为财富管理金融综合改革试验区的核心区，金家岭金融区已成为青岛金融企业聚集度最高的区域；而市北中央商务区凭借完善的商业配套、便利的交通条件快速发展成熟，正在成为互联网、信息科技、新媒体等新经济企业的聚集区。第三季度，整体市场空置率环比下降1.0个百分点，至28.2%；甲级办公楼市场空置率环比下降3.3个百分点，至41.5%。 新媒体成新兴需求亮点。2019年第三季度青岛办公楼市场共录得6.6万平方米的净吸纳量，短期表现有所好转，但整体市场信心及景气度仍处低位。对空间灵活性的重视推动灵活办公空间需求持续增长，根据仲量联行今年发布的《以未来为导向：企业不动产赋能增值》调研结果显示，全球28%的员工目前采取灵活办公策略，而到2020年，受调研的中国企业希望将35%的不动产资产组合转变为灵活办公空间。而在青岛办公市场上，我们发现灵活办公中的服务式办公今年以来在一级和二级租赁市场均有积极表现。创联工场今年在一级租赁市场开出三家新的项目，优客工场位于国际航运中心的项目也于今年投入运营，总租赁面积超过5,000平米。作为二级租赁市场的供应端，服务式办公的去化表现同样高于预期，特别是业主自营的服务式办公空间，与同项目的传统办公相比更受欢迎。在需求端，企业看重其灵活的租赁模式，更看重因其融合了空间和配套的增值服务所体现的价值新媒体行业成为新兴需求亮点。整体租赁市场中29%来自于科技媒体通讯（TMT）行业，而其中新媒体行业占比约为三分之一，主要集中于市北中央商务区。随着移动互联网的发展，新媒体正在成为获取信息的主流入口，网红、主播、大V等注意力经济下的主体正在快速壮大，通过资本运作形成专业化运营平台，并逐渐升级为优质办公空间的需求引擎。 整体经济形势严峻使市场租金持续承压。排除新入市项目的影响后，青岛整体市场租金同比下降4.1%，为85元/平方米/月。甲级办公市场租金同比下降5.3%，为120元/平方米/月，降幅均为近五年之最，特别是散售型办公物业的资产表现波动较大。但甲级办公市场租金的下降也带动了办公升级需求，第三季度整体租赁市场中近20%来自于企业从乙级向甲级搬迁的升级需求。 梯度商务空间将逐渐形成。以三大板块为核心的第一梯度商务空间已基本建成，随着城市版图扩张和人口外迁，在青岛的近郊区域已经形成硬核产业主导下的新兴商务板块，西海岸作为国家级新区，凭借高度开放的临港产业正在快速聚集上下游相关企业，高新区以高新技术企业为依托产学研协同发展，即墨蓝谷正在成为科研院所和研发机构的创新高地。西海岸、高新区和蓝色硅谷正在构筑青岛第二梯度商务空间。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示，“核心城区的办公楼市场最终将进入以运营和服务为主的深层次竞争格局，近郊的新兴商务区将在产业主导下成为全新的市场增长极”。 挖掘城市核心潜力，寻求多元更新路径。2019年第三季度青岛零售地产市场录得约8万平方米新增供应，位于市北新都心商圈的保利广场交付运营。保利广场在原麦凯乐新都购物广场的基础上，经过一年半的改造和招商，打破原有百货相对封闭的购物环境和单一的业态组合，以购物中心加生活街区的形式打造围绕年轻人的潮流发生地。保利广场、台柳路1907音乐街与凯德广场三个商业项目将连点成线，进一步增强新都心片区的聚客能力和商圈能级。近年来，随着青岛核心城区零售地产市场转入存量时代，运营商都在积极探索和深耕消费者不断变化并趋于理性的消费诉求，寻求多元化迭代更新的商业路径。例如之前的商业地标阳光百货引入家居体验店桔至生活作为主力店，结合科技带来全屋定制服务的融合与创新。同商圈的银座商城以高端沉浸式体验影院乐汀国际影城、无印良品旗舰店和盒马鲜生的引入重构传统百货的品牌组合，提升商圈活力。 消费需求升级，商业重心下沉。经济环境的波动并未影响新一代消费阶层对于美好生活和自我成长的追求。第一，强调品质、新鲜、便利的新零售超市和进口直营超市正代替传统大型超市在不同商圈积极扩张。奥克斯广场、保利广场、东方城均开出进口直营超市，家家悦代替地球港在悦荟开出2,000平米的精品超市，盒马鲜生连拓三店，在香港中路、新都心和李村积极扩张。第二，消费者对自我成长的投资从未放弃，教育类品牌市场潜力巨大。相较于成人教育机构偏好在办公楼选址，儿童教育机构承租力更高，进驻购物中心的意愿更大，以期与购物中心共享客群。本季度新开店的儿童业态中65%来自于儿童教育品牌。第三，家居类品牌扩张需求稳定，其中家电和厨具品类表现抢眼。全国首家海尔生活电器生态体验中心于金狮广场开业，通过线上线下融合和一站式交互体验带来全新的家电营销模式。AEG和LivingKitchen首次进入青岛市场，为消费者带来高端厨电的奢华体验。 从整体市场需求的增速来看，郊区商业更为突出，表明零售市场的重心正在下沉。根据我们了解到的情况来看，本季度新开的餐饮类店铺数量最多的是西海岸新区，其次是市北区和城阳区，人口和产业的导入加速城郊区域成熟，带来零售地产市场快速发展。平均租金将全年维持稳定。本季度全市可比项目租金环比上涨0.6%，达到283元/平方米/月。全市优质零售地产项目入驻率为91.6%，环比下降1.0个百分点。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示：“郊区商业将成为近期青岛零售地产市场的主要基调，未来12个月将近50万平方米的新增供应将全部位于近郊板块，主要是西海岸新区和城阳区，青岛零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。” 三季度成交回暖，以价换量成为阶段性诉求。青岛住宅市场在经历了两个季度低位运行之后，在第三季度迎来成交量的明显回升。全市整体住宅市场成交量约为3.4万套，较上季度环比上涨17.9%，但相比去年同期仍下降了1.4%。高端住宅市场成交约1,600套，较上季度的840套大幅提升。今年以来住宅市场持续降温，紧缩政策影响下市场预期走弱，使得投资客群纷纷撤场，刚需刚改客群支撑起主要的市场需求。2016年至今住宅用地成交量呈上升趋势，使得今年以来普通住宅市场存量明显上升，开发商去库存压力加大。因此，以价换量成为下半年住宅市场主要的阶段性诉求，带动三季度成交量止跌回涨。同时，开发商推盘节奏加快，高端住宅市场中面向品质刚需客群的品牌开发商项目较为受欢迎，积极增加推盘量，高端住宅市场录得新增库存约3,200套，较上季度不到500套的新增供应量明显上升。 高端住宅新房及二手房价格企稳。与普通住宅市场略有不同，高端住宅市场价格在经历了上半年的小幅回调后再度回归平稳。对于高端奢华住宅项目来讲，资源稀缺性决定了其资产的保值性，价格方面预计后期整体无较大波动。对于刚性改善及品质刚需产品来讲，其去化及价格表现均跑赢市场平均值，通常位于配套完善、资源丰富、交通便利的核心城区，构筑稳定的区域价值。预计2019年整体低位运行，2020年上半年需求释放进一步减弱。调整营销节奏，提高项目周转速度、加速现金回流将成为2019年底住宅开发商的主要目标，因此整体住宅市场价格预计仍有小幅下探空间。仲量联行青岛分公司研究部总监陈晨表示：“到2020年经济环境预期不确定性增加，预计上半年房地产行业投资增速将有所放缓，同时政策环境持续收紧，叠加前期积压的需求集中释放后，2020年上半年需求释放积极性将有所减弱。对于高端住宅市场来讲，参考以往房价走势，综合考虑目前的土地市场、开发商融资环境、宏观经济背景等多因素影响，预计青岛高端住宅市场在一到两年内价格水平可能出现小幅震荡，但整体表现稳定。”(倪申周长润 付静) |
